中國寫字樓市場將迎來數輪供應大潮

北京（樓盤）：dtz戴德梁行今日就未來數年中國甲級寫字樓的供應情況發表評論，指出未來供應體量將較預期減少，並分析其對整體寫字樓市場的影響。

千禧后的首十個年頭，中國經歷了速度驚人的城鎮化發展，房地產市場紅紅火火，市場流動性充裕，地方政府輕易就可取得信貸，城鎮基建亦因此獲得了大量的投資，自一線丶二線到三線城市都有大量開發土地被釋出，大批新寫字樓項目亦在此時應運而生。

自2003年開始，即中國加入世界貿易組織后不久，商用開發土地的大量釋出，引來了地方丶國內以至地區內的開發商所垂涎，投入了龐大的開發資金。盡管經過2008到2009年環球金融海嘯的短暫沖擊，這股寫字樓開發熱潮的威力仍然不容忽視，截至2014年第1季度，國內一線及二線城市在未來三年將有近274幢新商廈落成，為市場帶來2,520萬平方米的寫字樓空間。

若看各城市實質的新增寫字樓供應量，上海（樓盤）這個一線城市可說是首當其沖，在未來36個月內將有74幢優質寫字樓相繼落成和投入市場，合共提供約600萬平方米的辦公空間。然而若看新增寫字樓供應占目前庫存量的比例，則二線城市境況堪虞：未來三年新寫字樓體量將是目前庫存量的350%以上，供求將進入失衡的局面。

不過，dtz戴德梁行最近進行的一項調查，發現2011到2013年間預計落成的寫字樓供應，跟期內實際落成的體量數字還是有一段距離，這代表未來短期內的寫字樓落成量也有可能低於預期。本行遂重新作出估算，得出一個更新丶更準確的數字：未來三年間，預計中國將有173幢商廈投入市場，提供約1,400萬平方米的辦公面積，當中已有每年約44%的項目延后。

另一方面，2011到2013年間於二線城市落成的寫字樓項目，其凈吸納速度亦有明顯放緩，加上開發商亦表示部分項目將會延后落成，因此原先預計的寫字樓供應體量還是存在一定的下調空間。

寫字樓開發速度放緩，某程度上也跟開發商本身有關。他們有些鑒於市場上已經供過於求，因此不愿意繼續開發新寫字樓項目，也有開發商不希望把其寫字樓項目引進配套和商業氛圍尚未發展成熟的商業新區。在部分城市例如大連（樓盤）丶長沙（樓盤）和西安（樓盤），一些開發商傾向把手頭上大部分已建成的寫字樓項目都出售，這些簇新的項目正準備投入市場。短期來說，這些城市或會出現一種情況，就是市場上找不到任何單一業權並可作出租用的寫字樓項目。

雖然本行認為整體中國市場的寫字樓新供應體量不會有預期那么多，但全國只有大連丶成都及長沙的寫字樓空置率可望自目前的高位稍稍回落，原因很簡單，就是這些城市的寫字樓新供應雖然體量龐大，但畢竟仍然較為貼近其每年平均的寫字樓需求量。

至於其他城市，空置率將難以下調。在北京丶上海（浦東）丶廣州（樓盤）丶青島（樓盤）及武漢（樓盤），由於供求不平衡的情況短期內基本不會有變，預料這些市場的空置率仍會橫行；至於天津（樓盤）丶深圳（樓盤）丶南京（樓盤）丶廈門（樓盤）丶重慶（樓盤）及杭州（樓盤），由於供應基本上已偏離當地市場每年的基礎需求，故此寫字樓空置率預料仍會維持向上發展的態勢。因此，雖然本行認為未來中國寫字樓的供應大潮沒有原先預計那樣可怕，但只要未來三年的新落成項目達到原先預期體量的56%，都足以令上述寫字樓市場出現租金偏軟丶吸納量下降和空置率持續高企的情況。

未來四至五年間，盡管新供應將會吸引企業入駐，激發新的租賃需求，加上國內企業不斷擴張，凈吸納量可望持續上升，但同時新供應亦會令空置率以較快的速度增加。雖然不少寫字樓項目將會延后落成，但我們預期明年中國仍將出現新供應多於凈吸納量的局面。總括來說，面對龐大的新供應，中國寫字樓市場至少在短至中期的下行壓力較大，除了少數市場外，大部分市場將會出現整合的情況。