〈央行理監事會〉新信用管制措施較預期溫和 但立馬苦了換屋族與交屋族

台灣央行今 (13) 日進行第二季理監事會議，第六度調整選擇性信用管制措施，明日起生效，同時，調升新台幣存款準備率 0.25 個百分點，7 月 1 日起實施，央行新一波信用管制，將特定地區第 2 戶貸款成數上限降為 6 成，但並未擴大管制範圍，也沒有下修豪宅的總價認定標準，房仲業者認為，此一新管控力道較預期溫和，但當下直接受影響的將會是換屋族與交屋族。

雖然利率不變，但房屋代銷業則擔憂下半年的全台預售屋及成屋市場買氣受央行的新管控措施影響，受影響的程度還在海悅 (2348-TW) 總經理王俊傑指出，台灣央行此一將特定地區第 2 戶貸款成數上限降為 6 成，勢將造成過去買進預售產品且在明天以後將交屋的第 2 戶買方貸款構成立即影響，也提出建議信用管制對換房族不要以齊頭式的平等而造成買方及賣方交易上的困難；也建議對第 2 戶的信用管制措施，應自預售買賣交易時點起算。

台灣央行 2023 年 6 月新增規範自然人特定地區第 2 戶購屋貸款，最高成數上限 7 成實施以來，自然人申辦特定地區第 2 戶購屋貸款之撥款金額呈增加趨勢，為續強化管理銀行信用資源，降低相關授信風險，央行修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，調降自然人特定地區第 2 戶購屋貸款最高成數上限為 6 成，自本年 6 月 14 日起實施。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，將第二套房貸降低貸款成數到 6 成，直接受影響的將會是換屋族與交屋族，換屋族需要想辦法多準備自備款，已經有聽聞買方說要確定央行政策才要換屋，不過若是幾年前買預售屋的民眾，名下還有房貸的客層，近期交屋時可能就容易出現資金缺口，不是想辦法補上額度，就是繳交 45% 的房地合一稅換約。

此次央行還調高銀行的存準率，曾敬德表示，調升存準率的影響力比升息還大，可能會影響銀行放貸的金額，未來要觀察調整存準率後，銀行是否在放款時會更挑客戶，或者放款條件上不再給太過優惠的條件。

台灣央行採取的新一波信用管制措施並沒有實際觸及利率的改變，台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，利率的調整除了牽動房市外，也影響總體經濟的發展，因此單純以調控房市為目的，並不適合從利率下手，加上國際上的升息循環已邁入尾聲，國內的通膨情勢也較先前緩和，所以本次央行利率不變，符合外界預期；但由於國內行庫的不動產放款集中度高，且為防範景氣過熱，央行睽違一年端出了第六波信用管制，展現出對房市「居高思危」的示警意味，也為後續市場投下降溫變化球。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，本次央行下調六都及新竹縣市的第二屋貸款成數，上限從 7 成壓縮為 6 成，對市場具有抑制作用，但由於管制區域未擴大，因此資金有可能轉往非管制區佈局，也由於本次管制僅對想買第 2 屋的七都置產族影響較大，新青安申辦主力的單一自住客，並非政策抑制的對象，所以首購族毋須過度擔憂。

不過截至今年 4 月底，全國新青安優貸的受理戶數已逾 5 萬戶，反應相當不錯，但也衍生「人頭戶」、「假自住真出租」的疑慮，且內政部也明言往後不宜再加碼補貼，所以新青安的後續放款及查核將趨嚴，建議首購買家的財務規劃應更保守以對，以免購屋計畫因貸款不如預期出現變數。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，為因應全球局勢，加上第一季已搶先升息等因素，此次央行以緊縮銀根，推出加碼信用管制等「組合拳」，是否抑制近期過熱房市有待觀察。且本次理監事會維持總裁一貫的「驚喜包」基調，針對外界矚目的是打房操作，緊縮第二戶貸款成數至六成，另外以調升存準率一碼作為因應，等於直接關上非自用住宅的水龍頭，並且透過調升存準率緊縮銀根，藉此遏止房市炒風。在此狀況下，市場雖不至於馬上消風，卻可能出現緩步降溫，針對第 2 戶以上購屋人，無論是成屋或是即將交屋的預售案，多少會出現打擊，進而有較多案量釋出，不過民眾期待的大幅修正，在今年若股市仍維持這種基調，恐怕並不容易。

針對調降成數部分，徐佳馨則認為，看得出來央行劍指數年前購置預售屋的多戶投資客，由於這些買方即將交屋，最直接會面對核貸成數不足的問題，極可能因為資金周轉不靈而低價賣出，讓市場交易量增加，有助於緩解目前市場上供給不足的問題。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶補充，理想上如此，事實上是否會出現央行的預想，可能沒那麼容易。畢竟是房價漲了一大段，就算買方無法交屋，可以透過解約解套，或是其他管道借貸，前者物件再回到業者手上，後者能讓買家再撐一段，價格難出現甜甜價。中長期有機會讓市場慢慢消風，卻也可能演變成有屋族之間的大吃小，讓未來打房難度更高。