〈書摘〉買預售屋之前,先釐清買屋的目標是什麼

※來源:布克文化

讓我們啟動買屋的引擎,開始出發吧!

如同當我們駕駛車輛出發旅行前,第一件事絕對是要先設定目標。我們買屋的第一件事,也是要先確認目標:

你是要自住成家還是以投資理財為主?

如果是前者,本書所介紹的裝潢章節可以做為參考,知道如何讓自己的家,用最少的成本就可以變得更美、更有家的氛圍。當然本書介紹的投資章節也是一樣很重要,至少可以買到划算的房子,而且進可攻退可守,將來哪一天想換屋了,這間屋子一樣可以用不錯的價格在市場中脫手。

如果是後者,那麼站在理財的角度,我們更要讓自己變成這方面的專家。

「未來」這件事很重要,實際上,為何投資買屋仍有許多人鎩羽而歸,就是敗在沒看清「未來」。

具體來說,我們要看的未來,包含兩件事:
(1) 你現在投資的房子,未來(包含一兩年,或更長的五年、十

年以上)的市價如何?
(2) 你現在投資的房子,未來可以多少錢轉手?

乍看兩件事很像,未來市價不就約當於未來轉手的價格嗎?理論上是如此,但在實務上,若能透過裝潢包裝,我們還是可以「改變未來」。

談起「未來」,最典型的未來模式買屋就是買預售屋了,房子尚未興建完工,甚至只是剛圈起一個工地,建設公司就可以編織夢想,向普羅大眾銷售了。既然尚無實體,建設就是不折不扣在「造夢」,買方所有的一切資訊,都存在建商所提供的文案裡。

以本書投資的建議來說,主要還是中古屋為主。預售屋建商一般從銷售到興建完工,短則兩、三年,長則四、五年,有時甚至會因工程成本增加而暫停興建;二方面,除了前述建商本身可能出問題的風險外,更常見的風險則是大環境帶來的不確定風險,類似這樣的事,我們現在翻開報紙就可以看到。

我們可以查詢許多過往被包裝成美好願景的重劃區,也曾一時人人趨之若鶩,好比桃園青埔,因為號稱捷運將打造全新榮景,乃至原本算是偏鄉的農地,短短一、兩年間價格猛漲。如果當年有人在此投資土地,早點脫手是有可能在這過程中賺到一筆的,但以預售屋投資來說,恐怕最終結局就不那麼美好了。

那些當初在此買預售屋的人,許多都不得不賠售,甚至就算賠售也不一定有人要接手。同樣的情況,在新北地區,一些所謂環狀線捷運概念增值區,如新莊、五股一帶的重劃區,也都發生過類似的情況。

問題出在哪裡?

當初買預售屋時,價格依照的是什麼?絕不是當地一般的房價。畢竟許多重劃區在興建之初,根本就是荒地,也沒有什麼比價標準。建商給的價格,其實就是他們預估「三年後預計的」房價,也就是「如果美好夢想成真」後的房價。假設建商喊出每坪 35 萬元,指的不是現值 35 萬元,而是預估三年後每坪 35 萬元。

然而預售屋之所以吸引人,重點是房子尚在興建,所以買屋人不需要一次支付大筆款項,可能頭一年只需付工程款(約總價的十分之一),況且這麼小的金額,建設公司往往又很慷慨的讓投資人分期,因此就打動了一些頭期款預算有限的人簽約購屋。

但夢想是夢想,現實是現實。以 2013 至 2018 年來說,景氣真的不好,和當初建商構築的美夢相距甚大。前述的青埔重劃區,當年買預售屋的人,如今賠售的金額比起當初預購的房價金額,少則賠 10%,多則賠到 30%;而像是新莊重劃區,也聽過有人賠售 500 萬元的,即便如此,都還感到能脫手已算是「幸運」了。

當然凡事有好的一面也有壞的一面。

如果一個人純粹想買屋成家,那麼這時候就可以撿便宜了,住到也算「發展中」的都會區,並且除非大環境糟到不能再糟,否則相信數年後,這個重劃區依然有可能逐步繁榮。

那也是另一種形式的規劃未來,當然,這跟本書「以投資理財」為主力所談的,就是不同的未來了。

 

本文摘自:《22K 輕鬆買房致富實戰寶典:從選對物件到裝潢實務,12 個房屋成功案例,只要掌握裝潢技巧,上班族也能輕鬆致富。你不用很有錢才投資,你要先投資才會很有錢!》
https://www.books.com.tw/products/0010887899
作者:Simon、傅曉霖
出版日期:2021 年 4 月
出版:布克文化 https://sbooker.pse.is/3c4hx4


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