6月銷售好轉惟券商看法分歧,內房股只宜短炒?

　　《經濟通通訊社2日專訊》根據研究機構克而瑞數據,內地百強房企6月銷售額按月升36%,按年跌幅亦顯著收窄至16.7%,且是近一年來最細跌幅。不過,中指研究院數據顯示,6月百城新房價格按年只升1.5%,二手樓價按月跌0.73%,連跌26個月。滙證指對內地房市復甦速度感到驚喜,預計新樓銷售將在下半年復甦,大摩則指國企內房銷售繼續跑贏,但對一二線城市銷售能否持續改善持謹慎態度。多隻內房股今日曾獲追捧,其中龍湖集團(00960-HK)近日一次過償還逾70億元人民幣債券,股價最多飆逾8%,惟其後升幅大為收窄,內房股應如何部署?

*百強房企6月銷售按月升36%,惟二三線樓市活躍度難改觀*

　　克而瑞研究中心發布數據顯示,今年上半年百強房企累計操盤金額為18518.3億元人民幣,按年下降39.5%。單看6月份,百強房企實現銷售操盤金額4389.3億元人民幣

,按月增長36.3%,按年降16.7%,較5月的33.7%跌幅收窄。克而瑞認為,得益於5月以來從中央到地方利好政策不斷,目前仍處於存量需求釋放周期,加之當前供應及成交基本也降至階段性低位,後期大概率延續企穩態勢。

　　據招商證券發布於6月30日的研報,百強房企6月單月銷售額環比增長32%,這增幅較過去5年同期的平均環比增速,高出6個百分點;百強房企6月銷售額同比仍然下降22%,降幅較5月收窄了13個百分點。該行數據顯示,6月銷售額同環比均出現大幅增長的,多是重倉一二線的企業。碧桂園是重倉三四線的房企,而三四線樓市持續委靡不振。碧桂園6月僅實現全口徑銷售額55億元人民幣,環比僅增5%,遠低於百強房企總體水平,同比仍然大幅下降74%。

　　中指研究院分析師孟新增稱,從短期來看,一線城市政策仍具備較大優化空間,隨著下半年政策端持續發力,一線城市市場情緒有望繼續好轉,從而帶動新房成交規模溫和修復;但二線、三四線城市的政策優化空間不足,市場情緒整體或難有明顯改觀,市場活躍度將保持在低位。

*6月百城新房價格按年升1.5%,二手樓價按月跌0.73%*

　　另外,中指研究院最新報告稱,受部分城市優質改善項目入市帶動,6月百城新建住宅價格按月結構性上漲。而當月百城二手住宅價格繼續下行,當前業主「以價換量」促交易特徵明顯。

　　6月百城二手住宅平均價格每平方米為14762元人民幣,按月下跌0.73%,跌幅較5月擴大0.03個百分點,已連續26個月按月下跌;按年則跌6.25%。上半年累計看,業主「以價換量」帶動百城二手房價格累計下跌3.61%,跌幅較去年下半年擴大0.87個百分點。中指研究院表示,下半年隨著核心城市政策效果逐漸顯現,全國市場有望逐漸築底企穩。房地產供需兩端政策有望進一步優化調整,各地去庫存相關舉措或將加快落實。

*滙證對中國房市復甦速度感驚喜,籲買中海外潤地越地等*

　　滙證發表研報指,對中國房地產市場的復甦速度感到驚喜,並繼續相信二手成交復甦將逐漸蔓延至一手市場。6月內房銷售量按月大幅增長,反映出5月政策宣布帶來正面影響。根據市場

初步銷售數據,中國海外(00688-HK)、華潤置地(01109-HK)和越秀地產(00123-HK)的表現優於行業。強勁的勢頭應有助於緩解市場對政策寬鬆效果的憂慮,預計新樓銷售將在下半年復甦。相信內地樓價仍然持續恢復,惟當前仍可能受壓。

　　滙證又指,內房企業融資取得積極進展,令其重申對行業改善信貸環境、化解尾部風險的建設性看法,看好擁有雄厚國企背景,並可持續補充土地、在一線城市擁有較高曝光率及高端項目儲備充足的發展商,建議買入中國海外、華潤置地、越地及綠城中國(03900-HK)。該行又看好貝殼集團(BEKE.US),相信公司有望受惠一手及二手市場成交量提升。

*大摩:6月內房銷售國企繼續跑贏,對一二線城市持續改善看法謹慎*

　　摩根士丹利指,根據中國房地產信息集團(CRIC)的初步數據,五十大和百大發展商6月銷售額同比下降11%和14%,但由於政策支持,均按月升41%。不過,大摩追蹤的30

家主要發展商6月銷售額同比下降43%,差於預期,平均只按月增4%。以6月銷售額計,國企繼續跑贏大市,同比呈正增長,其中中國海外、華潤置地、綠城中國和越秀地產表現跑贏大市,分別較去年同比增長40%、19%、13%和9%,惟碧桂園(02007-HK)、融創中國(01918-HK)、遠洋集團(03377-HK)等同比減幅均超過70%。

　　大摩表示,國有企業的優異表現歸因於其較好的品牌、一線城市擁相對較新的可售資源、較低的潛在建設停滯風險。預計內地房地產銷售今年下半年依舊疲弱,對一二線城市銷售改善的可持續性持謹慎態度,主要原因是房價下跌,加上二手房競爭加劇以及一手供應有限,預計一手銷售在下半年保持疲弱,民企可能從寬鬆政策中小幅受益,如果銷售沒有明顯復甦,現金流可能仍受挑戰。

*黃偉豪:單月數據難作準兼仍有債務等問題,只宜短線操作*

　　中薇證券研究部執行董事黃偉豪指,內房股估值低殘,但仍只宜短線操作,每逢有銷售向好數據或利好政策出台,或可短炒一兩日,始終暫只見一個月銷售好轉,宜再看多一兩個月表現。

　　值得一提,龍湖上周五(28日)公告指已累計從公開市場購回兩筆美元債,本金金額合計約6.23億美元,另日內提前兌付一筆規模為26.5億元人民幣的CMBS(商業抵押擔保證券),龍湖合計一次過償還逾70億元人民幣債券,股價最多升8.58%至11.64元,收市升約3%,其他內房股亦普遍上升。部分物管股亦造好,碧桂園服務(06098-HK)升2.28%收報4.93元,中海物業(02669-HK)升2.56%報4.8元,惟融創服務(01516-HK)無升跌報1.81元,華潤萬象生活(01209-HK)跌1.93%報25.35元。

　　　　　　　　　　部分內房股今日表現

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　　撰文:經濟通市場組、中國組、採訪組　整理:李崇偉