YOU+、萬科們的新藍海：萬億出租公寓市場崛起

重點提示

出租公寓的興起，一方面是剛性租賃需求得不到滿足，另一方面是大量置房源亟待升級所造成的。2013年時，整個中國租賃市場規模已經達到2.5萬億元。除了風投等資本，傳統的開發商也在進入這一領域。

本報記者 張曉玲

實習記者 鄭凱婷 深圳報導

作為小米雷軍、萬科郁亮都在關注的房地細分領域，出租公寓正在獲得越來越多資本的青睞。但最近YOU+國際公寓被爆營銷作假，凸顯出這個正當紅的領域存在的各種隱患和問題。

出租公寓的興起，歸根結底，是源於大量年輕的、創業人群的需求，以及存在各種置的房資源。在互聯網思維的風靡下，這兩者的對接現在才剛剛開始。

除了風投等資本，傳統的開發商也在進入這一領域，萬科高級副總裁、董秘譚華傑對21世紀經濟報導記者透露，萬科旗下的出租公寓品名為“萬科驛”，其第一個項目是位於廈門的被窩公寓，到今年年底或明年，萬科將有望成為集中式出租公寓市場的老大。

互聯網風潮下的“YOU+們”

8月初，一篇名為《YOU+公寓的騙局》的文章將YOU+公寓再次推到了風口浪尖。

YOU+公寓的實際居住環境，遠低於外界對其重點推廣的精裝Loft。無論是房屋空間、傢具配置、房屋租金、付款方式還是水電費，其性價比之低，成為了網友的“槽點”。

對此，互聯網行業分析師梁振鵬認為，YOU+公寓之所以會被質疑，很大程度是由於其過分重於營銷，卻沒將用戶體驗的實質做到位。

盡管問題重重，但出租公寓還是如雨后春筍一般發展起來。據21世紀經濟報導記者了解，市場上諸如YOU+模式的出租公寓在北上廣等人口多的大城市佈局廣泛，如蘑菇公寓、優客逸家、魔方公寓、自如寓等。

這些公寓大多都是急速成長於2013-2014年。2013年賽富投了新派公寓1.6億元，華平投了魔方公寓3000萬美元；2014年，蘑菇公寓、優客逸家、YOU+國際青年社區等長租公寓相繼獲得資本注入。於今年上半年，青客公寓完成了從400萬元、4000萬元到近2億元融資的“三級跳”，魔方公寓則憑藉2億美元的融資成為了行業第一。

另外，傳統的開發商和中介代理機構也在佈局這一領域。我愛我家北京公司在7月初開發了出租公寓領域的新業務，世聯行則對上海晟曜資管理有限公司注資4000萬元形成控股，欲發力於租賃市場。

作為住宅開發的老大，萬科自然也不會錯過這一細分領域。2014年開始，萬科已經在廈門、廣州等地佈局推出針對大學生的小戶型出租公寓，即被窩公寓。

這個市場到底有多大？“目前我國有2.53億流動人口，占人口總量的17.2%，他們中大部分都需要租房，急劇增長的市場需求，預示出租公寓行業在未來的發展空間。”魔方（中國）生活服務集團商務發展部總經理陳雷。

從房屋屬性和功能來看，出租公寓的火爆一方面是剛性租賃需求得不到滿足，另一方面是大量置房源亟待升級所造成的。根據58同城中國租賃市場報告，2013年時，僅北京、上海和深圳三地的存量房市場規模高達3000億元。而整個中國租賃市場規模已經達到2.5萬億元。

根據經營模式的不同，出租公寓分為分散式公寓和集中式公寓。分散式公寓是從分散的業主手中收集房源，再對其配置統一的家居設備和服務，即將一間套間拆分為幾個單間進行出租。但是政府將此租房模式鑒定為群租房；而集中式公寓房源來自於工業用地，需要批文才能改變物業性質。此前，上海蘑菇公寓就因在拿房階段沒有明確其房源性質，遭到“群租房”認定而被迫將其已改造成型的房屋拆除。

譚華傑介紹，在集中式管理的出租公寓領域，目前最大規模的是北京的未來域，有10000套，魔方公寓1500套，you+是500套左右；一些非集中式的出租公寓可以做到20000套，但這些其實屬於中介服務領域，不能算在內。

譚華傑透露，萬科的被窩公寓現在在廈門馬上會推廣到8000-9000套，今年還會推廣在廣州的被窩公寓，這樣，萬科年底或明年就會超過未來域，成為集中式出租公寓市場的老大。

出租公寓的費效比奧秘

“未來20年，最核心的客戶是創客。”譚華傑曾在專訪中對21世紀經濟報導記者表示，這是一個屬於創客的時代，抓住創客的需求就是抓住了未來20年的客群和市場。

而對於創客們來，他們所需要的物業最核心的不是住宅，而是創業者的需求，以及他們的社區。譚華傑，萬科很多品比如創業園、出租公寓、度假品等都是服務於創客的，以后還有很多服務將針對創客。

出租公寓就是迎合創客們需求的一個品。它與普通出租住宅的區別在於，瞄準年輕群體，不僅做房屋租賃，還需涉及裝修、物業和社交等方面的佈置。

由此，出租公寓的成本和盈利如何平衡是很根本的問題。相關數據顯示，就相同的100間房間而言，經濟型酒店對其投資需達約800萬，而出租公寓只需投資約500萬；同時，經濟型酒店的投資回報周期在5年以上，而出租公寓的回報周期短則1年、長則4年。

看起來誘人，但是出租公寓的投資和回報在賬務計算上有很多奧秘。譚華傑，萬科的做法是先整體租下一些置房源，如農民房、工廠房，然后再改造，這個做法跟如家酒店是一樣的。因為如果自己蓋房子是算不了賬的，出租公寓非常便宜，以廈門被窩公寓為例，租金只要1300元左右。

“做這麼便宜的公寓，你一定要省錢，如果大手大腳的肯定搞不定。”譚華傑透露，萬科內部有一個非常重要的指標叫費效比，意思是收1元的租金，租金裏企業自己會用掉多少錢，為了收1元的租金，管理費會用掉多少錢，這個行業目前整體大概是0.6，即收1元的租金，他們自己的人員、工資、管理、行政費用要花費6毛錢。You+公寓是0.75。而萬科的被窩公寓是0.05。萬科現在對出租公寓業務的要求就是費效比不得高於0.15。

萬科是如何省錢的？譚華傑，有很多辦法可以讓生態自己實現內部制度的形成，不能什麼都雇人。舉個例子，被窩公寓看門的不是萬科雇的保安，而是門口開小賣店的人，因為只有他肯定是不會離開的，他比保安會更加忠誠地守這個公寓；另外，公寓裏派發信件、報紙的是環衛工等等。

從行業整體來看，目前出租公寓的盈利僅僅能夠維持公司的基本正常運轉以及項目開發。鏈家自如CEO熊林認為，只有通過良好運營，圍繞租客的起居生活提供更多的附加值，才能把這個市場真正運作好。(編輯 駱軼琪)