4月北京商品住宅成交量價雙跌 月成交價格創6個月來新低

供需形勢逆轉，月成交價格創6個月來新低

據亞豪機構統計數據顯示，截至4月29日，2014年4月份，包括26個老項目后期與7個純新盤項目在內，北京（樓盤）共有33個項目推盤入市，累計向市場釋放7136套房源，無論是開盤項目個數，還是新增供應套數，均超過了3月份“小陽春”的供應水平，成為今年前四月供應最多的一個月。其中，包括東亞•印象臺湖、中國鐵建(601186,股吧)•國際花園、首創•伊林郡、住總萬科橙等項目在內，售價在每平米3萬元以下的剛需項目共有19個，占到整體市場推盤量的六成，成為4月份的供應市場主力。

對此，亞豪機構副總經理高姍分析，在北京土地持續的高供地力度與自住型商品房帶來的加速洗牌下，房企對剛需市場的下行判斷預期正在持續加強，而當前競爭的加劇與客群的收窄，令對市場變化尤為敏感的剛需項目“恐慌情緒”加劇，因此“搶客群、快出貨”成為當前剛需項目的普遍選擇，主觀上造成了4月份市場的供量高位。而近期住建委的大量批證與房企即將迎來半年業績考核，也成為越來越多的房企加入搶收隊伍的客觀條件。

然而在購房者日益濃重的觀望情緒面前，供應量的持續高位卻難以對成交形成慣有的提振作用。據亞豪機構統計，截至4月29日，4月份北京商品住宅共成交5699套，環比、同比分別下降22%、31%，同時，截至29日，商品住宅的成交均價為24846元/平方米，不但環比下滑了一成，也創下了近6個月以來月度成交價格的最低。

高姍認為，一方面，商品房市場從3月份開始的供量井噴已經消化了相當多的需求，在“買漲不買跌”的心態下，小幅的價格讓利對市場產生的刺激作用已經越來越小，令市場成交后續乏力，令一方面，4月份，新國展滿庭芳、紫峰•九院城兩個供應均在千套左右的自住型商品房項目啟動了網上申購，自住型商品房市場供應加速擴容，其中不乏處於大興、通州、順義等近郊板塊的低價項目，隨著供量的增加，自住型商品房申購機會的加大也進一步加深了市場的觀望情緒。4月底，商品住宅存量已經達到6.9萬套高位，創下了過去14個月以來存量的新高。在4月商品房市場供需形勢發生逆轉的背景下，樓市加速進入買方市場，二季度成交難沖高位，或進入量價雙跌頻道。

房山區4月“量增價跌”拔頭籌

而在剛剛過去的4月份，房山、通州、大興三個區域仍舊是剛需項目的集中放量之地。其中，在4月份開盤的19個剛需項目中，房山區更是以超過2500套的供量成為4月份新增市場最活躍的區域，包含中國鐵建•國際花園、東亞•朗悅居、中冶藍城、首創•伊林郡、金地朗悅、京投萬科新里程、北京城建(600266,股吧)•琨廷等在內，共有來自八大房企的九個項目在4月份其中推盤，其中售價最高的項目為24000元/平米，而最低售價已經達到14000元/平方米，不難看出，比起去年曾經一度高達25000-28000元/平米的區域房價水平，房企的整體價格預期已經明顯放低。

而區域成交數據也同樣呈現了“量增價跌”的規律。據亞豪機構統計數據顯示，截至4月29日，4月份房山區共成交了1438套普通住宅產品，以30%的占比一舉拔得4月成交頭籌。同時，4月份房山區成交均價為18212元/平方米，比3月份19064元/平米的成交均價下滑了4個百分點。

對此高姍認為，從這一輪房企搶收、紛紛低預期開盤的競跑來看，像大興、房山這種前期出讓大量土地的區域，必然會因為同質化項目的集中而率先進入價格競爭的“肉搏”階段，一旦有項目率先降價，為了爭搶有限的客群，跟風就成為區域內項目不得不做出的選擇。這也對欲版面新城的房企敲響了一個警鐘，一旦市場形勢走低，扎堆拿地將會造成未來項目銷售難度的增加，迫使項目加速進入“以價換量”頻道。[NT:PAGE=$]

4月北京土地攬金300億，冷熱不均現象加碼

北京土地市場在經過3月份的短暫沉寂后，4月份重回成交高位。據亞豪機構統計數據顯示，2014年4月，北京共成交34宗土地，土地出讓金累計達到303億元，土地出讓金的環比、同比分別大漲133%、346%。至此，1-4月，北京土地收入已突破千億大關。

對此，亞豪機構副總經理高姍分析到，在三中全會及今年兩會的市場化調控思路指導下，為了增加終端供應並盡快調整供應結構，今年北京土地市場仍將維持著高供地力度，商品房供地量甚至達到1000公頃，比去年還增加了150公頃。在政府的密集推地節奏下，預計2014年全年北京土地出讓仍將維持在一個歷史高位水平，而鑒於當前房企普遍采用的項目高周轉規則，土地供應高峰將進一步加速終端供應高峰的出現，從而起到影響供需格局、並抑制房價的作用。

在4月份的土地市場，自住商品房則繼續占據了住宅用地的主角位置，而由於地塊條件的不同與房企預期的變化，地塊成交冷熱不均的現象也更加明顯。據亞豪機構統計數據顯示，4月份北京共成交了8宗住宅地塊，其中6宗用地含有自住型商品房配建要求，而包含大興生物醫藥基地兩宗地塊、門頭溝永定鎮及大興黃村地塊內，更有4宗土地的住宅部分全部競建為自住型商品房，其中4月28日成交的黃村地塊溢價率高達180%，火熱程度可見一斑。

對此，高姍認為，自住商品房的加入，正在加速改變著市場供應與競爭格局。在終端市場上，由於今年5萬套自住房的規模供量壓力令房企不得不積極出貨剛需房源，而為了順應政策與市場變化，迅速調整土地儲備結構，積極購置未來占據主力供應的自住房地塊，也成為房企“洗牌”的必經途徑。因此，雖然當前整體市場預期偏弱、銷售情況不甚樂觀，房企為了長遠發展，也不得不走入“迅速出貨-迅速補倉”的高周轉之路。但是隨著自住商品房供地量的持續加碼，未來自住商品房的競爭也將趨於激烈，因此房企拿地也將更有針對性，預計土地市場冷熱不均的態勢在下半年會進一步分化。