〈房產〉北台灣高銀行貸款新建案比例今年跌破5成

市調:北台灣高銀行貸款新建案比例今年來跌破5成。(鉅亨網記者張欽發攝)
市調:北台灣高銀行貸款新建案比例今年來跌破5成。(鉅亨網記者張欽發攝)

據市調機構統計,截至今年 5 月 17 日為止,北台灣房貸成數 8 成以上的高銀行貸款建案(指銀行房貸成數 8 成以上,不含信貸、建商公司貸),占整體建案比例約 49.09%,占比跌破 5 成,較 2020 年全年也減少約 9.9 個百分點,創 2018 年來新低。

住展研發長何世昌表示,由於台灣央行陸續找銀行業者「喝咖啡」,銀行業放款趨於謹慎,加上近期換屋房型增多,以致高銀貸建案比例明顯下滑。

何世昌指出,建案通常會與指定銀行談妥專案貸款,並宣稱能夠貸到的房貸成數,但購屋族需注意,如本身的信用條件不佳,恐怕很取得業者宣稱的高房貸成數。雖然購屋族可以與賣方磋商增訂但書,在契約中增列「以房地為擔保設定抵押權貸款若不足成交價的 8 成,此買賣合約自動(或無條件)解除」,但因現在是賣方市場,買方的要求恐無法如願。

而在央行可能持續調控房市,未來貸款成數可能下滑的情況下,購屋族可趁現在房貸成數還算高的時候儘早下手買房,以免越晚買房自備款越高,負擔將更沉重。

統計顯示,北台灣高銀貸建案比例在 2016 年落至谷底,當年比例僅約 21%,主因是 2016 年正好是前波空頭最悲觀的一年,新建案銷售率跌至最低點,銀行為了降低不動產放款風險,紛紛緊縮房貸成數。由於當時銀貸成數低,為了不讓低成數房貸成為銷售抗性,建商大舉推出「公司貸」,來補足銀行房貸成數的缺口,讓購屋族僅需一成至二成的自備款即可購屋。

到了 2018 年,國內房地產開始復甦,銀行不動產放款信心躍增,高銀貸建案數占比升破五成,2019 年高銀貸建案數占比更高達 61%,2020 年也接近六成,連兩年處在高峰水位。

今年前五個月高銀貸建案數比例卻快速降低,僅剩約 49%,跌破 5 成大關。高銀貸建案比例減少,意味著購屋族需要準備更多自備款才能買房。

何世昌分析,今年高銀貸建案比例急降的關鍵原因有兩大重點,第一是部分銀行不動產放款瀕臨法規上限,且央行又頻頻關切國銀放款過度集中不動產,去年末開始找銀行業者「喝咖啡」,銀行因而自律性縮減放款。第二,因房市景氣復甦,今年換屋房型與豪宅建案增多,而換屋房型房貸成數通常只有 7 成、豪宅則僅有 5.5 成,高銀貸建案占比因此下滑。

進一步觀察北台灣各縣市高銀貸建案分布狀況,台北市有 19 個、新北市 44 個、宜蘭縣 5 個、基隆市 2 個、桃園市 64 個、新竹縣市共 54 個,總計 188 個。從高銀貸建案分布來看,與地點好壞關聯性不高,因為偏鄉的高銀貨建案比例並沒有比較低;新建案銀貸成數高低,與產品關聯度反而較高,首購房型、尤其是二房型大多能貸到 8 成。但在央行去年與今年陸續找銀行業者喝咖啡後,接下來二房型貸款成數能否還能維持在高檔,恐怕是個未知數。

資料來源:住展
資料來源:住展

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