二三四線城需求弱 一線城又重抑樓泡 內房去庫存吃力

許多房企首季乘上銷售快車，改寫了其銷售歷史，圖為深圳龍崗一項目銷售的火爆場面。  圖片來源：香港文匯報

受惠國家去庫存及寬鬆貨幣政策推動，中國樓市首季成交火爆，頭10大內房商銷售總金額同比勁增90%。不過，統計顯示，中國目前在建商品住宅逾51億平方公尺，平均去化周期6.3年，且項目多數集中在市場需求甚弱的二三四線城市，如太原和呼和浩特等城市的去化周期就達11.1年及16.1年。熱銷的部分一線城市又重推辣招抑樓泡，內房去庫存依然任重道遠。

從萬科、恒大、綠地、碧桂園、中國海外和華潤置地等最近相繼公佈的第1季銷售數據，尤其是3月份的數據來看，印證了國家去庫存出台的購房減稅政策，加上寬鬆的貨幣政策，全國從一線城市至大部分二三線城市成交火爆。克而瑞研究中心(CRIC) 「2016年第1季中國房地產企業銷售TOP 100」顯示，萬科、恒大、綠地、碧桂園和保利集團分別居前5位，銷售金額分別高達725.2億元(人民幣，下同)、669.7億元、475.5億元、465億元和438.5億元，而中國海外和華潤置地則分別居第6、7位。

萬科仍獨佔領先位置，不過，恒大緊緊追趕，恒大第1季銷售額同比大增119%，遠高於萬科同期57%的銷售增幅，以銷售額計算，恒大與萬科的差距從去年第1季的156億元大幅減少至55億元。在銷售面積方面，恒大和碧桂園均超過萬科，分別居第1、第2名，萬科則排第3名。業內人士預測，今年，萬科、恒大的銷售額有可能將衝擊3000億元關口。此外，包括華潤、融創、華夏幸福基業3家企業將有望跨入千億門檻。

值得一提的是，在今年第1季，恒大、保利、碧桂園3家龍頭的銷售金額增幅都超過100%。包括萬科、恒大等TOP 10房企今年第1季銷售總金額達到4038億元，較去年同期的2123億元大幅上漲了90%，其中各房企3月份的銷售金額佔各自首季總銷售金額普遍達4成以上，這無疑與3月份市場火爆關係密切。克而瑞數據顯示，僅在3月份，TOP 10房企中，頭5家房企銷售金額均超過200億元。

正因第1季良好的銷售，許多開發商巨大去庫存均取得了良好的成績。中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁表示，因萬科、恒大和碧桂園等龍頭房企項目主要集中在一線城市和二線城市中的熱點城市，因此其去庫存甚為理想，他們大多只保存5-7個月的庫存量，這也是他們有史以來最好的水平。

他指，上海、深圳、蘇州等一二線城市紛紛出台加強購房的調控措施，萬科和恒大等多數房企的去庫存將會受到影響，相應地將延長約3個月，雖然面臨壓力和挑戰，但是問題並不是很大，相信一些開發商為了加快去庫存將會採取變相降價等眾多促銷措施，以達到加快去庫存的目的。同時，萬科、恒大已調整了市場，重點佈局一線城市和市場熱點二線城市，三線城市業務佔比並不大，因此去庫存整體對一些大型開發商影響相對較小。

券商國泰君安近期一份研究報告指出，去年全國商品房施工面積高達73.6億平方公尺，待售面積為7.2億平方公尺。這兩部分之和就是商品房的潛在庫存，為80.8億平方米。其中住宅的施工面積為51.2億平方米，佔庫存總量的70%，而按照2015年商品房的銷售速度，這批庫存的去化周期為6.3年，不過，這只是排除掉地域差異後的計算結果。

從地區來看，西部、東北和山西等三四線資源型城市庫存最高，要消化山西的庫存量需要9.9年，其次是寧夏8.4年，而吉林、遼寧也需要7年以上的時間才能消化。而庫存最高的省會城市是呼和浩特和太原，分別需要16.1年和11.1年才能完成消化。

正因為一線城市和部分熱點二線城市房價因去庫存政策而瘋漲，引發社會強烈關注，包括上海、深圳、蘇州、武漢等地，紛紛出台加強調控樓市的措施。相關辣招一出，即令成交大跌，分析認為一線城市去庫存時間將被迫延長。

在調控樓市城市中，上海將外地人員購買社保時間由3年升至5年，二套房首付升至七成；而深圳將外地人購房社保要求從以前的1年升至3年，二套房首付升到四成；而蘇州則要求新房在1年內漲幅不得超過12%。其他城市如南京、武漢等城市也紛紛出台相似的調控措施。

正是這些調控措施於3月底開始實施，導致許多城市房屋成交量大降，購房者也多處於觀望。中原地產華南區董事總經理李耀智表示，各地的調控措施已起到冷卻樓市作用，其中，上海和深圳的房屋成交分別大降了6成和3-4成，這無疑不利於萬科、恒大、綠地和碧桂園等地產龍頭房企的去庫存效果。

對此，宋丁則相信，即使是滬深一線城市和部分熱點二線城市的調控，但是這些城市的供應關係並沒有改變，其銷量或有所下滑，卻不會大幅推高萬科、恒大等龍頭房企的庫存，只是會適當地上升，他預計這些大型房企的去庫存時間將由以前的5-7個月上升至8-10個月。一線城市的廣州和強二線城市去庫存量超過10個月，但一些弱二線有大連、瀋陽，儘管沒有調控措施，也需20個月時間才能去庫存。

全國房地產庫存情況／全國商品房施工情況

全國商品房施工面積　　73.6億平方米　

待售面積　　　　　　　7.2億平方米　

潛在庫存　　　　　　　80.8億平方米　

住宅施工面積　　　　　51.2億平方米　

約佔庫存總量　　　　　70%　

以2015年商品房銷售速度計算庫存去化周期　6.3年　

城市區位決定房地產去庫存速度2015年商品房成交面積增長幅度　

一線城市　+32.1%　

二線城市　+22.6%　

三線城市　+13.6%　

城市區位影響商品房住宅價格2015年商品房住宅價格表現　

一線城市　+21.3%　

二線城市　+1.6%　

三線城市　-2.2%　

目前去庫存難度較大省區或城市房地產庫存去化周期　

遼寧　　　7.5年　

吉林　　　7.8年　

寧廈　　　8.4年　

山西　　　9.9年 　

太原　　　11.1年　

呼和浩特　16.1年　

資料來源：國泰君安/香港文匯報