高端租賃市場依舊火熱 房租價格或將小幅上漲

春節過后，北京（樓盤）租賃市場火爆異常，無論是一居還是兩居室都出現了供不應求的局面。而同屬於租賃市場的高階租賃更是迎來了入春以來的成交高峰，一些cbd的熱門服務式公寓和甲級公寓內甚至一房難求。究竟是什么原因導致租賃市場的強勢回暖？又是哪些因素影響著高階租賃市場的未來走勢？為此，記者專門采訪了第一太平戴維斯北京高階住宅租賃部的負責人胡敬昆先生。

高階租賃受政策影響不大

今年1月份，住建部出臺《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，旨在加強對於租賃市場的管控力度，對於此指導意見的出臺，胡敬昆先生表示“該政策的出臺能夠更加有效的增強市場資訊的透明度，有利於對尚未出租的房源進行管理和監督。但是，該指導意見對於高階租賃市場影響不大，這主要是因為高階租賃市場主要面向的是跨國公司的企業高管，是以企業客戶為主。因此，這個政策不會對目前北京的高階租賃市場產生很重大的影響。”

在談到當下被廣泛熱議的限購政策時，胡敬昆表示“就租賃市場來說，兩居和三居的需求量會比較大。而由於當前限購政策還沒有完全被解開，因此投資性需求受到抑制，大部分的購房者無法進行地產投資，一些高階公寓、別墅產品，以及大戶型房源，市場庫存去化難度較大。未來，如果限購政策被取消，那么將會有更多的高階住宅產品進入出租市場，而供應量的加大並不會導致目前高階市場上房租的整體波動，更不會導致高階租賃產品價格的下滑。”

高階租賃節后迎租住高峰 租金將有增幅

截止2014年第四季度住宅租賃市場狀況（數據來源：第一太平戴維斯）

2014年底，由於受到聖誕節、春節雙假期的影響，北京部分別墅租賃及甲級公寓均出現了小幅下滑。從租賃價格來看，2014年四季度北京別墅租賃價格為每平米每月122.1元，環比下跌1.0%，甲級公寓租賃價格為每平米每月142.0元同樣也是環比下跌1.4%。對於此類情況，胡敬昆表示：“春節過后，別墅的租金肯定會有一定程度的上漲。因為租住別墅主要是以家庭為單位的租戶，由於大部分的國際學校都在別墅區內，所以很多家長都會為孩子們選擇距離學校比較近的別墅租住，即使這里可能距離工作地點較遠。而且他們租住的期限都會比較長，一般是1~2年。”

與別墅和甲級公寓相比服務式公寓的租金在2014年的4季度也出現了小幅下降，租金為每平米每月204.3元，下漲幅度僅為0.3%。出現該情況主要是由於2014年全年的服務式公寓雖僅有兩處新增入市，但庫存量卻出現了小幅上漲。對於2015年服務式公寓的價格走勢，胡敬昆認為：“雖然目前來看，大部分跨國公司都在降低租住成本預算，而且在委派員工上會選用一些單身或者夫妻沒有孩子的員工來北京。但是他們在北京的租住時間會比較短，期限大概在1~6個月之間。這樣就會導致服務型公寓的租戶上漲比較多，從而帶動價格上的上漲。”

高階租賃開始逐步外擴 對區域租賃影響較小

目前，北京高階租賃公寓市場出現了往大興、順義等外圍區域發展的趨勢。對此，胡敬昆指出：“現在北京有很多的服務型公寓都是在找新的地方進行開發，其中就包括大興和順義。據我們了解，開發商之所以會選擇在大興、順義等地建服務型公寓，主要是因為部分公司將新工廠或新辦公地點搬往相應區域。由於外擴區域的周邊配套尚不完善，因此當地對於公寓的整體需求量還是比較大的。在一定程度上也可以滿足這些人員的短期租賃需求。”

不過其認為：“租賃價格主要是靠當地的商圈發展，商圈的發展才會影響到價格，高階租賃的外擴，對相關區域的的整體租賃價格影響不大。

2015年兩租賃項目入市 核心區域價格將小幅增長

第一太平戴維斯

2015年預計供應租賃項目（數據來源：第一太平戴維斯）

截止2014年底統計，未來三年內（2015-2017年），隨著更多新項目的入市，供給量預計將上升。而核心區域的新增供應僅為一處，因此核心區域的新增供給仍然有限。

受未來三年內非核心區域項目入市的影響，預計北京市租金和空置率均將有所下跌。然而，由於核心區域的供給有限，價值外籍人士的租賃需求相對穩定，以及來自中國海歸日益增長的需求，預計核心區域的空置水平將小幅下降。由此，穩定的需求價值有限的供給將推動很新區域的租金面臨小幅上漲。