中投顧問：樓市政策暖風頻吹 利好一線城市去庫存

近期，樓市政策暖風頻吹，溫暖了不少房企心驚膽寒的心，利好房企去庫存，也給房企們吃下了數顆“定心丸”。自2014年年末，限購限貸政策在除了一線城市的地區陸續松綁，之后央行降準降息，提高市場資本流動性，有利於緩解樓市對資金的渴求。最近，利好樓市發展的相關政策還在持續釋放，房地產市場有望迎來購房視窗期，樓市溫和復甦可待。

樓市利好政策不斷 提振市場信心

最近，2015年“兩會”政府工作報告中指出，2015年房地產政策將堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支援居民自住和改善性住房需求，促進房地產平穩健康發展。“兩會”樓市政策的出臺，基本上給樓市政策定下了一個主基調。相比以往兩會中提到的“加強樓市調控”、“抑制投機性購房”等行為而言，今年兩會房地產政策不僅沒有打壓樓市的意思，而且要“促進房地產平穩健康發展”，政府調控態度十分明顯，要保障gdp7%的增速，當然不能單純的依靠房地產行業，但是如果樓市出了大問題，那么一切都只會困難重重，雪上加霜。

公積金政策緊跟放開 短期利好樓市去庫存

3月20日，住房城鄉建設部表示，要提高資金使用效率，發揮住房公積金的潛力。要進一步降低門檻，增加公積金貸款額度，簡化手續，建立方便快捷的業務流程，縮短辦理時限。各地要進一步采取公積金跨省、跨市異地支取使用的措施。使住房公積金在支援居民基本住房需求、改善民生方面發揮更大作用。兩會后，公積金政策松綁明顯，除國管公積金、福建、濟南、寧波等地已出臺穩樓市政策外，山東、惠州、上海、廣州等省市也正在醞釀出臺政策，而值得注意的是北上廣等在去年一直未有松綁跡象的一線城市也有放松趨勢。降低公積金門檻、增加貸款額度等，有利於刺激剛需積極入市購房，短期內利好房企去庫存，不過因為各地公積金積累不同，不少地區公積金額度告急，因此公積金政策恐難以持續，還需其他政策繼續借力助推樓市復甦。

住建部四舉措穩樓市、強監管

3月27日，國土部、住建部聯合下發了《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》，並提出四方面工作要求。亮點體現在：第一，住房供應偏多的市縣住宅用地供應要減少直至暫停計劃供應。這對三四線樓市而言，有利於消化庫存，避免土地供應的繼續增加而加大現有房企壓力，不對對地方政府的土地財政估計有負面影響。第二，未開發房地產用地可轉型利用。政策提出可調整土地用途，用於國家支援的新興產業及養老、文化、體育產業等項目用途的開發建設。這如同給了房企多一條出路，土地用途更加靈活，房企可以轉變土地用途，用於開發其他商業物業類型，即使不開發，直接出售也更容易出手。第三，商品房可作為棚改安置房和公共租賃住房房源。這政策之前有提出過，將直接有利於分房企去庫存。第四，部門聯合監督房地產市場。加強對房地產開發企業在開發和交易環節中的監管。聯系當前反腐、樓市反腐，有必要從制度上完善對房地產行業的監管。

未來樓市復甦可期

相關數據顯示，重點城市樓市成交量已連續4周環比增長。房地產政策層面的松動，對樓市的利好十分明顯。除了現在已經出臺的政策，還有后備政策可供選擇。有訊息稱，央行正在測評房貸政策，或將下調二套房首付比例。部分銀行已經決定降低首套房比例，從六成以上降低到五成。除此之外，未來也可以降低稅費的方式，如在契稅、營業稅等方面給予適當減免，或能起到更大的連鎖反應。一系列政策利好，刺激樓市加快回暖。

（作者系中投顧問產業與政策研究中心 房地產行業研究員）