累積資產賺增值 買房心法大公開

文．蔡武穆

房地產如同股票一樣是理財的工具，不論是置產或收租，可以讓我們達到財富自由，房地產達人邱愛莉以研究房產起家，結婚到現在換了四間房子，靠著房產的增值，累積千萬財富。

剛出社會時，因父親投資失利，慘賠數百萬元，除生活費之外，她必須幫家裡還債，無形中練就一身理財的功夫，而有今日的財富。

幫家裡還債 練出一身理財功夫

「理債第一步要先止血，若不止血，利息加上本金，滾動起來很可怕」，她說，當時父親跟民間、親友及銀行借貸，總金額達五百萬元，她跟家裡商量，先還民間的高利貸款止血，親友的部分沒有利息，手邊有錢就馬上清還。

事情爆發時，正值卡債風暴，八十萬卡奴，她父親就是其中一位，所幸政府為打銷銀行呆帳，推動債務協商，只還本金不還利息的政策減輕債務人負擔，她和家人花了七年的時間還清負債。

過去，邱愛莉曾在外商工作，跟著同事追求新穎時尚，手邊有錢就揮霍，把之前的積蓄花光，好在外商的薪水是前一份工作的二倍，加上獎金，年薪百萬元，扣掉自己的花費，還可以幫助家人清償負債。

債務爆發，剛好是在結婚前的幾個月，邱愛莉感謝丈夫的包容，先把家中負債處理完再談買房的事，婚後就直接住公婆家樓上，一切省吃儉用。

「凡事發生必有其目的，並有助於我」，邱愛莉說，很感謝這件事情的發生，讓她提早頓悟理財的重要，包含股票、選擇權、房地產等都曾細心研究，但因為工作無法看盤，最後選擇以房地產為主要的投資標的。

第一間房出租 打造現金流

邱愛莉跟房地產相當有緣分，租房時期，房東太太鼓勵她一定要買房，正好朋友的新房打算出租，邀約她來看房，讓她萌生當包租婆的念頭，開始努力存錢，希望有一間收租的房子。

「當你有了目標之後，全世界都會跟著目標在轉動」，她買下位於中和遠東大樓旁的一間公寓出租，成功打造第二份現金流，幫助她度過償債的黑暗期。

婚後幾年，夫妻計畫懷孕，買下位於南港經貿園區大樓內五十幾坪的房子，總價四千萬，自備款八百萬。住了兩年，想要有遛小孩的地方打算換房，屬意台大附近，有公園、校園的文教區域。

第二間房加入改建 增值一倍

當時大安區房子，室內三十七坪，加上公設全部五十幾坪，要價五千多萬，等於把第一間房賣掉之後，還要投入一千多萬的現金，於是她跟先生商量大樓換成公寓，同樣地區、同樣三十七坪，約二千萬的房子，只花一半的價格，好在丈夫接受爬樓梯，省下的錢就做其他的投資。

第二間房子，邱愛莉花了三百萬重新裝修，入住的第二年有建商來談改建，「才剛裝潢的房子要打掉，鄰居滿是驚訝」，經過縝密的計算，她認為改建後增值勝過當初投入的三百萬，她毫不猶豫地答應，並說服鄰居一同加入改建行列。

要改建就必須換房，於是夫妻倆用這兩年的積蓄和投資所得再度買下第三間房子，也就是目前住的地方，總價二千多萬，自備四百萬、貸款八成五，同樣花了一點錢裝潢，第二間改建完後增值一倍，夫妻倆打算賣掉，轉出的錢再買入第四間房子，第三間房就拿來收租，前前後後，靠著房子累積數千萬元資產。

「房子讓人有安定感，財富上有踏實的感覺」，她的一對夫妻學員，從高雄來台打拚，第一間房子買進五樓的公寓，總價一千五百萬，自備三百萬，後來房產增值五百萬，賣掉後拿回八百萬，加上幾年的積蓄，買下南港的電梯大樓。

買房強迫儲蓄 生活有底氣

身旁好友驚訝，「買房竟不靠長輩資助」，她豪氣地說，「好在當初買下第一間房子強迫儲蓄，讓生活有根有底氣」，換屋過程生活品質也跟著提升。

邱愛莉對於選房買房有獨特方法，一般會以家庭月收入三分之一回推貸款金額，但是現在房價太高，回推可能會找不到房子，因此，可以先假設一個月房租要花多少錢，再回推可貸款的金額、多少價格的房子。

例如，一對夫妻月繳房租三萬元，將房租轉為房貸，採用本息均攤法，經過試算 (可上 House123 查詢)，可貸款金額七九一萬元，準備頭期款一九七萬元，可購買房屋的總價為九八八萬元，再列出可以購買的選項。(可上居易房價查詢)

如果規劃三房二廳，可以買三重公寓，二十五坪，每坪四十萬的房子，若買桃園大樓，每坪三十萬，權狀三十坪、室內二十坪，但如果是台北市信義區一坪八十萬，只能買到十二坪的房子，可能不符合需求。

邱愛莉不建議首購族買預售屋，原因是預售屋的陷阱比較多，內政部規定預售屋的履約保證有五種 (註一)，邱愛莉認為，如果建商倒閉變成爛尾樓，只有「價金返還」可以安全拿回錢。

首購族不建議買預售屋 重劃區要撐過盤整期

再來，預售屋賣的是未來價，假設該區每坪均價一一五萬元，三年後增值到一三○萬元，建商也不是吃素的，一定賣你增值後的價錢，交屋後可能不漲反跌，容易套在最高價。

另外，買重劃區、人口成長區、未來捷運區的房子，一定要跟周圍的房子作比較，「價格貴 15% 算合理，若貴到 40%~50% 寧可放棄」，以未來捷運區來說，如果旁邊屋齡二年每坪均價七十幾萬，建商賣你一二○萬，若你真的喜歡這一區，買旁邊屋齡二年的房子，每坪可省下五十萬，二十坪就省下一千萬，可以做其他的用途。

若是買在重劃區，則要禁得住價格震盪，因為重劃區在銷售時會透過話題炒作墊高房價，建設完畢就要有實質入住率支撐房價成長，大概三至五年房價才會回穩，必須撐過這段盤整期。

看房重點：格局、動線及採光

邱愛莉買房也是以新成屋、中古屋為主，她看房的重點在於格局、動線和採光。看屋時，一定會推開窗戶，檢查有沒有風水瑕疵，尤其是路沖，「即便是你不在意，未來賣房時，別人也會在意」，會影響房子出售的時機和價格。

屋況的部分，注意有沒有漏水，分為屋外漏水、水管漏水兩種，屋外漏水必須從屋頂／外牆做防水，水管漏水則必須請師傅開挖修補，若是獨棟，可以自行處理，她唯一不碰的是漏水要請鄰居配合的屋子，施工起來耗時又費力。

邱愛莉說，透過仲介可以省去很多麻煩，仲介會請屋主填房屋現況說明書，勾選「有無滲漏水」的選項，若有漏水，是在交屋前修好，還是補貼價金讓新屋主修繕，都會註明清楚，信義房屋更為仔細，半年內若有漏水的修繕，大部分會請屋主保固三年。

與仲介建立良好互動 避免四不友善行為

看過一千多間房子，邱愛莉與仲介好友建立良好的互動關係，她說，仲介是站在買方和賣方之間撮合價格，讓案子成交，她說，買方一定要做足功課，把自己的需求表達清楚，在價格上很篤定，仲介就會喬屋主的價格，若屋主也很堅決，代表沒有緣分，再找下一間。

進一步來說，仲介喜歡看得懂房子的人，與仲介交談，以下四種行為盡量避免，一、需求不明確，二、仲介報物件，三天之後才能來看，三、看屋要看很多次，四、一開始就談服務費。仲介也需要業績，雙方開誠布公，他會拚死賣命的幫你找適合的房子。

(註一：政府要求建商針對預售屋的預收款，必須提供擔保或信託，根據內政部規定，預售屋履約保證有五種，「價金信託」、「不動產開發信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」、「價金返還」。)

來源：《理財周刊》1242 期

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