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超長債發行、人行四箭齊發陸房市買點到了?專家這樣說

鉅亨網新聞中心 2024-05-20 15:49

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中國上周再對房市釋出重大利多措施。(圖:Shutterstock)

中國近日不斷出大招拯救房市,中國人民銀行 (下稱中國人行) 上周五 (17 日) 發出降首付、降公積金貸款利率、取消房貸利率下限、設立保障性住房再貸款 3 千億人民幣基金等四支箭,中國人行的《金融時報》也援引市場人士最新指出,未來房貸利率仍將「明顯」走降,加上上周一 (13 日) 正式發行 1 兆人民幣規模的超長期特別國債,一連串救市措施也讓人想問中國房市是否已到轉捩點。

中國人行上周五決定下調個人房屋公積金貸款利率 0.25 個百分點,5 年以下(含 5 年)及 5 年以上首套個人房屋公積金貸款利率分別調整為 2.35% 及 2.85%,5 年以下(含 5 年)及 5 年以上第二套個人房屋公積金貸款利率分別調整為不低於 2.775% 及 3.325%,上述調整已在上周六 (19 日) 生效。

在中國人行宣布隔天,廣州、上海、北京、深圳四個一線城市上周六 (18 日) 也先後宣布調降房屋公積金貸款利率。

中國經濟學者任澤平認為,雖然政策的歷史轉捩點出現,市場轉捩點仍有待民眾支付能力提升,目前重振房市信心的主要制約因素是居民收入和預期,唯一辦法是透過財政貨幣擴張修復居民資產負債表,恢復支付能力。

任澤平並以 4 月經濟金融數據指出,房地產銷售和投資仍十分低迷,主要仍受限於居民對未來收入、就業及房價預期,基礎建設投資也走緩,加上價格低迷致使企業獲利不足,限制主動擴產意願,以及消費恢復放緩跟消費者物價指數 (CPI) 從低點略升,顯示需求不足。

中國 4 月商品住房銷售面積和銷售額分別年減 22.8% 和 30.4%,均較 3 月下滑 4.6 個百分點,各線城市商品房銷售價格年減幅度均擴大,一、二、三線城市新建商品房價格分別年減 2.5%、2.9% 和 4.2%,中古房價格也分別下滑 8.5%、6.8% 和 6.6%,降幅均較 3 月擴大。此外,4 月房地產開發資金來源年減 21.3%,僅較 3 月回升 7.7 個百分點,再加上土地、房地產投資低迷,上月年減率 10.5%,較 3 月下降 0.5 百分點。 

另外,中國 4 月基礎設施建設投資年增率 5.9%,較 3 月下降 2.8 個百分點,除水電燃氣外的基建投資則年增 5.1%,較 3 月下降 1.4 個百分點。任澤平認為,強化基建投資則將繼續發揮支撐作用。

中國建商上月從國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個人房貸到位的開發資金年減率分別為 14.3%、5.7%、36.3% 和 35.8%,其中自籌資金增速返回正值,主要因為低基數影響。

為緩解建商資金壓力,中國住建部和金融監管總局今年 1 月發佈《關於建立城市房地產融資協調機制的通知》,根據開發建設情況及專案開發企業資質、信用、財務等情況,提出可給予融資支援的房地產專案名單,有望在一定程度上提振市場信心和預期,緩解資質較好的建商資金壓力。目前,中國 297 個地級及以上城市已建立房地產融資協調機制。

根據中指院數據,中國今年前 4 個月百大房地產開發商拿地金額年減 9.5%,4 月新開工面積跟完工面積分別年減 14% 跟 19.1%、新增施工面積則年增 19.4%。

至於中國發行超長期特別國債,任澤平認為是良好開端,可擴大公共投資、提振經濟與市場信心,超長期意在降低債務成本和風險,也有助釋放需求與緩解建商回收資金壓力。國債代表著國家信用,被認為是無風險資產,具有安全性、流動性和對沖性三大特點。

智本社社長清和認為,超長期特別國債和中國房市具有高度關聯性,這兩項政策背後有更為根本的因素,那就是重塑中國宏觀經濟和金融體系的底層資產、保衛國家資產負債表以及構建現代央行體系的急迫性。超長期特別國債的發行也說明中國試圖重塑金融體系的底層資產,透過發行國債來投放無風險資產來替代房地產,以穩定金融系統。

清和指出,中國近期推出一系列拯救房市措施除避免再崩潰並保衛底層資產外,另外也在重塑金融體系的底層資產,打造國債成為新的定價之錨來穩定金融體系。

中國去年開始大規模擴張國債,向市場投放無風險資產,投放新的定價之錨,商業銀行、保險公司和其它金融機構在難以擴張貸款的當下大量增持國債,以緩解資產端和負債端的壓力。未來,中國人行也可能加入購債行列,共同塑造國債信用,同時開拓新的基礎貨幣投放市場。

自 2021 年以來,中國房市全面下滑,土地和房地產價格快速下跌,全國城市房價普遍下跌二至四成,商業銀行資產端中最重要的資產同步縮水 20% 到 40%,若按當前房價重新評估資產,商業銀行資產負債率將明顯上升,需要補充不少資金。

此外,開闢國債市場相當於跳過商業銀行直接將貨幣注入到市場中,除可解決當前貨幣傳導不暢問題,進而有效地抗擊通縮。由於超長期特別國債不記入赤字,這筆錢可能分配到地方專案上,包括基建、民生、安全等專案,若連續 3 年、每年發 1 兆人民幣超長期特別國債,分配給普通家庭部門,普通家庭容易將其轉化為消費,可以拉動通膨。





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