“安居客”的模式之殤和中介垂直網站的未來

　　這兩天京、滬中介企業集體抵制“安居客”事件成為了市場關注的焦點，相比於當年眾家電制造商抵制國美、淘寶小商抗議，這次逼宮的結局似乎有了新的結果，當天安居客就在網絡上表態：取消漲價。在互聯網經濟席卷市場的同時，我們看到了“互聯網平臺公司”近乎蠻橫的強大，傳統企業亦步亦趨話語權弱勢，遊戲規則由平臺掌握，用戶企業只能跟隨，這次為什么安居客如此快的示弱？

　　“安居客”的平臺看似是“經紀人——購/租房者”的c2c模式，但實質上是“中介公司——購/租房者”b2c平臺，由於現在中介行業規模不大，因此每個城市安居客的b端數量級非常有限，多的四五百家，少的可以一兩百家，而且(通信/連接)埠的集中度很高，往往前幾名公司擁有一半以上的購買力。這一點在這次事件上體現的非常明顯，一天時間鏈家地產、我愛我家、麥田把北京（樓盤）安居客二手房源資訊從約45萬條拉到7萬多條，上海（樓盤）中介聯盟把上海二手房源資訊從50多萬套降到10萬套，可見安居客的(通信/連接)埠就集中在那么幾家大中介手里。按道理這樣的市場，大客戶應該擁有一定話語權，但事實上並非如此。在此之前安居客已經幾次進行了調價並最終得逞，過程中中介公司自然不可能拍手贊成，但對於這家已經發展到一定規模的平臺來看，一小撮公司的言辭上的抗議很難擁有與平臺對話的機會。據京、滬的中介內部人士指出：對於安居客的屢次調整，不少中介公司都表示過反對，但當時都是單獨行為，行業之間沒有聯合，因此最後迫於壓力不得不放棄。

　　正是因為如此，安居客在提價之前也許預料到中介企業會有異議，但已經習慣了在對話中掌握話語權的安居客來說，自然認為這些都是可以擺平的。但沒有想到是中介行業會進行聯合，並且一致行動，直接釜底抽薪。當中介公司抽身而去，安居客成為一個資訊“空城”（可能是為了避免客戶看到資訊的大幅下降，安居客現在已經取消顯示房源總數），房源吸引客源，客源吸引房源，如果沒有房源，也就意味著喪失客源，原本看似完美的商業模式一日之間變得相當不完美。

　　本來雙贏的平臺走到了今天肉搏的境地，這次的漲價門只是個導火索。在房產網站快速發展的同時，其實平臺的環境早就受到質疑。特別被詬病的問題就是資訊的重復和虛假，換成以前這往往認為是中介的問題，實際上造成此局面的網站的因素不小，其實這種現象爆發於網絡時代。網站要使業績和利潤率不斷提升，就要依靠(通信/連接)埠使用人數上升或者人均消費金額增長。眾所周知在一定周期內，市場實際供應的房源量和網站用戶量都會處於一個相對穩定的狀態（特別是近三年二手房市場停滯不前甚至出現縮水），這也就意味著網站房源發布產品使用的人越多，分攤到每個使用者頭上的流量就越小，效果越差，而對於房產資訊的消費者來說，平臺上的房源資訊量增加並沒有帶來實際有效資訊的增加，只不過是多了更多的重復，找到符合需求的資訊的難度越大。

　　即使這樣，這種靠人數增長的勢頭也很難有持續性，近幾年中介行業收到樓市大環境影響，發展並不迅猛，中介公司和經紀人數量增長並不顯著，對於平臺來說用戶數量的天花板始終存在，因此現在的房產平臺更熱衷於通過所謂的產品升級來提高人均的消費金額。這種產品升級的方式相對簡單，主要就是圍繞“房源容量”和“資訊上架和排序規則”來做文章，形成新產品比老產品、價格高的產品比價格低的產品有優勢的格局，讓中介企業主動或被動的接受新產品和新價格。但是這樣的產品升級實際上是換湯不換藥，都是這一畝三分田，大家本來都只有一臺收割機，現在每個人都有兩臺，市場沒增長，每個人能收獲的糧食還是跟以前一樣，甚至競爭比以前更激烈。這種虛假繁榮讓中介公司付出更高的成本卻沒有收獲更高的效果，市場還沒漲一倍，成本已經漲了2倍；而對於平臺的房產資訊消費者來說，發布的房源越來越多，房源搜尋出來的結果也越來越多，似乎要找對房子的難度也高了。同時，海量的房源和激烈的排序競爭，讓使用這些(通信/連接)埠的經紀人想要取得好效果越來越困難：房源重復，導致房源之間競爭更加激烈，為了能獲得那一點點被人看到的機會，必須刷屏，重復，甚至不惜修改一些房源資訊已獲得購房者的關注。

　　這種平臺上房源重復率到底有多少，也許用戶有體驗但並不了然。以杭州（樓盤）為例，杭州某省級報媒剛剛發布了一個針對杭州二手存量房的調查報告，據其了解杭州二手房在售房源約在5-7萬套。而反觀杭州的幾大房地產網站，二手房源多則近30萬套，少則也有近10萬套，這里的重復率之高不言而喻。更有一些業內人士表示實際重復率可能要比這個更高：“看似市場上掛牌有5萬套，但是二手房市場實際有50%以上賣不掉的房源，掛牌很久、掛價太高、房東不急著賣，這一部分房源根本很難成交，所以經紀人根本不會發布。”按照這種說法，估約真正在市場上露面的房源也就2萬套左右。2萬套vs30萬套，海量資訊的背后是海量的重疊，可想而知同一套房子要面臨來自自己的競爭有多激烈！可以說，繁榮的背后，是房地產網站快速發展，是中介成本激增、效果下降，是購房者、租房者無所適從。

　　即使中介企業能取得這次抗爭的勝利，平臺環境並不理想也將迫使中介公司做出一些改變，而最直接的就是打造自己的垂直網站。大中介公司房源資訊覆蓋率其實都很高，以杭州市場為例，最大的中介公司我愛我家房源覆蓋率估計接近90%，也就是說10套房子就有9套在我愛我家掛牌。“某種程度上來說，看一家大公司的房源就相當於看了整個市場的房源。而且中介官網的最大優勢是保證正品”。某中介官網負責人表示因為中介公司的垂直網站往往能夠直接和他們的內部房源資訊系統對接，因此就解決了重復性和真實性的問題，而且實效性更高。並且以往功能性和界面較弱的部分，現在中介網站也並不遜色，搜尋功能、地圖定位、圖文展示……甚至有公司還推出了視頻看房。而最近用戶的選擇似乎也在印證這點對於購房者來說還是具有吸引力，據介紹年后大型中介的官網訪問量都有明顯的上升，我愛我家的流量更是上升30%，已經成為其重要的網絡資訊來源。

　　業內人士指出：中介垂直網站還很難取代這些房產門戶、房產網絡平臺，但是正如一個商家可以在大賣場里上開店鋪，也可以在直接商業街開“專營店”，這兩者是不矛盾的。而且，有些客戶已經厭倦了平臺網站上資訊復雜難以篩選的體驗，更樂於體驗中介官網的簡單直接。而這一點似乎也符合現在電商的發展趨勢，品牌直營店和官網旗艦店現在越來越被人信賴。