黑石違約引發擔憂 歐美房地產危機隱然浮現

全球最大的另類資管公司黑石集團，上周有價值 5.62 億美元的商業地產抵押貸款支持證券 (CMBS) 發生違約。雖然此一金額不至於立即引發市場信心危機，但仍觸動市場對「雷曼兄弟」倒台的不佳回憶，為市場釋出危險信號。

據知情人士透露，黑石向證券化票據持有人尋求延期，以處置資產並償還債務，但遭到反對。這批證券現已到期並尚未償還，貸款服務機構 MountStreet 已確定黑石違約。

黑石的一名代表表示，這筆債務只涉及 Sponda 投資組合的一小部分，他們對服務機構沒有採納公司的建議感到失望。

歐美房產交易量大減

不動產基金是黑石的第一大集團業務，包括一系列美洲、歐洲、亞洲的房地產基金，以及房地產收益信託 REITS 等等。截止 2021 年末，該業務規模高達 2790 億美元，占黑石總規模的 32% 左右，超越私募股權傳統業務。

但全球央行過去一年多來持續升息，使買家觀望，希望等到利率政策更加明朗之後，才開始行動，而導致房地產出價和報價之間出現巨大差距，交易量大減。

北歐房地產一直處於歐洲房地產調整的前沿。 投資者對房東使用相對短期的債務感到震驚，這使他們更容易受到利率上升的影響。除此之外，美國市場也有泡沫破裂的疑慮。

美國房價最高的地區之一，舊金山灣區房價近期劇烈下跌，近期下跌的速度，甚至快過次貸危機的房地產泡沫。

據 wolfstreet 數據顯示，2023 年 1 月份，舊金山灣區 9 個縣的房價中位數較前月下跌 8%，較去年同期下跌達 17%，相較於 2022 年 3 月的峰值，房價中位數累計下跌幅度達 35%。

巴克萊銀行的 CMBS 策略師 Lea Overby 表示，2022 年美國商業地產跌價了 13%，如果聯準會不停止升息，經濟衰退風險會更加嚴重，對商業房地產市場來說更為不利。

黑石壓力漸增

其實，從去年 10 月開始，受股市低迷、利率上升和房地產市場低迷的影響，黑石旗下房地產信託基金 BREIT 投資者贖回請求激增，已經超過了黑石此前設定贖回門檻。

黑石不得不宣布限制贖回，12 月限制贖回份額從 2% 降到 0.3%，短期內積壓了數十億美元的贖回請求。

到了 11 月，更多投資者要求贖回，黑石遭遇困境，僅僅受理了 43% 的申請，總計 13 億美元。基金投資者愈發恐慌，12 月贖回賣盤蜂擁而入，黑石將贖回額比例從 2% 驟降至 0.3%。

今年 1 月，投資者贖回金額繼續飆升至 53 億美元，黑石僅僅批准了申請量的 25%。2 月贖回回落至 39 億美元，但仍然大幅超標，黑石只批准了 14 億美元的贖回請求，占比 35%。

黑石遭遇擠兌已經持續 4 個月了。如果 3 月份贖回請求再度反彈，按照季度贖回 5% 的上限規定，黑石可兌付的贖回金額可能只有僅僅 7 億美元。

這一情況已迫使黑石逐步出售優質資產，來解決資金問題。不過，正是因為市況不佳，才造成當前的危機，如果折價出售，必然帶來損失，這也是黑石寧願冒著信譽降低的違約風險，也要爭取更多處理時間的原因。