目前中國樓市投資後能有回報的城市只有20個

中原集團研究總監劉淵為英國《金融時報》中文網撰稿中指出，如果這個城市的二手房市場不活躍，買房人都是買新房為主，那將來出售變現就會有很大的問題。如果我們把一個城市每年的二手房成交金額超過新房的一半，作為二手市場活躍的標准的話，符合這個標准的城市應該不超過20個。這一觀點值得關注。

最近，盡管中國一線城市樓市調控政策收緊，但樓市熱度卻不見退散，反而有蔓延至更多二三線城市的跡象。其中不僅有南京、蘇州、天津等沿海經濟發達城市，石家莊、長沙、西安、湘潭等中西部城市也傳來新房銷售活躍、價格上漲的新聞。隨着樓市熱度的蔓延，最近這段時間也不時有各地朋友來咨詢我，是否可以趁着這輪市場反彈，投資一套房子？

朋友們有這樣的想法也很正常，從過往的經驗看，房價一旦上漲，漲幅比工資增長快的多。如果不買房，手頭的余錢和房價比起來，無形中就縮水了。那麼，今天我們就來討論一下這個很實際的問題，現在該不該買房投資？

先說下我的看法：我覺得目前中國大多數城市的房產，都不值得投資。

首先，既然是投資，不是自住，就必須要考慮將來脫手的問題。不管目前我們投資的是新房還是二手房，未來出售的時候都是作為二手房來交易的。如果這個城市的二手房市場不活躍，買房人都是買新房為主，那將來出售變現就會有很大的問題。如果我們把一個城市每年的二手房成交金額超過新房的一半，作為二手市場活躍的標准的話，符合這個標准的城市應該不超過20個。去掉「北上廣深」這四個一線城市，剩下只有十幾個。僅這一個標准，就能排除國內大多數城市了。

也有朋友可能會說，現在二手市場不發達，未來不一定也不發達。說不定過兩年等我們出售的時候，二手市場就發展起來了，我們應該用發展的眼光看問題。這話不錯，一線城市也不是生來二手市場就這麼發達的。那麼，決定二手市場發展的因素是哪些？從一線城市的經驗看，二手市場的崛起一般需要符合這幾個條件：首先是土地資源有限，新房供應量下降，買房人只能選擇二手房。其次，外來人口多，租房和中低端購房需求多，使得各種品質的二手房都能找到出路。

對照這兩條標准，目前中國大多數二三線城市還是不具備條件的。外來人口數量多、增長穩定的主要集中在排名前十位的城市。而除了一線以外，二三線城市普遍土地供應充足，很多開發商手里還有很多未開發的土地。關於這一點我們做過量化分析，數據統計，2009年以來，40個重點城市中歷年累計居住用地出讓面積（可建建築面積）與同期新建住宅銷售面積對比，結論是一線城市土地供不應求，二三線供大於求。排名越靠後的城市，土地供應越充足。

解決了投資退出問題，我們再來看一下投資周期和回報率的問題。

我把投資周期設定在1-3年。如果時間短於1年的，一般稱作「炒房」。其實非專業炒家一般不容易做到短炒。市場上在售的新房絕大多數是期房。從預售到交房、拿到產證，一般要2年甚至更長時間。而按現行政策法規，沒拿到產證之前是不能轉手交易的。二手房雖然沒有這個限制，但涉及上下家匹配，貸款辦理、過戶手續等，兩次買賣流程走完，花上半年以上時間也是很正常的。所以，1-3年是大多數投資性買房需要的時間。這里我們之所以不考慮更長時間，主要是長期來看變數太多。回想2011-2012年樓市限購剛開始的時候，大家也想不到今天會有力度這麼大的救市政策吧？

而從投資回報的角度來說，至少跑贏大多數的常見理財產品顯然是必須條件。因為房產交易流程復雜，流動性也低，所以對回報率的要求要更高一點。同時，我們還要考慮到房子將來出售時的各種稅費成本。包括2年內要交增值稅（原營業稅）、契稅、個稅，二手中介費，以及貸款利息等等，加起來大約占房價的10%。所以回報率要比同期理財產品高出10個點，才是真正的回報。不過，考慮到買房可以用按揭，如果用足槓杆的話，可以讓本金收益率提高2-3倍。那麼，我們的投資能有多高的收益率？

目前一線城市都有限購，而且3月底以來上海、深圳政策更加收緊，非本地戶籍居民投資需求受嚴格限制。所以大多數人只能考慮投資一線以外的其他城市，那麼這些城市的房價漲幅能有多高？能否接近一線城市的漲幅？

我們采用國家統計局的70個大中城市房價指數作為評價指標，考察以下兩個時間段：

首先看2011-2014年期間，在此期間，限購限貸政策在各大城市落地執行，其中，一線城市比其他城市執行的更嚴格。而各城市房價上漲的結果是，一線城市4年中累計上漲了18.5%，一線以外的其他城市累計上漲了5.8%。折合成年化漲幅，一線城市平均每年漲4.33%，其他城市平均每年漲1.42%，每年漲幅差了將近3個百分點。可見在同樣受到限制的情況下，一線城市的房價漲幅仍然是高於其他城市的。（補充說明一下，統計局70個城市房價指數在2013年調整過算法，所以之前的漲幅偏低，之後的比較正常。我們這里主要是比較不同城市間的差異，所以還是可比的。）

第二個考察時間段是2015年初至今。隨着「930」、「330」政策的落地，各城市房貸方面的限制基本全部取消，一線以外城市限購也基本取消。在這樣的情況下，從2015年1月到2016年2月，一線城市房價累計漲了16.1%，一線以外其他城市漲了-0.6%。一線城市的房價漲幅遠大於其他城市，而這還是在限購沒放松條件下達成的。

這組對比數據告訴我們，即使受到抑制，一線城市的房價上漲動力也遠大於其他城市。作為一個投資者，在不能投資一線城市的情況下，隨意轉向二三線城市是不理性的。這也反過來說明，靠壓住一線城市，把需求引導到其他二三線城市，從而實現去庫存的做法，其實是不容易實現的。

雖然二三線城市整體回報低於一線，但其中有些城市房價最近漲的也很快，那這些城市是不是就值得投資？

雖然有些城市目前的新房庫存消化周期已經下降到6個月以下。由於供不應求，開發商紛紛醞釀漲價。很多朋友也正是看到了這點，開始考慮是否應該跟進投資。

但如前文所提，大多數二三線城市土地供應是充足的，前幾年出讓的土地很多都在開發商手里。在供不應求的局面下，開發商會積極加快新開工。根本不需要等政府來增加土地供應。而在目前的預售制度下，一片土地從開工到符合預售條件，最短只需要3、4個月。因此大多數二三線城市，是具備增加供應的基礎的。我們判斷一個城市的供應壓力，不僅要看眼前的庫存消化周期，也要看中長期的土地供應壓力。隨着下半年供應的增加，預計很多二三線城市目前供不應求的局面將能得到有效緩解。

而從需求的角度來看，目前這輪銷售反彈，二線城市有投資需求推動的跡象。而三四線城市則有去庫存壓力下，政策刺激、財政補貼的效果。這兩類需求能否持續，都是值得探討的。如果由於經濟增長，收入提高，人口增長導致住房需求增加，那這種需求是可持續的。但以目前我們的經濟和人口情況，實現這樣的增長還是有難度的。（FT中文網）

（作者系中原集團研究總監）。

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