中國樓市在未來十年內將發生的深刻轉變

中國過去十年，城鎮住房整體呈現供不應求的態勢，而未來十年，樓市發展背景正在悄然發生深刻的轉變。這一觀點值得思考。

過去十年，在快速城鎮化與工業化浪潮的強力推動下，城鎮住房整體呈現供不應求的態勢。而未來十年，中國樓市發展背景正在悄然發生深刻的轉變。

2015年上半年，就在所有人的目光都聚焦資本市場的時候，中國樓市正悄無聲息的告別低迷，穩步回暖。這是樓市告別黃金時代后，再次迎來復甦。

國家統計局最新數據顯示，上半年，全國房地產開發投資43955億元，同比名義增長4.6%，其中住宅投資增長2.8%。

全國商品房銷售面積50264萬平方米，同比增長3.9%，全國商品房銷售額34259億元，同比增長10.0%，其中住宅銷售額增長12.9%。上半年，房地產開發企業到位資金58948億元，同比增長0.1%。

中國指數研究院發布的百城房價數據也顯示，6月份中國平均房價環比上漲0.56%，高於5月份0.45%的環比漲幅，是2014年1月以來的最高環比漲幅。在這之前，百城房價剛剛在5月份完成了由跌轉漲的過程。

而在北上廣深等一線城市，上半年成交面積同比增長48%，深圳還出現局部樓市暴漲現象。中原地產研究中心更是得出結論，上半年房地產成交量明顯復甦，一二線城市全面上漲。

國家統計局數據顯示，2015年上半年國內生產總值296868億元，按可比價格計算，同比增長7.0%，宏觀經濟處於觸底階段。2015年上半年，全國居民消費價格(cpi)同比上漲1.3%。

同策咨詢研究部研究顯示，當季度gdp增速與cpi增速累加值小於10時，整個經濟基本面面臨滯漲的壓力，貨幣政策將有定向寬鬆的趨勢。

當前來看，2015年上半年gdp增速與cpi增速累加值為8.3，已經明顯低於10這個警戒值，單純從指標意義來看，當前國內具備貨幣政策“微調”走向定向寬鬆的特征，四次降息三次降準之后仍然具備繼續降準或降息的空間，尤其是降準的空間。

從未來中國預期的經濟增速走向來看，由於持續的經濟結構調整，經濟基本面有下行壓力，經濟增速已經由高速增長轉為中速增長，並且2015-2016年gdp增長目標極有可能從今年的7.5%下降到7%左右。

從今年上半年gdp增速來講，其實已經從去年全年的7.4%降至今年上半年的7%，短期內經濟通縮的壓力加大。

從上述的角度來看，中國貨幣政策短期內由當前的定向“微刺激”開始轉向全面刺激的可能性加大，而從當前中國貨幣政策表現來看，中國央行已經開始全面降息降準，預計隨后再次降準降息也是大概率的事件，“寬貨幣”的特征越來越明顯。

此外，國家統計局顯示，截止2015年6月末，中國廣義貨幣(m2)余額133.34萬億元，增速降至11.8%。

從m2增速來看，上半年m2增速略低於今年12%的控制目標，總體略微偏緊，同時，這也為今年下半年貨幣政策走向寬鬆提供了操作空間。

預計在宏觀經濟觸底階段，定向寬鬆貨幣政策有望延續，2015年廣義貨幣(m2)同比增長仍然會保持在12%左右，甚至略高。

但是，這並不意味著房地產行業信貸環境會全面寬鬆，筆者認為，政策層面對樓市投資風險控制有可能會進一步加強。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從市場基本面來看，進入2015年，即使2014年下半年以來各類“救市”政策出臺，央行也降準降息了，五部委也發布“330新政”刺激改善型需求入市。

業內人士分析稱，官方房地產政策持續松動的主要原因，一是去年以來中國宏觀經濟面臨較大的下行壓力，二是房地產市場本身正經歷痛苦的去庫存階段。

由於房地產市場能“牽一發而動全身”地影響上下游數十個行業的發展，樓市回暖無疑能為下半年宏觀經濟“穩增長”護航。

國家統計局新聞發言人盛來運指出，下半年中國經濟可能好於上半年。除了現有政策效應將持續釋放外，另一個很重要的因素就是房地產市場的回暖將對相關行業產生拉動效應。

這種拉動效應已經初現端倪。受房地產相關稅收增幅擴大等影響，6月中國財政收入同比增長13.9%，增幅比5月份提高8.7個百分點。6月份與房地產相關的契稅、土地增值稅、營業稅等均呈現良好增長態勢。

由於前期樓市降溫影響土地市場，今年上半年中國國有土地使用權出讓收入下降38.3%，受此影響，一些地方財政投資“穩增長”能力下降。

但業內人士預計，隨著樓市逐漸升溫，政府土地出讓收入的降幅會慢慢收窄。目前中國一二線土地市場也出現復甦的勢頭，“地王”和高溢價的地塊開始陸續出現。

但是，市場庫存偏大的基本面沒有改變，大多數房企的盈利狀況仍然堪憂，企業也會面臨一定的資金面問題。

因此，從2015年下半年銀行信貸大背景來看，即使央行再降準降息也不會改變銀行繼續“惜貸”的行為，“嚴信貸”的特征表現還是比較突出。

從實際市場表現來看，銀行對於中小房企的貸款仍然是比較謹慎，並沒有出現實質性松動，銀行等金融機構不會無限制再給房企更多的“救命錢”。

甚至當前金融機構為了控制樓市投資風險已經開始對於中小企業“停貸”、“鎖房”，這些因素成為2015年上半年類似於深圳、杭州、上海等房企被“鎖房”而導致企業資金面危機的導火索。

從“330新政”二套房貸降首付的執行結果來看，截止目前，“330新政”已經發布3個多月時間，全國大多數城市的銀行比如廣州、深圳、上海、南京、蘇州、沈陽等等，尚未完全落實二套首付降至四成的政策，甚至在6月份有少數城市比如上海、廣州開始收緊二套房貸政策。

當前銀行通過縮水執行或暫不執行二套房貸降首付是“嚴信貸”的表現，從目的的角度來看，在去庫存仍然是今年主旋律的市場背景下，旨在通過暫緩或縮水執行，通過有條件降低二套首付或暫不執行二套首付降至四成的政策規避市場風險。

宏觀經濟觸底階段，“寬貨幣，嚴信貸”成為主特征，盡管貨幣政策在下半年以后會進一步放松，但是，銀行對樓市的“惜貸”行為仍將繼續，政策層面對樓市投資風險控制有可能會進一步加強。

2014年，盡管政府對住房需求管控政策已經趨於寬鬆，但住房市場仍然在主動下調。這表明，住房市場形勢正由總量供不應求進入結構性過剩階段。

優質住房仍將存在“結構性短缺”。雖然從量的方面看，中國城鎮商品住房已經出現結構性過剩。

但從質的方面看，很大一部分家庭居住條件仍然較差，狹小公寓、老舊公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。

隨著人們收入的增長和對生活品質要求的進一步提升，對優質住房的需求還將穩步增長，優質住房仍然具有一定的稀缺性。

“結構性過剩與結構性短缺並存”取代“總量供不應求”，成為未來十年中國樓市發展的大背景。

“住好房”將取代“有房住”，成為未來十年中國住房發展主線。根據一般的消費規律，當總量短缺問題解決后，對高品質的訴求將提升。

城鎮居民的住房消費重點，將由擁有商品住房，轉變為不斷改善現有居住條件。

中國城鎮人均住房面積雖然達到33平方米以上，但多數人對自身的住房條件難言滿足。

緊湊型公寓樓仍是當前城鎮住宅存量的主體，多代人共居一戶現象較為普遍，居民改善住房條件的期望仍很迫切。

擠住在小房子里的渴求搬入大房子，多代共居的希望能夠獨立居住以減少家庭摩擦，住公寓的期望擁有別墅，住普通社區的向往住進高檔社區，住在偏遠郊區的希望能夠就近居住減少通勤時間，在城內有房還想要有個更接近自然的度假房產，這些都構成了潛在的住房改善需求。

需要注意的是，不能將居民改善住房條件的意愿，簡單理解為購買大戶型，將小房子換購成大房子。

個性化、人性化、智慧化、環境友好化及內部空間的改造優化等，都將構成住房實質性改善的內容。

居民將小房子換成大房子，有時意味著離城市中心更加偏遠，且家務勞動成本大大增加。

在家庭小型化的趨勢下，房屋面積增大也不能容納更多的人居住。現代社會，多代同堂只是一種理想狀態，實際上摩擦很大難以和諧共居。

以日本經驗看，在上世紀九十年代初樓市泡沫破滅以后，戶均住房面積並沒有增加，居民家庭沒有借房價大跌之契機換購大房。

人們更傾向於把收入用於住房內部空間利用上的改造與優化，而不是以小換大。

這表明，日本樓市退燒后，住房消費行為變得更為理性。

隨著住房發展背景由“總量供不應求”向“結構性過剩與結構性短缺並存”轉變，以及住房發展主線由“有房住”向“住好房”轉型，未來十年中國樓市將面臨以下突出問題：

一是住房存量的結構性過剩如何消化及鬼城、空城問題。

未來十年，中國產業結構將面臨深刻轉型，第三產業在經濟總量中的比重將不斷上升，而第二產業在經濟總量中的比重將趨於下降。

由於第三產業主要集中於一、二線城市，而第二產業則是三、四線城市的重要經濟支柱，這種產業結構轉型實際上指明了未來的城市的人口分布藍圖。

未來三、四線城市人口總體將持續外流，而一、二線城市人口總體將繼續保持流入態勢。

三、四線城市目前商品住房高庫存及滯銷問題已經較為嚴重，而其未來的人口又呈流出態勢，住房供給結構性過剩問題必將會更加突出。

此外，過去十年，各地方政府通過“高鐵新城”、“金融中心”、“沿河新區”等各種題材，遍地開花式地開發建設了數量龐大的新城。

這些題材新城，有一些只是為了配合政績或地產炒作需要，通過虛構的城市發展愿景或盲目的樂觀情緒投資建設起來的，並沒有真實的產業發展作為支撐。

隨著房地產熱的退潮，其中有部分必將淪為鬼城或空城。

二是住宅小區物業脫管問題。未來住宅小區被物業公司主動“拋棄”的現象將會越來越常見，形成一個重要的社會問題。

在過去住房大開發時代，開發商為了促進樓盤銷售，往往主動掏錢對旗下樓盤的物業管理費用進行補貼，從而營造出高檔明星樓盤的假象。

隨著大開發時代淡出歷史，部分開發商退出區域市場不再賣房，也就無需通過補貼原有樓盤物業管理來促進新樓盤銷售。

失去了開發商補貼后，小區原有的物業管理將難以維持，隨時面臨被物業脫管的可能。

物業脫管的另一個重要原因是，我國的住宅小區規模偏大，五千戶以上的大樓盤也極為常見，這就產生了一個物業費搭便車問題。

部分業主以各種理由拒交物業費，從而間接將物業管理成本轉嫁到繳費業主的身上。

這將會形成一個傳染病效應，使拒繳物業費的業主比例不斷增加。一般來說，如果拒繳物業費的業主比例增加到30%以上，物業管理公司將很難維持下去，只能將所管理的小區主動“遺棄”。

三是存量住房品質低劣問題。中國存量住房品質低劣有它的客觀原因。我們通過十年左右的時間蓋了別的國家需要幾十年上百年才能蓋完的房子，難免會對社會形勢的發展估計不足。

建房標準提升相對滯后，跟不上形勢變化，這是住房品質低劣的客觀原因。

住房品質低劣的主觀原因是，在以往供不應求的市場態勢下，開發商沒有改進產品品質的動力，商品房只要能蓋出來都能高價售出。

未來隨著存量房時代的到來，住房品質低劣問題將受到更多的關注。

住房品質低劣可體現在多個方面，如缺乏必要電梯設備，無老人兒童便利設施，建筑結構未做保溫，外墻窗戶漏雨滲水，無足夠的停車位，戶型結構不合理、配套不全等。

住房建筑缺乏個性也將會是個問題。作為低成本復制的產物，同一住宅小區往往每幢樓房都長得一模一樣，即便高檔別墅區也不例外。

在住房稀缺時期，缺乏個性或美感不會是人們關心的重點。但隨著住房缺乏時代的過去，千篇一律的住房外觀不光是缺乏美感的問題，它還將給人心理上施加莫名的煩躁感。

中國財政部部長樓繼偉在向十二屆全國人大常委會第十五次會議作2014年中央決算報告時表示，今年將配合做好房地產稅立法工作，加快房地產稅立法並適時推進改革。

目前，房地產稅立法初稿已基本成形，正在內部征求意見並不斷完善中。

這也表明中國樓市將在未來十年發生深刻轉變。一方面，一線城市房價高企，房地產稅的鼓點再近一點，對於想在樓市投機、投資的人士確實會造成一些猶疑和困擾。

另外一方面，“具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區間內自行決定”又給了三四線城市一絲喘息之機：到底是繼續推行土地財政，還是將稅率政策上限用足，現在就開始對存量房開刀，以緩解財政困難，選擇權其實已經交到了地方手中。因為各地情況千差萬別，這樣的放權是完全有必要的。

總體而言，這一政策至少將在三個方面逐漸發揮作用。首先是改變人們的理財觀念，以往可能是買房就發財，但是從房地產稅落地之日起，這一途徑的發財概率就降低了。

只有在合適地段合適時機買入的物業才可能讓購買者發財，這和諸多暴利行業終結暴利走向普通利潤率是同一個道理。

其次，將可能改變城市的資源設定。隨著市民納稅人意識的覺醒，人們對於上繳的稅款天然有追問透明度和去向的要求，這一要求倒逼政府部門在資源設定端重新調配資源。

比如，一些自然資源豐富定位高階的遠郊社區將可能獲得更多資源設定。而這樣的變化對於城市交通堵塞、教育資源過度集中等頑疾確實有緩解的作用。

最後，房地產稅的出現對於實體經濟的影響也是巨大的。此前，由於持有土地、房產的成本極低，很多非房地產企業蜂擁進入這一市場，而且也確實獲利豐厚。

未來房地產稅的落地執行，將在極大程度上改變這一現象，只有精耕細作嚴控成本有獨特賣點的房地產企業才能持續領跑。

諸多非房地產企業將繼續撤回自己的專業領域，要么在專業領域里去實現轉型和利潤的提升，要么被市場淘汰。

未來的中國經濟發展過程中，房地產稅的相關政策是非常重要的一個變量，積極有效審慎全面的政策才可能助力經濟實現平穩轉型。