〈書摘〉買預售屋之前，先釐清買屋的目標是什麼

讓我們啟動買屋的引擎，開始出發吧！

如同當我們駕駛車輛出發旅行前，第一件事絕對是要先設定目標。我們買屋的第一件事，也是要先確認目標：

你是要自住成家還是以投資理財為主？

如果是前者，本書所介紹的裝潢章節可以做為參考，知道如何讓自己的家，用最少的成本就可以變得更美、更有家的氛圍。當然本書介紹的投資章節也是一樣很重要，至少可以買到划算的房子，而且進可攻退可守，將來哪一天想換屋了，這間屋子一樣可以用不錯的價格在市場中脫手。

如果是後者，那麼站在理財的角度，我們更要讓自己變成這方面的專家。

「未來」這件事很重要，實際上，為何投資買屋仍有許多人鎩羽而歸，就是敗在沒看清「未來」。

具體來說，我們要看的未來，包含兩件事：
(1) 你現在投資的房子，未來（包含一兩年，或更長的五年、十

年以上）的市價如何？
(2) 你現在投資的房子，未來可以多少錢轉手？

乍看兩件事很像，未來市價不就約當於未來轉手的價格嗎？理論上是如此，但在實務上，若能透過裝潢包裝，我們還是可以「改變未來」。

談起「未來」，最典型的未來模式買屋就是買預售屋了，房子尚未興建完工，甚至只是剛圈起一個工地，建設公司就可以編織夢想，向普羅大眾銷售了。既然尚無實體，建設就是不折不扣在「造夢」，買方所有的一切資訊，都存在建商所提供的文案裡。

以本書投資的建議來說，主要還是中古屋為主。預售屋建商一般從銷售到興建完工，短則兩、三年，長則四、五年，有時甚至會因工程成本增加而暫停興建；二方面，除了前述建商本身可能出問題的風險外，更常見的風險則是大環境帶來的不確定風險，類似這樣的事，我們現在翻開報紙就可以看到。

我們可以查詢許多過往被包裝成美好願景的重劃區，也曾一時人人趨之若鶩，好比桃園青埔，因為號稱捷運將打造全新榮景，乃至原本算是偏鄉的農地，短短一、兩年間價格猛漲。如果當年有人在此投資土地，早點脫手是有可能在這過程中賺到一筆的，但以預售屋投資來說，恐怕最終結局就不那麼美好了。

那些當初在此買預售屋的人，許多都不得不賠售，甚至就算賠售也不一定有人要接手。同樣的情況，在新北地區，一些所謂環狀線捷運概念增值區，如新莊、五股一帶的重劃區，也都發生過類似的情況。

問題出在哪裡？

當初買預售屋時，價格依照的是什麼？絕不是當地一般的房價。畢竟許多重劃區在興建之初，根本就是荒地，也沒有什麼比價標準。建商給的價格，其實就是他們預估「三年後預計的」房價，也就是「如果美好夢想成真」後的房價。假設建商喊出每坪 35 萬元，指的不是現值 35 萬元，而是預估三年後每坪 35 萬元。

然而預售屋之所以吸引人，重點是房子尚在興建，所以買屋人不需要一次支付大筆款項，可能頭一年只需付工程款（約總價的十分之一），況且這麼小的金額，建設公司往往又很慷慨的讓投資人分期，因此就打動了一些頭期款預算有限的人簽約購屋。

但夢想是夢想，現實是現實。以 2013 至 2018 年來說，景氣真的不好，和當初建商構築的美夢相距甚大。前述的青埔重劃區，當年買預售屋的人，如今賠售的金額比起當初預購的房價金額，少則賠 10％，多則賠到 30％；而像是新莊重劃區，也聽過有人賠售 500 萬元的，即便如此，都還感到能脫手已算是「幸運」了。

當然凡事有好的一面也有壞的一面。

如果一個人純粹想買屋成家，那麼這時候就可以撿便宜了，住到也算「發展中」的都會區，並且除非大環境糟到不能再糟，否則相信數年後，這個重劃區依然有可能逐步繁榮。

那也是另一種形式的規劃未來，當然，這跟本書「以投資理財」為主力所談的，就是不同的未來了。

本文摘自：《22K 輕鬆買房致富實戰寶典：從選對物件到裝潢實務，12 個房屋成功案例，只要掌握裝潢技巧，上班族也能輕鬆致富。你不用很有錢才投資，你要先投資才會很有錢！》
https://www.books.com.tw/products/0010887899
作者：Simon、傅曉霖
出版日期：2021 年 4 月
出版：布克文化 https://sbooker.pse.is/3c4hx4