【路博邁投資長觀點】累積動能

@作者：
Steve Shigekawa — 路博邁資深投資組合經理人
Gillian Tiltman — 路博邁投資組合經理人
Brian Jones — 路博邁投資組合經理人
Anton Kwang — 路博邁投資組合基金經理人

REITs 的成長題材受到低估，未來仍有多年的成長潛力。

本週投資長觀點邀請到 Steve Shigekawa, Gillian Tiltman, Brian Jones 與 Anton Kwang 等四位路博邁房地產股票投資團隊之專家擔任客座作家。

2019 年，上市房地產股票締造極佳的表現。今年以來，FTSE NAREIT All Equity REITs Index 寫下近 30% 的漲幅，表現領先標準普爾 500 指數與大部分同樣表現不俗的資產類別－例如黃金與長天期國庫券。

之所以有如此優異的表現，是否只因上市房地產股票的利率敏感度較高？ 

許多人常把上市房地產股票視為具備「防禦特性」的收益型資產，在利率下降的環境下，表現經常受惠於投資人對收益的追捧－這確實在今年挹注了部分報酬表現。 

但是，上市房地產股票的上漲動能絕非如此而已。 

事實上，就表現最為突出的房地產次產業而言－數據中心、基地台、組合式房屋、單一家庭出租住宅、以及工業 / 倉儲，盈餘成長與股價上漲才是主要的總回報來源，其次才是股票的收益。

簡而言之，對於今年上市房地產股票的表現而言，投資人對於成長的追求，絕對不亞於對於收益的渴望。

成長題材

每過一年，上市房地產股票的成長機會就變得更加龐大、更加不容忽視。

儘管各種長期的投資主題人盡皆知，但是這些主題為房地產直接帶來的投資機會卻鮮少有人能全盤掌握。 

例如，5G 通訊服務的建置料將推升基地台與光纖電纜等資產的需求。此外，基地台亦是新世代智能移動不可或缺的骨幹。雲端運算的普及意味著數據中心的需求將隨之攀升。現代人成家立業的時間較晚，推升了非屋主自住的單一家庭出租住宅的需求。此外，能源使用效率漸漸成為決定房地產品質好壞的要素之一，同時氣候變遷與永續發展等主題則左右未來林業的發展前景。

在許多人眼裡，電子商務的崛起只會對零售業不動產帶來威脅，卻忽視電子商務也為倉儲與最後一哩路的物流中心創造龐大的新需求。 

回顧 2000 年，當時非傳統的房地產次產業僅佔 FTSE NAREIT All Equity REITs Index 的 10% 不到，如今比重已將近 50%。 

拉回

投資長觀點的忠實讀者應該都知道，過去幾個星期部分長期的金融市場趨勢已出現顯著的反轉走勢。投資人出走成長型及具防禦特性的收益型股票，轉進價值型的景氣循環股。

上市房地產股票也受到此波趨勢反轉的影響，投資人湧入原先股價低廉的價值股，導致前述各種成長型的次產業表現落後。

然而，我們認為無論哪一種股市投資風格當道，都無損上市房地產股票坐擁的強勁趨勢。此外，許多投資人漸漸開始正視上市房地產股票的投資契機。 

現在，私募股權的投資經理人開始競逐房地產與基礎建設資產－尤其是科技相關的基礎建設。全球規模最大的不動產投資信託 ETF 在去年更換參考指數，新的參考指數包含基地台與林業，且前兩大指數成份企業旗下都擁有通訊基礎建設。全球規模最大的主動式房地產股票投資公司也在 3 月份對參考指數做出類似的調整。

你可能會覺得今年上市房地產股票已經大漲了一波，因此近來出現典型的漲多拉回現象。或許你會認為債券殖利率一旦走揚，具備高利率敏感度的房地產股票將岌岌可危。 

我們認為投資人若抱持這兩種想法，可能將因此錯失上市房地產股票真正的成長題材，以及未來將延續多年的成長潛力。  

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