戴德梁行王盛： 文旅地產熱衷探索“輕資產”模式

4月25日，英國特許房屋經理學會、北京（樓盤）北控置業有限公司於2015年4月25-26日在北京雁棲湖apec會議中心聯合舉辦“文化旅遊地產多元化價值提升與整合運營”專題論壇。dtz戴德梁行華北區董事總經理王盛，在4月26日專題論壇中就國內文旅地產項目的投融資之道做了演講。

dtz戴德梁行華北區董事總經理王盛先生表示“從開發周期來看，國內旅遊地產的發展處於快速發展期，已進入度假地投資置業階段。”當今，國內文旅地產的開發主題多樣化，既有高爾夫、山地、溫泉等依托自然景觀的主題項目，也有民俗文化村、特色古鎮、旅遊商業綜合體等人文旅遊項目，這些文旅地產項目的核心盈利點依然是地產銷售和經營收入。

文旅地產占地規模巨大、資金占用量大、開發和回報周期長，實質上，文旅地產是一種集合了文化、旅遊、地產和商業運營等元素的復合型地產項目。目前，中國房地產行業跑馬圈地的時代已經成為了過去，暴利和瘋漲難以再現，眾多房企開始轉型養老、旅遊地產的開發，比如世茂集團400億開發武漢（樓盤）嘉年華主題樂園，但是，傳統的重資產開發模式需要前期投入大量的資金，在銷售市場遇冷的情況下，企業負債率上升，運營壓力也正在凸顯，因此，地產企業資金鏈承受巨大壓力而不得不通過信托，甚至高利貸等手段融資。這樣的背景下，資金占用量大的商業和文旅地產項目探索和轉向“輕資產運營模式”的好處在於，高杠桿率，前期投入少，風險分散化。輕資產運營，多數資金將來源於房地產基金、信托等，開發企業主要發揮其在設計、建造、招商及管理方面的專業能力，使得專業化程度進一步提高。輕資產模式在美國等國家已經非常成熟，但是，國內的企業剛剛開始探索這種模式的實施。比如，萬達商業地產去年開始進行第四次企業轉型，向輕資產模式轉變，公開宣布2016年計劃開業的50個萬達廣場，超過20個將采取輕資產模式運營。

會議中，王盛還分析了萬達長白山(603099,股吧)旅遊度假區和東部華僑城兩個知名項目的融資和盈利模式。dtz戴德梁行做為全球領先的房地產服務營運商，曾經在萬達商業ipo上市的過程中提供了專業評估咨詢意見。王盛先生在論壇中表示：“輕資產模式運營”是房企適應當前的大環境而作的改變，尤其對於資金占用量大的商業地產項目、旅遊地產項目，將是其擴大市場競爭力和規模擴張的一種有效途徑。 此種運營模式的實施，將有賴於相關制度的完善，比如資產證券化制度，reits的推行等。