〈走進中國〉中國保交樓一週年調查 「爛尾樓」仍是難啃骨頭

去年此時，中國多地「爛尾樓」屋主發布「停貸聲明」，引發行業震動。此後中共中央政治局確立政策基調，規模人民幣數千億元的紓困資金隨之入場，政府官員展開「保交樓」行動。

建商停工、建案爛尾，背後往往關乎著不菲資金，現實中建商要解決問題並不容易。

據《第一財經》報導，近日便有網友在《人民網》「領導留言板」說，自己購買河南省平頂山市永基狀元府項目房源，但 6 號樓、9 號樓到現在都沒復工，且出現復工又停工的情況。

對此，河南省平頂山市湛河區人民政府辦公室表示，上述項目於 2014 年 7 月正式開工，後來建商的資金鏈斷裂，在 2017 年停工。建商在 2019 年多次與銀行協商，並簽訂債務和解協議，成立監管賬戶；當年 7 月，建商舉行復工儀式。2021 年 7 月，3、5、7、8 號樓交屋。

好消息出現不久，又有意外情況發生了。2021 年 10 月，平頂山市農信辦、市郊農信聯社、新華農信聯社合併為平頂山鷹城農商銀行，建商申請的抵押貸款，由於種種原因，銀行未批復，導致資金鏈又斷裂，迫使 2、6、9 號樓停工。目前建商正在籌措資金。

從建商開工至今，這個建案前後已歷時近十年，但仍是城市土地上待處理的「傷疤」，甚至有購房者在 2013 年就已經付定金，如今仍然無法入住。

「爛尾樓」仍是難啃骨頭

去年眾多大型建商爆發資金危機，導致旗下建案停工，引發新連鎖反應，「保交樓」成為行業最重要的話題之一。

今年年初，克而瑞發布一份報告，對 32 個典型城市 290 個前期停工建案展開調查，顯示尚有 126 個建案處於停工狀態，「保交樓」任務依舊「道阻且長」；16 個建案間歇式、小範圍復工，二者合計比率接近 50%。真正全面復工的建案僅 62 個，佔總量 21%。

進入 2023 年，建商全力「保交付」，但整體進度依然緩慢。百年建築網的「保交樓」進度調查結果顯示，截至 5 月全國「保交樓」建案交屋比重達到 34%，其中華南地區達到 56%，西南和華中分別只有 15%、16%。

政府未無差別救助

去年 8 月，中國住建部、財政部、央行等提出措施，透過政策性銀行提供人民幣 2,000 億元專項借款，由央行指導國家開發銀行、中國農業發展銀行在現有貸款額度中安排，中央財政將根據實際借款金額，對政策性銀行予以 1% 貼息，期限不超過兩年，「封閉運行、專款專用」，支持「保交樓」。

華東某出險建商人士說，相關部門會評估建案情況，從申請到放款大約需要半年時間，雖然審批流程繁瑣，但也算迅速了。

值得注意的是，上述人士表示，政府官員會「挑建案」，並未無差別救助。其中最重要的門檻是建案資產要大於負債，政府需要審計相關數據；此外，政府優先審批當年交屋的建案，區裡指揮部也會成立專班，推動相關工作。

由此可知，政府在執行「保交樓」過程中存在優先級，先支持貨值能覆蓋建設成本的建案。但在現實情況中，由於此前預售資金監管缺失，大量建案的貨值已無法覆蓋後續建設成本，導致真正受到專項資金支持的建案數量相對較少。

華中某出險建商內部人士表示，建商申請專項借款，需提供抵押物，且不同城市對「抵押率」的設置不一樣，有的能做到七成，有的只有五成。「抵押率」即貸款本金利息與抵押物估價的比率，抵押率越低，建商可貸到的資金越少。

由於專項借款有門檻、僧多粥少，這一年該人士所在建商，有些建案因剩餘貨值不足、沒有充足抵押物，難以達到審批要求；有些建案雖然拿到專項資金，但只夠動工，不夠完工。