超長債發行、人行四箭齊發陸房市買點到了？專家這樣說

中國近日不斷出大招拯救房市，中國人民銀行 (下稱中國人行) 上周五 (17 日) 發出降首付、降公積金貸款利率、取消房貸利率下限、設立保障性住房再貸款 3 千億人民幣基金等四支箭，中國人行的《金融時報》也援引市場人士最新指出，未來房貸利率仍將「明顯」走降，加上上周一 (13 日) 正式發行 1 兆人民幣規模的超長期特別國債，一連串救市措施也讓人想問中國房市是否已到轉捩點。

中國人行上周五決定下調個人房屋公積金貸款利率 0.25 個百分點，5 年以下（含 5 年）及 5 年以上首套個人房屋公積金貸款利率分別調整為 2.35% 及 2.85%，5 年以下（含 5 年）及 5 年以上第二套個人房屋公積金貸款利率分別調整為不低於 2.775% 及 3.325%，上述調整已在上周六 (19 日) 生效。

在中國人行宣布隔天，廣州、上海、北京、深圳四個一線城市上周六 (18 日) 也先後宣布調降房屋公積金貸款利率。

中國經濟學者任澤平認為，雖然政策的歷史轉捩點出現，市場轉捩點仍有待民眾支付能力提升，目前重振房市信心的主要制約因素是居民收入和預期，唯一辦法是透過財政貨幣擴張修復居民資產負債表，恢復支付能力。

任澤平並以 4 月經濟金融數據指出，房地產銷售和投資仍十分低迷，主要仍受限於居民對未來收入、就業及房價預期，基礎建設投資也走緩，加上價格低迷致使企業獲利不足，限制主動擴產意願，以及消費恢復放緩跟消費者物價指數 (CPI) 從低點略升，顯示需求不足。

中國 4 月商品住房銷售面積和銷售額分別年減 22.8% 和 30.4%，均較 3 月下滑 4.6 個百分點，各線城市商品房銷售價格年減幅度均擴大，一、二、三線城市新建商品房價格分別年減 2.5%、2.9% 和 4.2%，中古房價格也分別下滑 8.5%、6.8% 和 6.6%，降幅均較 3 月擴大。此外，4 月房地產開發資金來源年減 21.3%，僅較 3 月回升 7.7 個百分點，再加上土地、房地產投資低迷，上月年減率 10.5%，較 3 月下降 0.5 百分點。 

另外，中國 4 月基礎設施建設投資年增率 5.9%，較 3 月下降 2.8 個百分點，除水電燃氣外的基建投資則年增 5.1%，較 3 月下降 1.4 個百分點。任澤平認為，強化基建投資則將繼續發揮支撐作用。

中國建商上月從國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個人房貸到位的開發資金年減率分別為 14.3%、5.7%、36.3% 和 35.8%，其中自籌資金增速返回正值，主要因為低基數影響。

為緩解建商資金壓力，中國住建部和金融監管總局今年 1 月發佈《關於建立城市房地產融資協調機制的通知》，根據開發建設情況及專案開發企業資質、信用、財務等情況，提出可給予融資支援的房地產專案名單，有望在一定程度上提振市場信心和預期，緩解資質較好的建商資金壓力。目前，中國 297 個地級及以上城市已建立房地產融資協調機制。

根據中指院數據，中國今年前 4 個月百大房地產開發商拿地金額年減 9.5%，4 月新開工面積跟完工面積分別年減 14% 跟 19.1%、新增施工面積則年增 19.4%。

至於中國發行超長期特別國債，任澤平認為是良好開端，可擴大公共投資、提振經濟與市場信心，超長期意在降低債務成本和風險，也有助釋放需求與緩解建商回收資金壓力。國債代表著國家信用，被認為是無風險資產，具有安全性、流動性和對沖性三大特點。

智本社社長清和認為，超長期特別國債和中國房市具有高度關聯性，這兩項政策背後有更為根本的因素，那就是重塑中國宏觀經濟和金融體系的底層資產、保衛國家資產負債表以及構建現代央行體系的急迫性。超長期特別國債的發行也說明中國試圖重塑金融體系的底層資產，透過發行國債來投放無風險資產來替代房地產，以穩定金融系統。

清和指出，中國近期推出一系列拯救房市措施除避免再崩潰並保衛底層資產外，另外也在重塑金融體系的底層資產，打造國債成為新的定價之錨來穩定金融體系。

中國去年開始大規模擴張國債，向市場投放無風險資產，投放新的定價之錨，商業銀行、保險公司和其它金融機構在難以擴張貸款的當下大量增持國債，以緩解資產端和負債端的壓力。未來，中國人行也可能加入購債行列，共同塑造國債信用，同時開拓新的基礎貨幣投放市場。

自 2021 年以來，中國房市全面下滑，土地和房地產價格快速下跌，全國城市房價普遍下跌二至四成，商業銀行資產端中最重要的資產同步縮水 20% 到 40%，若按當前房價重新評估資產，商業銀行資產負債率將明顯上升，需要補充不少資金。

此外，開闢國債市場相當於跳過商業銀行直接將貨幣注入到市場中，除可解決當前貨幣傳導不暢問題，進而有效地抗擊通縮。由於超長期特別國債不記入赤字，這筆錢可能分配到地方專案上，包括基建、民生、安全等專案，若連續 3 年、每年發 1 兆人民幣超長期特別國債，分配給普通家庭部門，普通家庭容易將其轉化為消費，可以拉動通膨。