高房貸迫使民眾續租 公寓REITs收入明顯上揚

由於借貸成本上升，追逐購買新屋夢想的美國人越來越少。擁有和管理公寓的房地產投資信託基金 (REIT) 的收入，預計將因續租和租賃交易的增加而增加。

這可能會讓該產業鬆一口氣。它今年來一直在努力應對新租賃費率下降的問題，因為疫情後的供應過剩壓低了租金，同時增加了吸引新租戶的成本。

REITs 有權對想要續租的租戶收取 3-5% 的高費率，並且這個數字會在一段時間內保持穩定。相較之下，新租賃費率僅上漲不到 1%；考慮到提高入住率的競爭，部分市場的新租賃費率也已轉為負值。

Wedbush 證券分析師安德森 (Richard Anderson) 表示：「吸引人們購買空置單位可能是一個相對昂貴的提議，特別是在不確定時期。」他補充說，如果轉租率仍然很高，這可能會促使業主降低租金或為新租戶提供優惠。

然而，由於房貸利率上升，大多數美國人沒有能力購置房屋，因此大多數大型 REITs 的周轉率已經放緩。

BMO Capital Markets 分析師金姆 (John Kim) 表示，包括 AvalonBay Communities (AVB-US) 和 Mid America Apartments (MAA-US) 在內的七大 REITs 第 3 季平均整體周轉率從典型的 52.5% 放緩至 48.8%。

美國的 REITs 透過出租其購買和管理的房產來獲得收入，同時將大部分應稅利潤作為股利分配給股東。這使它們成為尋求穩定回報的人們的有吸引力的投資選擇。

然而，由於廉價債務推動的出租用多戶公寓建設熱潮導致供應增加，2022 年中期時的的租金同比成長率開始從兩位數下降，已經失去一些吸引力。

標普 500 股票 REITs 分類指數今年僅上漲 2.03%，而整體標普 500 指數則上漲 18.95%。

主要 REITs 的股價在 2023 年也受到影響，Mid America Apartments 下跌 19%，而 Equity Residential (EQR-US) 則僅上漲 1.24%。

即使如此，不斷上漲的房價開始扭轉局勢，對它們有利。根據房地產情報提供者 CBRE 集團的數據，第 3 季平均房貸金額比每月平均租金成本高出 52%。

Wedbush 的安德森表示，對於大多數大型多戶 REITs 來說，搬出只為買房的人數已由通常占總數的 15% 降至遠低於 10%。

Camden Property Trust CEO 坎波 (Richard Campo) 支持安德森的觀點，他表示：「Camden 居民搬出去買房的比例目前處於 30 年經營歷史中的最低水平之一。」

數據分析公司 RealPage 的數據顯示，隨著 REITs 從高租金成長時代回升，更多續約也可以節省成本，尤其自 2020 年 3 月以來營業額費用增加了一倍多。

Janney Montgomery Scott 分析師史蒂文森 (Robert Stevenson) 表示：「居住單元在遷入遷出之間沒有出現空置期，也會帶來收入收益。」「因此保留現有租戶符合既得利益。」