新地業績倒退惟派息不變，大行降目標最熊瑞銀里昂

　　《經濟通通訊社９日專訊》新鴻基地產（０００１６）昨日收市後公布全年業績，純利按年減少４﹒２％，末期息維持每股３﹒７元，即全年度每股派息４﹒９５元，股息率達５﹒３％，符合市場預期，績後雖有不少大行下調目標價，但大多仍比現價高，今日股價造好最多升逾２％。不過，本港樓價創近兩年半低，市場料在加息和疫情夾擊下將繼續尋底，看地產股走勢亦難言樂觀。

＊新地全年少賺４﹒２％末期息維持３﹒７元，物業銷售溢利跌２５％＊

　　新地公布，截至２０２２年６月３０日止年度純利２５５﹒６億元，按年減少４﹒２％；每股基本盈利８﹒８２元；派末期股息每股３﹒７元，連同中期股息每股１﹒２５元，全年每股派

息４﹒９５元，與上年度全年派息相同。期內收入７７７﹒４７億元，按年跌８﹒８％；毛利３９８﹒４１億元，跌１１％。在撇除投資物業公平值變動影響後，基礎溢利２８７﹒２９億元，按年減少３﹒８％。物業銷售溢利按年減少２４﹒５％至１５８﹒４７億元，香港物業銷售溢利較去年增加１﹒８％至１４８﹒３２億元，主要是由於銷售較多高毛利率的住宅單位和銷售及推銷費用減少所致。至於租金收入，年內總租金收入為２４８﹒１億元，與去年相若，淨租金收入按年上升１％至１９２﹒５億元。

　　集團銷售進度受疫情影響，按所佔權益計算，年內錄得合約銷售總額約３３５億元，而自７月起合約銷售逾１２０億元，主要來自屯門ＮＯＶＯＬＡＮＤ第１Ａ期及第１Ｂ期銷售。在本財政年度餘下時間，集團計劃在香港推售多個住宅項目的第二期，包括大埔Ｓｉｌｉｃｏｎ　Ｈｉｌｌ、屯門ＮＯＶＯＬＡＮＤ及元朗Ｔｈｅ　ＹＯＨＯ　Ｈｕｂ；元朗兩個項目ＰＡＲＫ　ＹＯＨＯ及Ｗｅｔｌａｎｄ　Ｓｅａｓｏｎｓ　Ｂａｙ的最後一期亦計劃在今年９月開售。內地將會推售的項目則包括上海市上海濱江凱旋門、位於廣州市的廣州南站ＩＣＣ，以及多個合作發展項目的新期數。另未來１８個月將有多個新項目落成，為經常性收入帶來支持。

＊新地：本港住宅用家需求穩健，惟仍將受制加息等因素＊

　　新地指，本港經濟短期仍面對各種挑戰，包括跨境往來限制及預期的環球經濟放緩，但本港住宅市場用家需求穩健，加上樓宇按揭成數於今年初放寬，住宅市場將可保持平穩，惟整體住宅

需求仍將受制於加息等因素。另雖然疫情後續影響和衝擊將繼續令租務市場受壓，但在港商場業務受惠今年４月政府發放新一期消費券、配合宣傳推廣等因素，整體人流有所回升。

　　新地又認為，儘管內地經濟或會受新冠疫情影響，但內地加強內循環，以及在中央政府的貨幣及財政刺激措施下，預期內地經濟在來年可有合理增長，但房地產市場的整固期或會持續一段時間，但隨著近期支援措施出台，預計主要城市住宅市場將大致保持平穩，有利樓市長遠健康發展。

＊瑞信：業績符預期股息率吸引，目標價微降至１３０﹒７元＊

　　瑞信發表報告指，新地全年業績大致符合預期；基本利潤按年跌３﹒８％至２８７億元，略優於預期；全年每股派息保持平穩，股息收益率達５﹒２６％，派息比率４９﹒９％。看好新地

本港地產銷售的強勁項目管道，並在內地零售有良好發展，而在強勁的資產負債表支持下，股息率吸引，上調２０２３至２４年盈利預測５％，維持「跑贏大市」評級，目標價由１３１﹒７元輕微下調至１３０﹒７元。瑞信又引述新地管理層指，預期２０２３財年的銷售目標為３５０億元，內地將有更多可售資源，銷售改善至５０億元。

　　高盛表示，新地２０２２年下半財年每股盈利按年跌９％，低於該行原預期２０％，主要是物業發展入帳較低，維持「中性」評級，目標價由１１８元升至１２１元。

＊里昂料銷售放緩不可能提高股息，目標價降至８４元籲沽售＊

　　另里昂表示，新地業績令人滿意，憧憬本港對海外遊客重新開放將有利本地企業，但未來不太可能提高股息，尤其考慮到住宅房地產市場艱難，預期銷售放緩，將其２０２３至２４財年盈利預測分別下調８﹒８％及４﹒７％，目標價由８６﹒５元下調至８４元，維持「沽售」評級。

　　美銀證券則指，新地２０２２財年全年核心純利跌４％至２８７億元，每股派息持平，均符合市場預期。在利率上升的環境下，公司專注在香港發展物業的資產輪轉的策略合理，且香港土

地儲備對價格下跌有良好利潤緩衝，而公司致力派發穩定股息，即使這意味派息率略高於其４０至５０％目標。不過，公司表示對回購股份不感興趣，惟控股股東郭氏家族或於公開市場購買股份，予目標價１００元，重申「中性」評級。匯證表示，新地業績遜預期，樓市正面臨挑戰，但料新地旗下物業銷售及租務改善，維持「買入」評級，將目標價由１１８元降至１１７﹒５元。

　　　　　　　部分大行對新地最新目標價及評級

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＊樓價指數連跌兩月創近兩年半低，中原料加息疫情夾擊續尋底＊

　　另值得留意，差餉物業估價署數據顯示，本港７月私人住宅售價指數報３７６﹒１，是２０２０年２月以來最低，按月跌１﹒６５％，連跌兩個月兼創近５個月最大單月跌幅，首７個

月樓價累跌４﹒５％。利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，踏入７月下旬，疫情反彈，確診宗數徐徐回升，而美國亦在７月底再度大手加息四分三厘，發展商的一手新盤遂以低價推出首批單位，令二手業主亦要跟隨割價應對，因此相信下次公布的８月樓價指數有機會再錄得相若１﹒５％的跌幅。

　　中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑則指，美國聯儲局連續兩個月加息且加幅達０﹒７５厘，加息威力逐步浮現，尤其是二手物業，交投明顯放慢，樓價持續受壓，加上新冠疫情持續升溫，增添市場不明朗因素，預計下月樓價指數在加息及疫情夾擊下繼續尋底。

　　新地半日升１﹒７５％收報９５﹒７元，最多升２﹒２９％至９６﹒２元，其他地產股亦普遍上升，恒地（０００１２）升２﹒２％報２５﹒５元，新世界（０００１７）升２﹒５２％報２６﹒４元，長實（０１１１３）升０﹒８５％報５３﹒６元，信置（０００８３）升１﹒７５％報１１﹒６６元。

撰文：經濟通市場組、採訪組　整理：李崇偉