房地產稅法、增值稅法等七大稅法列入本屆人大立法規劃

根據新華社消息，最新調整過的十二屆全國人大常委會立法規劃本週向社會公佈，環境保護稅法、增值稅法、資源稅法、房地產稅法、關稅法、船舶噸位稅法、耕地佔用稅法等七大稅法被補充進本屆人大五年立法規劃，釋放出稅收法定進程提速的重要信號。 

房地產稅改革更進一步 基本框定以面積徵收

編者按：消息人士稱，目前房地產稅以面積為單位的徵收方案已經基本獲得通過，確定該基礎思路之後，將更易解決後續具體執行層面的細節。按照徵稅原則，在起征點的設置上，以面積計算起征點比按套數徵收更容易計算，也更顯公平合理。

近期在中國財政部部長樓繼偉提及房地產稅的相關進度問題之後，房地產稅再度成為焦點話題。

早在黨的十八屆三中全會上，《關於全面深化改革若干重大問題的決定》中首次提出稅收法定原則，打破以往部門暫行規定徵稅的慣例，從此房地產稅立法也被提上議事日程。儘管適時在保有環節對居民住房開徵房地產稅已確定無疑，但開徵房地產稅的法理依據、實施的難點及可行的方案仍需廣泛討論和嚴謹論證。

樓繼偉自6月28日向全國人大常委會報告2014年財政決算情況時表示，今年將配合做好房地產稅立法工作，加快房地產稅立法並適時推進改革。

基本思路確立

上週有坊間傳聞，房地產稅立法初稿已基本成型正在內部徵求意見，房地產稅主體稅種或由房產稅、城鎮土地使用稅合併，具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區間內自行決定。按照每個家庭戶承受能力和國際通行做法，首套房的稅率一般在0.5%-1%之間，以總價100萬元的首套房子為例，若依照按年收取的方式，一年需繳納5000元房產稅。

不過，7月23日住建部政策諮詢專家、亞太城市房地產研究院院長謝逸楓對記者表示：「市場所傳『房地產稅立法初稿』，既非官方文件所發，又無官方代表所講，基本可以判斷不靠譜。」記者當日兩次致電國稅總局財產行為稅司綜合處、業務處兩個處室，均未獲得房地產稅初稿成型的確切消息，而財政部則未予回應。

據此有媒體報導，房地產稅改革今年一直在進行，只是至今改革的路徑還不明晰，不過房地產稅有望設置「豁免徵收面積」。「豁免徵收面積」將根據地方住房情況針對性劃定，不會一刀切。而「豁免徵收面積」只是房地產稅「起征點」的思路之一，一切尚無定論。

據內部人士介紹，房地產稅徵收與其他稅種類似，也將有「免徵」部分，即個人或家庭在「免徵面積」以內的住房，則可不繳納房地產稅。同時，由於房地產稅屬於地方稅種，「免徵面積」也將根據地方住房情況針對性劃定。[NT:PAGE=$]

另外，援引半個月前國務院發展研究中心研究員倪紅日消息，房地產稅改革要把現有的房產稅和城鎮土地使用稅合併起來，已確定無疑。房地產稅將增加房地產保有環節的稅負，而且是以房地產的評估值為徵稅基礎，但是其他諸如土地增值稅、契稅等暫不納入。

7月30號早晨，有媒體爆料，援引消息人士稱目前房地產稅以面積為單位的徵收方案已經基本獲得通過，相關部門已形成了初步意見稿，確定這基礎思路之後，將更易解決後續具體執行層面的細節,不過徵收具體執行方案還需調整。

「此前，房地產稅立法工作遲遲沒有對外公佈進展，主要是由於幾個參與部門對於徵收的幾個基本要素難以統一意見。」上述消息人士對記者指出。

按照中央對房地產稅有關工作的部署，房地產稅徵收方案的擬定主要由財政部與住建部聯合負責，而在國土部不動產登記中心成立後，房地產稅的徵收方案也參考了目前不動產登記工作在執行中形成的意見。同時，由於房地產稅徵收需走立法程序，因此全國人大也從前期方案制定階段就開始介入房地產稅立法的有關工作。

「目前，房地產稅的徵收思路已經基本明確，在這一基礎上，相關部門也已形成了初步意見稿，但徵收的具體執行方案還需調整。」一位接近住建部的消息人士對記者再次表示，房地產稅改革這項工作近兩年一直在推進，但事關社會居民的全體利益，初期仍需按照空轉、試點、逐步鋪開的方式推進。而據東部財稅系統內部人士的看法，按照徵稅原則，在起征點的設置上，以面積計算起征點比按套數徵收更容易計算，也更顯公平合理。

或暫難推行

此次房地產稅設計，對房地產稅改革的總體要求則是總體稅負水平不變，在我國目前所行稅制中，涉房稅費種類較多，房地產的稅負水平相對較重。雖然此次基本通過房地產稅以面積為單位的徵收方案，對房地產稅的全面鋪開也有利。不過，據業內人士分析，在房地產稅徵收初期，即使是擴大房地產稅的徵收面和提高徵收稅率，對房地產市場的影響仍然有限。

「目前在住建部及相關部門對房地產稅影響的測算中，可接受的房地產實際價格跌幅在10%-15%，在這一基礎上如果在交易環節適當減免稅收，那麼對於個人房屋價值而言，價格差異並不大。」上述接近住建部的消息人士進一步指出。

實際上，為盡快推進房地產稅的立法工作中，決策層要求在稅率、起征點等問題上，為地方政府讓渡出充分的自由調整空間，但儘管如此，房地產稅距離實際開徵的時間仍難以預計。此外，房地產稅作為「降房價的利器」，在當前以「穩定住房消費」為主的樓市調控基調下，顯得難合時宜。

「房地產稅起碼兩年內不可能落地。」中原地產首席分析師張大偉分析認為，房地產市場不景氣，剛開始局部復甦，不可能短期就出制度變化。[NT:PAGE=$]

此外，有消息人士向記者透露，此前財政部曾要求地方根據當地情況提交針對徵收房地產稅的建設性意見，但只有湖南、湖北等省上交了試點方案，其他多數地方都「按兵不動」。

「如果被選中試點，那很有可能是一項吃力不討好的工作。」這位人士坦言，以上海、重慶試點徵收房產稅為例，最終試點失敗，除了稅制設計存在不足，地方執行不力也有很大關係。

值得一提的是，按照此前財政部財政科學研究所原所長賈康之前透露的推進計畫，房地產稅有望2017年得到全國人大通過，並在全國範圍內實施。但是，國務院發展研究中心一位負責人則對記者無奈地表示，從目前的經濟環境來看，即使2017年房地產稅得以立法通過，也很難馬上在全國範圍內實施;如果立法環節順利推進，預計全面鋪開也要在2020年之後。

7月全國樓市成交環比下挫 三季度房價難暴漲

中國經濟網北京8月5日訊(記者 郭曉偉)上半年，房地產行業以量價齊升的高姿態結束。進入傳統淡季7月後，樓市降溫趨勢已開始顯現。

CREIS中指數據顯示，2015年7月監測的主要城市成交面積環比下降2.21%，同比去年7月則上漲57.53%。環比來看，23個城市下降，韶關降幅最大為36.31%，其中福州漲幅最高，達155.55%。

從上海易居研究院統計數據看，7月30個重點城市成交量環比下跌8%，整體跌幅較小，而且同比仍是大漲38%。一線除北京繼續上漲26%外，其餘全部下跌。深圳打破連續4個月的上漲態勢，本月小幅下降，但成交量仍出歷史高位。

中指研究院觀點認為，成交量和成交面積環比下降和房地產去化壓力緩解，放慢樓盤入市節奏不無關係。庫存數據顯示，重點監測的城市中，僅3城市庫存有所上漲，其餘城市均呈現下降。蘇州降幅最大，為8.29%，深圳下降4.77%；庫存上漲的城市漲幅均未超過1%，廣州漲幅為0.94%。

房地產供應鏈的另一端土地市場也大致相同。數據顯示，全國300個城市共推出土地2661宗，環比減少14%，同比減少26%；推出土地面積8702萬平方米，環比減少21%，同比減少29%。

不過，一線城市日益搶手的土地資源卻依然保持了較高的溢價率。

分析觀點認為，「經歷了二季度的強勢回暖後，整個行業已趨於穩定。綜合上半年和7月份的相關數據不難發現，三季度樓市以平穩為主，房價幾乎不存在暴漲的可能性」。

成交環比下跌 區域分化加劇

7月剛結束，關於房地產行業的各項統計數據紛紛面世。當然，最受關注的莫過於房價。

克而瑞研究中心公佈數據顯示，7月中國城市住房(一手房)價格288指數為1088.7點，指數較上月上升5.4點，環比上漲0.50%，漲幅較上月擴大0.22個百分點，同比跌幅繼續小幅收窄至0.65%。

經統計，監控的288個主要城市中，共有139個城市一手房價格指數環比出現上漲，上漲城市數量較上月減少6個。其中廣東省深圳環比上漲7.84%，佔據全國漲幅首位，其它城市漲幅均未超過5%。

這一數據背後，是成交面積和成交量數據的環比下滑。[NT:PAGE=$]

CREIS中指數據顯示，2015年7月監測的主要城市成交面積環比下降2.21%，超6成城市環比下降，同比去年7月則上漲57.53%。環比來看，23個城市下降，韶關降幅最大，為36.31%，溫州次之，降幅為32.07%；環比上漲的城市中，福州漲幅最大為155.55%。同比來看，32個城市上升，深圳漲幅居首，同比大漲214.23%，汕頭次之，為199.9%。

其中，一線城市成交面積環比下降1.91%，廣州環比降幅最大為22.85%；一線城市同比上漲87.77%，深圳漲幅居首位為214.23%。二線代表城市成交面積環比下降1.03%，同比上漲51.52%。

另外，這種持續分化正在加劇。

上海易居研究院統計，南京本月成交量近120萬平方米，為自2010年以來的單月最高值；而南昌、寧波、福州等城市成交量環比都大幅下降。

樓盤入市減速 剛需盤仍是主力

關於7月份的庫存情況，中指研究院給出的結論是「多地開盤速度放緩，庫存壓力繼續緩解」。

中指監測的主要城市庫存量環比上月下降1.5%。由於上半年去化持續加速，加之進入7月開發商推盤力度放緩，本月庫存繼續保持下行趨勢。重點監測的城市中，僅3城市庫存有所上漲，其餘城市均呈現下降。蘇州降幅最大，為8.29%，深圳下降4.77%；庫存上漲的城市漲幅均未超過1%，廣州漲幅為0.94%。

具體到7月最後一週(7.27-8.2)，重點城市共開盤26個項目，累計推出房源為4913套。一線城市均有新開盤項目。其中北京和廣州均開盤4個項目，分別推出房源1148套、514套，上海開盤3個項目，推出房源180套，深圳開盤2個項目，推出房源1088套；二線城市中武漢、南京推盤也較積極，分別開盤6個、4個項目，推出房源1258套和431套。

產品定位上，開盤項目中逾7成為老推新，純新盤佔比不足3成。從產品類型看，上週剛需產品仍為市場主體，所佔比例逾7成。純剛需類項目佔34.6%，剛需及改善項目佔38.5%，改善項目佔23.1%，投資項目僅佔3.8%。

一線城市地市溢價居高不下

中指數據顯示，在土地市場端，7月份全國土地成交供應量和成交量上環比均有所下滑，但成交均價和成交平均溢價率卻在不斷上升。

數據顯示，全國300個城市共推出土地2661宗，環比減少14%，同比減少26%；推出土地面積8702萬平方米，環比減少21%，同比減少29%。成交方面，全國300個城市共成交土地1591宗，環比減少24%，同比減少38%；成交面積6066萬平方米，環比減少17%，同比減少31%。[NT:PAGE=$]

溢價上，全國300個城市土地平均溢價率為20%，較上月上升7個百分點，較去年同期上升13個百分點；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價率27%，較上月上升11個百分點，較去年同期上升19個百分點。

同樣，一二線城市和三四線城市的分化依然十分明顯。總體而言，成交量降幅與供地量差異不大，宅地交易更顯冷淡，三四線城市降幅仍居高；溢價方面，一線城市溢價攀升，二三線城市供需偏冷。

品牌房企雲集，使得一線城市令高溢價頻現，但政府供地有限，成交量價仍跌，收金不及上月；二線城市：供求及出讓金同環比下降，平均溢價率繼續上月上升走勢，不同城市表現分化。

而三四線城市的表現則相對慘淡。

樓市低溫持續致三四線城市地市冷淡，出讓土地乏人問津，本月除溢價率外各項指標均降。統計數據顯示，7月三四線共推出土地1874宗，推出土地面積5465萬平方米，環比減少22%，同比減少25%；成交方面，共成交土地958宗，成交土地面積3283萬平方米，環比減少26%，同比減少29%；土地平均溢價率為8%，較上月上升4個百分點，比去年同期上升2個百分點；土地出讓金為327億元，環比減少35%，同比減少42%。

未來的房地產稅不能成為惡稅

近日，有媒體報導透露，房地產稅立法初稿已經基本成形，正在內部徵求意見，不日將會提交人大完成立法。而房地產稅的設計，是把現有的房地產稅和城鎮土地使用稅合併起來，也就是增加房地產保有環節的稅負，而且是以房地產的評估值為徵稅基礎。

從房地產稅徵收的程序來講，首先必須進行立法，即由政府有關部門組織專家寫出初稿，經國務院同意後作為草案提交人大常委會，其間還要向社會公開徵求意見。人大常委會如果認為草案成熟，就可以批准，如果認為尚有爭議和不完善的地方，也可能不予批准，等待修改完善後在以後的會議上繼續審議。像房地產稅這樣關係到城鎮所有人切身利益的法律，從道理上來講，應該允許納稅人廣泛發表意見，立法者也應該考慮到各種細節和可能。要做到這些，上一次會是不能獲得通過的，法律草案必須應該經過三讀甚至四讀。顯然，目前房地產稅還處於起草階段，不但未進入人大立法程序，而且尚未得到國務院批准。

雖然房地產稅「八字沒有一撇」，但權威媒體言之鑿鑿的報導，顯然不是空穴來風，那一定是有關方面故意透出信息來，觀察人們的反應。而在我看來，報導中透露出來的房地產稅的設計，面臨無法解決的根本問題，那就是，土地國有制與房地產稅是無法相容的，該方案還存在極為嚴重的重複徵稅甚至三重徵稅，無度加重稅負的問題。

我國實行城鎮土地國有制，個人並不能對城市土地擁有所有權。目前中國房地產的所謂70年產權，也不過是租借了70年的使用權。而佔房價最大份額的土地出讓金，就是一次性交給政府的租金。那麼，對於租來的土地，徵收地產稅，有道理嗎？

這個問題非常簡單，在中國漫長的歷史上，都是分得很清楚，從不含糊的。從秦漢到唐朝中期以前，農民向皇朝的最大義務，就是要繳納「田租」，簡稱「租」。為什麼叫作「租」而不叫稅或者賦呢？因為，從秦漢到中唐，雖然土地私人佔有也很普遍，但大部分的土地還是國家所有制。在這段歷史時期，國家實行均田制，授田制和限田制，規定一對夫婦可以從國家得到若干畝耕地，死後還得還給國家，國家還定期進行調配。這說明，農民從國家租地耕種，對土地並不擁有所有權。國家除了向農民收租，自然也不可能再向農民徵收田賦或田稅之類財產稅。到了安史之亂後，土地私人佔有已經成為普遍趨勢，國家也無力進行土地重新調整，從那時候開始基本上承認了土地的私人佔有。這種情況下，國家自然不能再向私人所有者收租，而是改為徵稅，兩稅法就是從那時候開始的。兩稅法取代了租庸調製，不僅稅制變化了，而且土地所有制性質也變化了。宋朝開始，國家放棄了土地國有制，除了一些特定的官田外，大部分土地由私人佔有，國家只向他們徵收田賦或田稅。但大地主自己並不耕種，而是由客戶耕種，地主向客戶收租，而客戶只對地主交租，並不向國家負擔田賦或田稅。這種狀況一直到中華民國結束。[NT:PAGE=$]

從中國土地制度的發展看，老祖宗對於租和稅的區別是非常清楚的。這樣簡單的道理老祖宗能分清楚，今人分不清楚，豈非咄咄怪事！

今天的城市土地屬於國家，房價中的土地出讓金就是一份長期土地租金。從法理來講，租用國家土地而向政府繳納租金，是有道理的。但在繳納這部分長期租金的同時，開發商還要向政府繳納城市土地使用稅。這筆稅金自然也被轉嫁到房價中。與高昂的土地出讓金比起來，土地使用稅並非很重，一套房子一般也就幾千塊錢，因此人們對於這個稅收平時根本不注意，對於它的不合理性也不大關注。其實，開發商向政府繳納的土地出讓金和土地使用稅，完全是同一種東西，這就是說，這裡已經出現了重複徵稅。無論是土地出讓金還是土地使用稅，徵收的原因是房主使用了城市土地，徵收者是城市政府，繳納者是開發商，而最終負擔者是購房者。有人說，土地出讓金是政府作為所有者徵收的租金，而土地使用稅是政府作為管理者徵收的稅。這種說法毫無道理，無非是「行者孫」「孫行者」的文字遊戲而已。土地出讓金和土地使用稅都是為使用土地而進行的徵收，根本沒有必要分為稅費分別徵收。分別徵收本來就是重複徵收。

如果將現在的房產稅和城市土地使用稅合併，形成新的房地產稅，那麼，土地稅無疑仍然是被重複徵收。如果將來課稅的住房，在購買之初已經繳納土地出讓金和土地使用稅，那麼，新稅開徵後每年徵收土地使用稅，就是三重重複徵收；如果將來課稅的住房在購買環節免除城市土地使用稅，改為在以後的每年進行徵收，那麼，因為此前已經徵收了土地出讓金，每年繳納的土地使用稅仍然是重複徵收。由不含土地的住房，其建築成本不高，而且逐年折舊，徵收房地產稅時如按照市值徵收，則市值主要是昂貴的土地價格。由此可知，新的房地產稅中最為重要的部分，將是來自土地價值的稅收。這樣，原來一套房子一次性徵收數千元的土地使用稅，變成此後每年可能要徵收數千元的土地稅，新稅中的土地稅數十倍地膨脹了。顯然，通過稅種的合併變化，巧妙地巨額增加納稅人負擔。

如果真如報導中所說的那樣設計新的房地產稅，那麼上面這些重大問題將不能解決，未來的房地產稅將不可避免地成為一種惡稅，它不但向不具有所有權的人徵收財產稅，而且還不惜多重徵收，加倍徵收，增加納稅人的負擔。

如果將現在的房產稅和城市土地使用稅合併，形成新的房地產稅，那麼，土地稅無疑仍然是被重複徵收。

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