中國中古屋業主所面臨的尷尬期

文.王恩國

近期因為中國新建案爛尾樓越來越多,有購屋剛性需求的民眾開始轉向中古屋市場,加上政府對中古屋市場的管控政策鬆綁,這也使得中古屋市場的交易變得較為活絡。

 

管控政策鬆綁 中古屋掛牌量激增

相關政策鬆綁,例如蘇州,五月九日後二手房取消了限售,非限購區域房產不計入家庭限售套數;如杭州,五月十七日二手房增值稅減免從五年減為二年,這意味著購房兩年就可以省一筆稅費;再如南京,五月十日南京限售政策調整為合同簽署期滿三年即可。

在政府開始鬆綁中古屋政策後,第一個反應就是中古屋掛牌數量突然激增,例如南京,2022 年六月份中古屋掛牌量激增三萬套;比如濟南,2022 年六月份中古屋掛牌量增加四千餘套;例如杭州,2022 年六月中古屋掛牌量激增四點九五萬套;再如蘇州,新政策鬆綁短短三天中古屋掛牌量就猛增一千一百套。

 

供應量增加 市場信心未全面回歸

中古屋供應數量是增加了,但市場信心還未全面回歸,現在很多城市的行情僅僅只是回暖,回暖的意思是成交較去年年底有增加,但尚稱不上火熱。

所以現在中古屋的業主,尤其是想要賣房的業主內心很煎熬。而讓中古屋業主著急的,不僅僅是同棟大樓也要賣房的老王、老陳 (以上為比喻,非本人),還有家門口的新開盤的樓市。

 

現況:新屋與二手房價格倒掛

但大家可能會認為新開盤樓市存在著爛尾樓的風險,沒錯,確實有相當風險,但新樓盤對中古屋的擠壓卻是相當殘忍的。

目前不少城市,比如上海、深圳、成都、西安等城市,新房因為限價的原因,價格遠低於中古屋的成交價,民眾在巨大的利益面前,很多人只能去賭也願意去賭。比如深圳南山區的華潤城,新房限價每平米十三萬 (人民幣,下同),而周邊中古屋的掛牌價差不多在每平米十七萬,目前新房和二手房價格差不多存在每平米一點五萬至五萬的倒掛差額。

這種新房與二手房價格倒掛情況是中國不少城市的現狀,也難怪中古屋業主越來越急,大家不得不降價求售。

而上海、北京、廣州、深圳等一線核心城市經過這輪疫情封城後,市場相比高峰也冷了很多。

細數現在一線核心城市幾乎都處於房市政策最寬鬆,房貸利率最好的時刻,這些核心城市長期來看,價值一定要比二、三線城市價值高,如果有下一波復甦,相信一線核心城市房市價格肯定要比二、三線城市成長動力更強。

 

賣掉舊房 換到更好的城市

最後建議,如果讀者之前在中國買了房選錯了區域,現在手上還有些資本且不想回台的話,那就應該藉這次機會轉換到更好的城市,而現在賣房虧的錢,未來應該有機會能回補給你。  

(本文作者王恩國為富國傳媒社長、大學客座教授)

 

 

來源:《理財周刊》1145 期

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