買屋別看房價所得比 專家建議盯「兩個數字」

專家建議,看屋不要專看房價所得比,否則難以買屋。(圖/彥星提供)
專家建議,看屋不要專看房價所得比,否則難以買屋。(圖/彥星提供)

根據內政部及住展雜誌統計的房價所得比指出,房價最低至少也要不吃不喝 10 年才能買得起房,面對現在低薪、高房價時代,不少人簡直望屋興嘆。專家建議,房價所得比是取總數平均值的概數,數據難免失真,建議應該要從「每月房貸與租金比」以及「每月房貸佔總收入比率」試算,在不同區域找出買得起的好房,才能築夢踏實。

內政部公布的房價所得比,台北市動輒要十五六年不吃不喝才能買房,其他縣市也要九年、十年。住展雜誌更特別針對預售屋與新建案的房價做所得比分析,結果台北市、新北市毫無意外是購屋壓力最高的地方,房價所得比分別高達約 33、20 倍;而購屋負擔最低的縣市,竟意外落在桃、竹地區,房價所得比接近 11 倍。

房價所得比的算法很簡單,以中位數住宅總價 / 家戶年可支配所得中位數。內政部把各縣市仲介市場的中古屋價格與各縣市小康家庭平均年所的相除計算,得出台北中產小康家庭要買中古三房產品大概要 15、16 年不吃不喝;而住展則是把北市新案的均價約每坪 83.9 萬乘以中位數房型的 45 坪標準三房,得出總價約 3,776 萬元,再除以台北市每戶家庭可支配所得平均值 113.4 萬元,算出每一家庭購屋所得比高達 33.3 年,代表要不吃不喝 33.3 年才能買一間台北的預售新成屋。其他縣市的算法亦復如此。

房市名嘴陳高超提醒,不管自住或投資,購屋都還是要有投資概念,差別只是輕重不同。正確的觀念是用月負擔的觀念把負債切成短期來看,讓自己可以藉著短期月負債去創造長期資產,而非用長期負債觀念估算的「房價所得比」來自己嚇自己。他進一步表示,想要一圓購屋夢,購屋族更該關心的是「每月房貸與租金比」,以及「每月房貸佔總收入比率」這兩個數字。

「每月房貸佔總收入比率」,是指購屋後每月的房貸跟鄰近區域租相似物件的租金比值,若在 130% 內(比如區內相似物件月租金 3 萬,購屋房貸月繳 3.9 萬),即代表買這間房跟租相似物件的費用相近,如此一來,與其付租金給房東不如直接買屋。

「每月房貸佔總收入比率」,則是評估家庭總收入的 35% 左右拿去支付房貸,除了控管家庭在負擔房貸下的生活品質外,也可以評估自己能貸到多少錢,跟需存多少自備款(比如夫妻每月總收入 10 萬,35% 即 3.5 萬支付房貸,代表約可貸到 700 萬,自備抓二到三成,可購買 875 萬至 1000 萬產品)。