中國房地產公司富力地產大甩賣酒店求生

曾號稱「全球最大豪華酒店業主」的富力地產 (02777-HK)，正深陷前所未有的流動性危機，被迫大規模甩賣酒店資產以「斷臂求生」。

公司正面臨巨大財務壓力，2024 年財報顯示，其總負債高達 2621.36 億元，其中流動負債佔總負債的比重高達 93%，規模達 2438.16 億元。更為嚴峻的是，截至 2024 年末，富力持有的現金及受限資金僅 38.64 億元，而未來 12 個月內需償還的債務高達 1035.69 億元，現金短債比低至 0.04，顯示出極為巨大的短期償債壓力。

公司的外聘核數師香港立信德豪會計師事務所甚至對其持續經營能力表示懷疑，並明確表示「無法表示意見」。同時，截至 2024 年末，富力已有共 263.62 億元的借款無法按期償還，更有高達 884.75 億元的銀行借款及其他借款已違約或發生交叉違約。

最新的「甩賣」嘗試是在 4 月 22 日，廣州富力空港假日酒店在阿里法拍網進行首次拍賣，最終以流標告終。這座位於廣州市花都區的酒店，評估價約 3.96 億元，起拍價已降至評估價的七折，即 2.77 億元，但因無人報名而宣告流標。

此次拍賣的緣由，是該酒店作為債券「H16 富力 4」「H16 富力 6」等的抵押物被執行，因為關聯公司未能償還銀行借款，最終被法院裁定強制拍賣。這已不是富力首次嘗試透過資產處置來緩解債務壓力。

富力地產早期以廣州「舊改之王」聞名，憑藉「商住雙輪驅動」模式迅速崛起。其在廣州珠江新城開發的多個項目奠定了行業地位，並於 2004 年開始試水高端酒店業務。公司在酒店業的關鍵一步發生在 2017 年，富力以 189.55 億元的價格，收購了萬達集團旗下的 73 家酒店。完成這項收購後，富力持有的酒店資產規模達到近 90 家，總客房數超過 26000 間，一躍成為當時的「全球最大豪華酒店業主」。

然而，這場被稱為「世紀交易」的併購，雖看似「撿漏」，實則因為採取高杠杆操作，導致企業淨負債率飆升至 170% 以上，為公司後續的債務危機埋下了隱患。加上酒店業務本身的高昂運營成本和較低的資產周轉率，在房地產行業下行期，酒店板塊成為長期拖累富力地產財報的「黑洞」。財報數據顯示，從 2018 年至 2022 年，富力的酒店業務虧損逐年擴大，從 4 億多元增長到 20 多億元；2023 年虧損 9.04 億元，而到了 2024 年，酒店業務的全年虧損額更是擴大至 36.19 億元，同比增長近 3 倍。

自 2022 年起，富力地產正式開啟了「賣酒店求生」的模式，試圖透過出售資產來回籠資金。然而市場反應遠不及預期，多數資產出售都面臨虧損或大幅折價的情況，例如北京萬達嘉華酒店虧損出售，福州威斯汀酒店較評估價縮水三成，倫敦 ONE 項目更是較收購價縮水 46% 割肉拋售。

這些交易雖然回籠了一部分資金，但對於富力龐大的到期債務而言只是杯水車薪，且多數資金被用於償還優先級債務，未能顯著改善其現金流枯竭的狀況。更為嚴重的打擊發生在 2024 年 9 月，因一筆 6.14 億美元的境外債務違約，導致富力地產 68 家核心酒店以及一棟寫字樓被強制接管，富力也因此喪失了對這些核心資產的處置權。截至 2024 年末，富力地產所擁有的酒店數量已大幅下滑至 22 家。

當前外部市場環境也為富力的酒店資產處置增加了難度。近年來中國高端酒店市場復甦乏力，根據酒店行業數據服務提供商 STR 的統計，截至 2024 年 9 月，中國內地酒店的每間可售房收入、平均房價和入住率均呈現同比下降，其中奢華酒店的平均房價同比下降 6%，以價換量的態勢最為明顯。由於富力地產旗下的酒店多定位於奢華級別，在商務需求萎縮和市場競爭加劇的背景下，其酒店資產的估值將進一步面臨壓力。