〈書摘〉買屋唯一重點要件不是「位置」,而是這一項要素

※來源:布克文化

具體看屋最重要的兩件事,第一是地點,第二是價格。

若這兩點不符合你的標準,後面再好的條件,包括屋況很好、生活機能佳等等,都不再重要。

基本上,這兩者要兼顧。特殊情況下,若價格真的很好,可是地點不佳,也有投資人會考慮。例如某個物件因為前屋主急於脫手,以低於市價三成求售。即便如此,以低價買進後也要有心理準備,那就是取得成本雖便宜,但將來要售出時,因為地點不佳的因素,可能要等上一年半載也不一定有買家。

整體來看,
若買屋要找出「唯一」重點要件,
無疑就是「價格」了。

有句話說:「買便宜什麼都不是問題,買貴什麼都是問題。」

即便前述那個地點差的房子,若我們以市價七成價格取得,後來願意以七成五價格出售,例如市價 300 萬元,我們用 210 萬元取得,然後以約 230 萬元賣出,相信價格夠低,就可以加快銷售速度。前提是因為我們當初入手價格很低,所以就會有很大的彈性銷售空間,即便壓低價格,我們也依然有利潤。

重點在於,便宜的後面要付出什麼「代價」?

所謂「便宜無好貨」,如果要我們用低價買劣質的食物,相信你我都不要;用低價買山寨版的手機,相信大家也都不要。但房地產市場不同,房屋基本上沒有什麼明確的優劣之分,只有「適合不同族群」的物件。

除非已經被判定是海砂屋、輻射屋等不堪住人的,才是真正的「劣屋」,否則就算是「凶宅」,也都還有一定的銷售市場。例如無神論者,根本不信鬼神,更不怕什麼他們認為子虛烏有的靈異傳聞,他們就願意購買凶宅。

但便宜一定有原因,房子「堪住」仍是基本要件,倘若不堪住,再便宜也沒人要。在堪住的前提下,低價有兩大類原因,一類和房屋本身相關,一類和屋主相關。

1. 和房屋本身相關的低價原因

基本上就是屋況不好,包含漏水、屋內有破損,或者是屋況

髒亂不堪等等。

2. 和屋主相關的低價原因

在房地產投資領域,對買方來說,最夢幻的交易物件自然是這類和屋主相關的低價屋,包含屋主因為要出國急於售屋,或者該屋是遺產,繼承人只想要拿現金,不嚴格要求價格等等,這類物件就是傳說中的「蘋果物件」。

但這類好康畢竟可遇不可求,大部分時候,便宜的背後往往就是屋況有某方面的問題。其中漏水是最常見的狀況,漏水相伴而來的就是壁癌,其他大部分是格局很糟導致賣相差等等。

對投資人來說,一個基本的投資心態是,我們要抱著伯樂看千里馬的心情來覓屋,甚至我們要了解,我們有將麻雀變鳳凰的能力。既然我們一開始設定要先找「看起來像麻雀」的對象,自然就不要追求完美。事實上,有時候反而看到麻雀型的房子要很高興才對,因為那代表:我們有殺價籌碼了!

殺價代表有機會更低價,
低價代表有機會賺價差,
價差就是我們投資理財的主要目的。

所以「不完美」反倒是投資獲利的機會,只不過所謂不完美,必須要評估其嚴重程度。以汽車來比喻,車子外殼撞凹那是不完美,車子引擎整個報廢也是不完美,但前者車子還可以前進,後者則車子完全是無用廢鐵。

房子更是如此,如何評估房子,進而做到讓麻雀變鳳凰,這裡要小心一個錯失,投資計畫整個破滅。例如筆者的朋友,也曾因為投資誤判,買到問題重重的房子,即便投入諸多資金亦難以改善的狀況,最後只能認賠殺出。

列出幾個常被忽略的嚴重狀況:

1. 產權有問題
原屋主背後有種種利益糾葛,導致無辜的後續承接人,困擾重重。

2. 房屋本身有糾紛
例如曾有人房子買了後,才知道該屋是已被通知必須拆遷的違建。或者該屋所在位置非住宅區或土地有爭議等等。

3. 房子有不被告知的背景
成交後才知道屋子是凶宅,但前屋主辯稱,依照法律規定,要在屋主居住期間發生非自然死亡才算凶宅,可是該凶宅情況是在許多年前他尚未搬進去前,因此與他無關云云。

4. 錯估屋況
原本以為只是壁癌,後來發現整棟房子內裡根本都已經爛透了。以為只是漏水,但後來才發現漏水情況比預估要嚴重許多,根本是超乎預算的大工程。

5. 無法改善的環境問題

買下後才發現附近是黑道堂口或者鄰近夜市,晚上根本吵到不能睡,但當初買屋時沒注意。

像以上這類情況,花再多錢也不可能改善,那就真的很不完美,投資人不談投資致富,可能連保本都做不到了。

到底如何看屋呢?房屋分外在和內裡,首先介紹如何從外在看屋。

 

本文摘自:《22K 輕鬆買房致富實戰寶典:從選對物件到裝潢實務,12 個房屋成功案例,只要掌握裝潢技巧,上班族也能輕鬆致富。你不用很有錢才投資,你要先投資才會很有錢!》
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作者:Simon、傅曉霖
出版日期:2021 年 4 月
出版:布克文化 https://sbooker.pse.is/3c4hx4


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