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房產

〈房產〉北北桃逾8000間屋主私人設定抵押 承受升息壓力劇增

鉅亨網記者張欽發 台北 2022-12-28 11:28

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北北桃逾8000間屋主私人設定抵押 承受升息壓力劇增。(鉅亨網記者張欽發攝)

目前「升升不息」的升息環境對購屋者是壓力,對於資金壓力更大,有「私人設定」拿房子抵押借錢的屋主來說,更很可能是惡夢。根據元宏不動產加值服務平台統計,目前北北桃有 3851 個社區,共 8483 間房屋,有屋主拿房屋跟民間借貸設定抵押權 (即私人設定)。一旦屋主撐不過去,這些社區恐出現降價急售屋,更有流入法拍的可能。

統計各行政區有屋主進行私人設定的社區數量排名,以桃園區 333 個社區居冠、中壢區 224 個社區居次、中山區 213 個社區居第三;各行政區有私人設定房屋數量排序,以桃園區 958 間居首、中壢區 628 間居次,第三名為淡水的 406 間。這些有私人設定的房子未來面臨升息環境,將遭遇很大的挑戰,一旦屋主撐不過去,這些社區恐出現降價急售屋,更有流入法拍的可能,恐形成價格破壞,民眾要多留意。

元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示,利率「升升不息」導致房貸支出增加,除會降低家庭的生活品質,對於收入較低、收支算到緊蹦,還有資金壓力房子有私人設定的屋主,更是一大災難。

以收入較低、收支算到緊繃的購屋族來說,近年房市熱度高,讓這些擔心房價繼續漲,但購屋能力還不足的民眾硬著頭皮買房,這些購屋族往往將自己還款金額佔收入比重抓的太緊,每月還款金額高達收入的 5、6 成,甚至 7 成,一旦面對升息、工作出問題、收入短少等,還款就容易出現出問題。

再以有資金壓力、有房子私人設定的屋主來說,一般會去跟民間借貸的屋主,往往資金需求較為緊迫,而民間私設人定借貸利率高,一旦出現升息,對於這些屋主更是難以承受之重,很可能會變成壓垮駱駝的最後一根稻草。

周昆立指出,目前北北桃 3851 個社區、8483 間房子有私人設定,雖然佔整體住宅存量比重不高,多數社區內有私人設定的房屋數量都不多,對於房市整體影響尚屬有限,但這些有私人設定的屋主,只要資金出現缺口,需要降價急售,恐或多或少對該社區房價產生一定程度的衝擊。

而且,觀察這些有私人設定的社區可發現,有不少剛交屋的新社區,就有大量的私人設定出現,推測可能是近年房價暴漲,建商、代銷為吸引自備款不足的購屋人,發展出多樣「公司貸」所導致。原本購屋者只能負擔 7-8 成房貸,卻因建商打出只要 5%、10% 的自備款就能買屋,中間的差額就在交屋後,建商以公司貸的名義補足,導致民眾扛了更多的負債。

周昆立表示,建商「公司貸」的套路,雖然可以讓民眾看起來買得起,但也導致購屋者扛了更多債務,加上公司貸還款期限短,往往只有 2-3 年,利率也可能比銀行房貸高,只要 2 期沒還款房子就可能被申請法拍,因此,這類高財務槓桿操作的「公司貸」社區,未來一旦購屋者因為升息或是工作不穩而無力負擔時,出現賣壓的機會也會相對更高,民眾最需特別留意。

 

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