房價攀升，通膨怪獸來了嗎？

近期美國通膨議題受到關注，隨著整體通膨升高帶動房價急升，房租通膨也出現加速攀升，由於房價在物價指數中佔有相當高的權重，房價、房租上升是否進一步刺激通膨壓力，市場正在密切注意。

PGIM 保德信投資管理指出，根據全面性的調查與評估，未來一、兩年內住房通膨率將維持在 4.5% 以下，意即住房對核心個人消費支出（PCE）通膨的貢獻約為 75 個基本點，雖然比疫情爆發前高出 15 個基本點，但對整體通膨尚不具決定性的影響。

房租與通膨的關係主要有三大重點：第一，房價對住房通膨上升的直接影響相當有限，過去 30 年間，只有 10% 的房價轉換成為 PCE 通膨，反映出還有其他影響住房通膨的重要因素，而勞動市場是主因，因此，最近房價上升即便對住房 PCE 增加了某些上行壓力，但對整體通膨的影響實則有限。

第二，近幾十年來，住房通膨一直維持相當穩定的水準，也就是說，即使主要通膨驅動力包括失業率、出租房屋空置率、住房可負擔能力等產生了巨大的變化，其影響仍極為有限，通膨驅動力必須發生大到難以想像的變化，才有可能造成住房 PCE 大幅上升。

第三，根據統計測試的結果，幾乎找不到住房通膨是導致整體通膨上升的獨立驅動因素之證據。從研究中明顯發現，住房通膨反而是隨著通膨環境而做出反應，舉例來說，1970 年代末期至 1980 年代初期之間，住房通膨曾被整體通膨環境所拉抬而急速上揚，而非由住房通膨帶動整體的通膨環境。

房價向來被視為資本投資，並非家庭採購的商品或服務項目，因此未列入消費者物價指數的計算中，而是將租屋市場中類似的單元作為比較依據。綜上所述，與疫情爆發之前相較，住房市場對整體通膨的貢獻不連一個百分點都不到。

PGIM 保德信投資管理認為，整體而言，住房通膨對於整體通膨的影響微乎其微，除非發生異常急速與持續攀升的房價、住房通膨決定因素改變，或是經濟結構與通膨驅動力改變等，才可能造成影響，投資人應適時做好股債資產配置與投資，除了擴大財富以抵禦通膨，也能搭上這波全球經濟疫後的快速成長。

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