〈房產〉全年商用不動產交易維持1600億元高檔 看明年危機中有商機

商仲業者統計 2022 年上市櫃法人商用不動產交易狀況顯示，主要以工業地產、商辦撐起全年交易，累計交易額為 1600 億元，年減 5.21%；展望 2023 年全球經濟局勢尚不明朗，市場觀望氣氛已提前展現在今年第四季交易，評估自用需求穩健，商用市場價、量有所修正，但預估幅度應不劇烈。

信義全球資產公司統計上市櫃法人商用不動產交易，2022 年統計截至 12 月 20 日止交易量為 1600 億元，觀察近五年交易走勢，2021 年的 1688 億為近五年交易高點，因此今年的交易表現仍處在相對高水位。

比較今年各季交易表現，高點落在第三季 703 億元，佔全年交易 44%，主因為航空城標售案企業進駐搶地，大筆投資額推高交易量；但隨著央行第四度升息，第四季為傳統旺季表現不如預期，交易量僅 200 億元，在今年各季表現中排名最末，與去年同期 530 億元，減幅 62%。

信義全球資產公司投資部副總歐人彰分析，2022 年商用不動產仍處在相對高水位，主要有三大因素支撐，首先是工業地產發燒，統計全年工業地產交易 711 億元，佔全年交易 44.4%，產業升級帶動新建、擴廠需求，企業積極覓地，觀察今年總價前五高工業地產交易，均為工業區、產專區土地，顯見具產業群聚效益、有完善工業園區規劃等，都是企業主在做投資設廠決策時的考量因素；此外，後疫情時代企業因應產業趨勢，著手建置倉儲、物流中心，在今年第一季，統一超商就以 10.3 億取得桃園楊梅土地，將規劃建置物流園區。

其次是今年的商辦交易成長相當顯著，2022 年商辦交易額為 408 億元，較去年 144 億增幅達 183%，分析原因為目前企業多朝向廠、辦分離思維，選擇在精華市區設置辦公室、服務據點；此外，亦有企業主考量既有辦公空間老舊、硬體設備已跟不上企業發展，轉而尋覓屋齡較新的辦公大樓，辦公室舊換新需求，也推升商辦交易量，也激勵建設公司投入商辦產品開發。觀察今年總價前五高的商辦、廠辦交易，可發現廠辦就包辦三個名次，顯示廠辦商品同樣也受企業主青睞。

展望 2023 年經濟預測普遍呈現保守或下行， 通膨情勢未解，平均地權條例修訂也為國內房市投下震撼彈，使買、賣雙方多抱持觀望態度，信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛分析，經濟成長放緩、外銷訂單表現下滑，可能影響一些企業營運資金運用策略，或許會有處分資產的需求，對仍有購置需求的企業、甚至是投資型買方，相對而言是可以切入的機會點，危機入市仍可搶佔先機、贏得商機，預估明年商用市場的價、量可能有所修正，但幅度應不會太劇烈，且隨著防疫政策解封帶動國內旅遊，觀光餐飲與連鎖零售產業回溫，內需市場將成為明年經濟支撐關鍵。

林建勛觀察，明年市場仍以自用需求為主，艾司摩爾、東京威力科創、IBM 等外商企業投資台灣，將帶動相關產業鏈發展，活絡工業地產交易量。至於商辦部分，明年起將陸續有新大樓釋出，北市辦公生態圈將從市中心朝向內湖、士林、南港等區域擴展，由於新辦公供給分散在北市各區，且是在未來幾年陸續完工推出，就目前北市辦公空置率在 2.5% 以下，市場需求殷切，應不至於因供需失衡而影響價格，但仍需關注，由於新建案在起造時的土地取得成本、營建成本較高，倘若反應在推案訂價上，價格過高可能影響買方購買決策。