〈房產〉全球供應鏈重組 推升科技業在台商用不動產交易續增

商仲高力國際最新發布報告指出，受惠台商回流及電子大廠擴廠帶來的資金潮，包括 5G 通訊、電動車以及全球供應鏈重整帶動台商產線回流，加上新冠疫情催升企業對科技服務及產品需求，讓科技業成為近兩年台灣經濟成長主要推力，使得科技業對商用不動產置產需求大增。

高力國際董事總經理劉學龍表示，由過去 10 年台灣商用不動產交易顯示，2018 年開始的美中貿易再加上 2020 年開始的新冠疫情，全球供應鏈在台重整，全球對於台灣科技業的需求大增，台灣也迎來一波商用不動產榮景。

而針對科技業置產需求所帶動的投資策略，劉學龍則認為，央行為了抑制通膨而將利息升至新冠疫情爆發前的水準，對於不動產投資腳步勢必會有影響，但所幸台灣整體經濟面仍穩，自用型買家在評估財務預算可行下，也仍然保有置產的動能，只不過要注意的是北部有些工業地產成交價格的容受力已墊高，也已經出現了聚落南移現象；而這些產業聚落所帶來的穩定人流、產業流及消費動能，也將持續投資型買方目光布局商用不動產。

高力國際研究部董事梁儀盈指出，美中貿易戰是投資市場的分水嶺，貿易戰啟動後的 4 年，也就是 2018 至 2021 年，台灣商用不動產交易總額累積達 5173 億元，對比貿易戰未開打前的 2011 至 2017 年累計交易額 5968 億元，其實相去不遠，凸顯貿易戰開打後，科技業加碼在台擴廠以及對於商用不動產的需求相當強勁。

梁儀盈認為，這一波的投資動能很大部分是來自科技業因產能及人力擴張而導致的置產需求，這情況也不只發生在台灣。

依 Real Capital Analytics 的統計，科技業於亞太區域置產的金額由 2016 年的 20 億美元，飆升至 2020 年的 97 億美元，5 年總計投入了 345 億美元，而台灣次於中國大陸與南韓，為第三受歡迎的投資區域，當然也大幅推升了台灣商辦及工業地產熱度。在 2016 年時，科技業當年投資在商用不動產的金額僅 121 億元，約占當年的 17%，到了 2021 年增加至 474 億元，占比 33%，5 年買氣力道加大近 3 倍。

事實上，科技業近年來對於不動產的需求買或租皆然，尤其新冠疫情雖重創許多產業，但也加速台灣企業對於升級科技應用及服務的需求，同步帶動對於科技業者對於人才及研發與辦公空間需求。依高力國際自行統計的 2021 年台北市辦公大樓新增租賃需求來看，資通訊及電子產業擴編需求明顯領先其他產業，占全年度比重逾 5 成。而高力國際也認為，在這樣產業趨勢轉變的帶動下，資通訊服務業、電子業、甚至線上相關行業仍將持續主導未來 1-2 年的租賃需求。

進一步來看，科技業近幾年因擴張帶來人才及空間的競爭，員工將更重視企業文化與辦公空間的舒適性、健康性與靈活性，除滿足面積需求之外，對於辦公大樓要求也將相對提高，設備新穎及高附加服務的大樓將勝出，建議開發商及房東應強化大樓軟硬體升級以提高吸客力。近兩年因為台北市中心的新低空置率，及缺乏新增供給，在市中心無法滿足其需求的限制下，租賃需求也會外溢至內湖及南港等外圍產業聚落。

除此之外，梁儀盈也觀察到，隨著全球對於台灣科技產品需求的成長，加速帶動廠商擴張在台產能，但由於於市面上既有物件選擇不多，因此資產取得方式更具多元彈性，除了傳統的承租或購買之外，透過促參、公辦都更、地上權標售等公部門招商取得土地自行興建也成為選項之一。