專家：中國商業地產陷過剩危機 房企扎堆搶進暗藏風險

 
近日，隨著蘇州商業地產「限售令」的執行，以及SOHO中國等房企拋售上海物業的一系列舉動，商業地產市場再次進入公眾關注的視野。
圖片來源：中新網

近日，隨著蘇州商業地產「限售令」的執行，以及SOHO中國等房企拋售上海物業的一系列舉動，商業地產市場再次進入公眾關注的視野。多位專家及業內人士分析表示，目前商業地產在部分城市已呈現供大於求的局面，大批開發商進入商業地產市場存在經營方面的風險。

據中新網報導，蘇州最近出台調控政策加強對商業地產的管理，至此，多年來一直脫離調控中心的商業地產首次被地方政府納入調控範疇。無獨有偶，加上隨後的SOHO中國拋售上海物業行為，再次將公眾的視野聚焦在商業地產市場。

近年來，從中央到地方，從「限價」到「限購」，相關政策無不緊盯住宅市場，商業地產由此成為開發商和個人投資者雙向規避調控政策的投資洼地，加上各地新區建設熱潮的推動，商業地產發展勢頭迅猛。

中國商業地產聯盟秘書長王永平表示，商業地產這些年增長速度之快，是住宅所不能比的。「10多年前商業地產的概念什麼都沒有，5年前人們問誰在做商業地產，而10年後的今天，人們問的是誰沒有做商業地產。」

然而，商業地產迅猛發展的背後，局部地區供大於求的情況已經非常突出。萬達集團董事長王健林日前就坦言，當前商業地產在局部地區的確出現了供大於求的現象。

北京盈石副總裁周睿強調，現在大量的商業項目進入商業地產市場後，已經加劇了市場的泡沫化。其中，成都、瀋陽、武漢等城市購物中心的供應量已經非常大。

「購物中心互相之間的差異非常少，如果一個市場高度地做細分，大家各自找到各自差異化的路徑，我們認為這個泡沫還是小的，但是如果大家在市場品牌不夠、消費者不夠的情況下，都在整一塊蛋糕，這個泡沫肯定是非常非常厲害的。」周睿說。

正如以上王永平提到，在商業地產廣為人知的今天，人們想要知道的反而是誰還沒有做商業地產，反映出商業地產市場已經成為眾多房企爭相搶食的「蛋糕」。

近年來商業地產受到開發商追捧，以萬科為代表，保利、綠地、遠洋等品牌房企紛紛加大商業地產的開發力度。不僅如此，非房地產開發企業如娃哈哈、金威啤酒等外行企業也想在商業地產市場分一杯羹，紛紛涉足商業地產。(接下頁)

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據了解，一向只開發住宅的萬科，近幾年不斷加大商業地產的投資、建設力度，從大範圍拿地到寫字樓、商業廣場的建設，可謂動作頻頻。對此，周睿表示：「對於萬科來說，它是中國房地產界的一艘大航母，對於大航母掉頭難是它比較突出的問題。」所以，「不是管是萬科也好，保利、綠地也好，這些大型航母公司，調頭過程需要自己更加清醒看待這個過程中的一些風險。」

另據世邦魏理仕提供給本網的資料顯示，以目前二三線市場的居住人口結構和消費能力，城市綜合體過多、過密地扎堆，直接導致了商業地產同質化競爭激烈，新項目的招商困難，經營管理詬病。不少開發商不得不將商業綜合體中的商鋪分割成小塊出售，有利於加快企業現金回流，勢必會對後期運營帶來困難。

以近日SOHO中國拋售上海物業為例，王永平分析認為，拋售物業是潘石屹的一貫風格，對SOHO中國來講，他沒有運營管理的團隊和相關的經驗，「但是我覺得這樣的一種做法，作為公司是比較成功的，但是作為一個城市來講，我覺得如果這樣的好的地段，用這樣的一些產品，對城市的區域價值來講是破壞。」

目前，商業地產市場的諸多問題已經開始逐漸顯現，蘇州率先出台商業地產調控政策或許不是單個現象。為此，世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉表示，此次蘇州率先出台新政進一步規範商業地產，將對國內其他面臨同樣風險的城市有一定的啟示意義。未來，商業地產市場將呈現怎樣的發展格局、政策層面應該如何引導？

王永平建議，商業地產的規劃過程當中，要考慮幾個協調發展，一個要跟城市的人口協調發展，第二個，要跟城市的經濟增長相協調，第三個，要跟城市的一些規劃、資源相協調。

「還有就是商業規劃當中要遵循商業的發展規律，比如對大型商業項目來講，要麼是高度集中，形成一個商圈，圍在十字路口，上面有天橋相連，地下有過道挖通；要麼相對來講高度要有一定的分散，每個項目各有各自己的商圈，各有各的輻射人群。」王永平說。

陳仲偉認為，地方政府要重新審視過去幾年商業地產發展政策，全面評估地方商業地產風險，以更加務實的態度預測未來需求及部署土地供應，通過完善規劃選址、業態佈局等，優化商業業態結構及用地佈局。

對於未來商業地產市場的發展，王健林則認為，可以以各省和市為單位出台「商業佈局規劃」，避免惡性競爭，這些比出台調控政策更具可行性。