朱中一：2015年多數城市能夠實現軟著陸

中國房地產業協會副會長 朱中一

金融界網站訊 2014年的房地產業不再狂飆突進，但仍然在各種經濟起伏中贏得了改變的機遇。2015年， 房地產市場跌宕起伏依舊無法預判，對應規則層出不窮。3月26日，2015觀點年度論壇於在廣州舉行，金融界網站進行全程圖文直播。中國房地產業協會原副會長朱中一在論壇上做演講，他對2015年房地產行業形勢進行判斷，他認為中國的房地產總體上還在軟著陸的過程中，但2015年的住宅銷售好於去年，多數地方能夠實現軟著陸。

朱中一認為，中國的房地產總體上還在軟著陸的過程中，但因地區差別大，各個地方的軟著陸程度不太一樣。去年，70個大中城市絕大部分的房價還在下降過程。

朱中一強調，中國進入新常態和實現新常態不一樣，現在還是爬坡過坎兒的過程中。所以，不少地方消化庫存壓力很大，但城鎮化等政策，會使今年住宅銷售好於去年，多數地方能夠實現軟著陸。

今年，國家政策表示要穩定住房消費，穩定房地產市場，加強棚戶區的建設，同時加大去庫存的力度，加強政府的主動調控力度。朱中一認為，今年國家的政策會相對的寬鬆，中央政府可能會經濟問題進行預調或微調。他建議房地產企業要適應新常態，認識新常態，要謀求新的發展，探索新的業態，如養老房產等。

以下為文字實錄：

朱中一：各位嘉賓、各位同仁、各位朋友，大家好！首先感謝觀點論壇的邀請，主辦方希望我致辭並做主旨演講，我給他們聲明了，因為我現在的身份，我已經辭去了協會原來的領導職務，所以不適宜做致辭和主旨演講，我只談一下個人的一些看法。他們叫我談一下對當前房地產形勢的幾點看法。

剛才三位致辭嘉賓的思想也很活躍，我談的看法也不一定完全跟他們相同。我主要是側重自己對政府工作報告學習的理解來談一談，我從四個方面來談。

第一，中國的房地產市場總體上還處在軟著陸的過程中，但因地區差異大，一些地方期望回升的時間要早一些。一些庫存量大，在建規模大，人口聚集能力不足的地方，軟著陸的時間可能要長一些。

對去年的形勢我想不過多的回顧，剛才老蔡已經說了，去年二三月份，不少媒體，尤其是境外媒體，講中國的樓市快要崩盤了，但是在各方面的努力下，中國的樓市是由底到高，主要是政策的調整，包括限購政策的松綁，包括10月份的降息，全年的很多指標是僅次於2013年的，投資還是歷史的新高。但是如果從同比來說，不少指標還是下降的，而且待售商品房的面積，全年是6.2億平方米，較2013年增加1.3億平方米，同比增長了26.3%。而且今年1—2月份，市場總體來說還是延續了去年的一個態勢，商品房的銷售面積、銷售額、土地的購置面積、房屋的開工面積繼續回落，待售面積繼續增加。70個大中城市除個別城市以外，房價無論是環比還是同比，絕大多數都是下降的，這說明咱們的市場還是比較低靡的。

正像中國的經濟進入新常態一樣，我認為房地產也進入了新常態。我個人的理解，說中國經濟進入新常態，不等於中國經濟已經實現了新常態，例如政府工作報告里面有一些話，“我國的經濟進入了新常態，但我國正處於爬坡過坎的關頭”。還提到“今年面臨的困難可能比去年還要大”，里面還提到“要實現從中高速增長到提質增效的目標可能還要花很大的目標”等等。所以我認為進入新常態跟實現新常態還不完全一樣。房地產也是這樣，我們進入了新常態，也不等於實現新常態，因為我們有些指標還在同比下降，而且有些庫存量大的地方，消化的時間可能還很長。如果僅僅從庫存量來講，現在是6.39億平方米，坦率說不算太大，因為我們一年的銷售有十多億平方米。但是關鍵是我們的在建規模很大，而這些在建規模要陸續進入市場，所以我認為這個壓力很大。所以我認為不少地方消化壓力可能還是一個很大的課題。

但是我相信，一是中國的城鎮化仍然在快速的發展過程當中，剛需仍然存在。二是今年的政策比較寬鬆，除了少數存量房過大的城市以外，多數地方的市場在今年是能夠實現軟著陸的。比如像廣東，我看了一下，好多指標都是好於全國的平均指標的，再比如說北、上、廣、深等地，或者是供求平衡的地方，市場復甦是比較快的，所以我認為今年的情況肯定要好於去年。

第二，今年房地產市場的主基調，或者說房地產要實現的主要目標，我在學習了政府工作報告以后我的理解，用“兩個穩定”來概括，也就是說“穩定住房消費”、“穩定住房市場”。要實現兩個穩定，主要的措施也就是兩個方面，一個方面是要加強城鎮棚戶區、城鄉危房改造和保障性安居工程的建設，增加住房的有效供應，同時加大去庫存的力度，支援居民自住性、改善性的需求，這個在政府工作報告中的內容很多，我就不說了。二是要堅持分類指導，因地施政，強化地方政府的主動調控責任。這在政府工作報告和克強總理3月15號的答記者問中講得非常明確。我認為要實現上述的任務和目標，中央政府和地方政府必然會有政策跟進，比如說政府工作報告里頭已經明確，住房保障要素逐步實現實物保障和貨幣補貼並舉，把一些存量房改為公租房或安置房。逐漸不在年初也印發了《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，又比如住建部、財政部、人民銀行發布的關於促進住房貸款的通知。現在一些地方放寬公積金貸款政策，支援老百姓的購房，實際上它的源頭就是去年三部委的通知。在總理3月15號回答記者提問的時候，我有一句話還是很有啟發的。他說“我多次說過，在新常態下我們會保持中國經濟在合理區間運行，如果速度放緩，影響了就業、收入等，畢竟合理區間的下行，我們會在穩定政策與穩定市場，對中國長期預期的同時，加大定向調控的力度，來穩定市場的當前信心，我們這幾年沒有采取短期強刺激政策，可以說運用政策的回旋余地還比較大，我們工具箱里的工具還比較多”。我最感興趣的就是說“我們的工具箱里的工具還比較多”，就說明他政策的儲備、政策的預期不是沒有考慮的，所以我想今年的政策肯定會相對的要寬鬆一點。中央政府和地方政府肯定也會根據市場的變化進行一些微調，我想這是今年的市場要好於去年的一個原因。

第三，認真研究房地產的發展規律和房地產與新型城鎮化的協調關係問題。要實現穩定住房消費和穩定房地產市場的目標，必須在落實政府工作報告提出的任務的同時，還要認真研究並踐行兩個問題，一是房地產市場的自身規律問題，二是在城鎮化快速推進中怎樣把房地產市場的剛性需求落地的問題，特別是解決好農業轉移人口的住房問題。這兩個問題在總理3月15號回答中外記者提問的時候都提到了。總理說“房地產市場有其自身的規律”，他后面講了大中小城市等等，當然他沒有說房地產自身有哪些規律，我認為這個問題需要我們業內的人士，包括在座的各位共同研究，達成共識。我想大家有一點是比較認可的，昨天在會上，黎總也提到了，房地產市場的地域性和長周期性，這是房地產的一個特點。因為有地域性，所以我們的政策要因地制宜，因為房地產開發周期比較長，所以我們希望政策要穩定，不能頻頻出臺政策，這樣我們就無所適從。

我想除了這個最基本的規律以外，還有沒有其它的一些規律性的東西？坦率來說，我從2006年到協會以后，到去年離開，我在協會基本上就是分管市場這一塊的，跟上面的匯報也比較多，在匯報市場的時候，我經常感覺到有幾個問題是需要研究的。第一個問題就是房地產的定位問題，我們怎么定位？因為我們經常碰到一個問題，在經濟下行的時候強調房地產是支柱產業，當經濟好的時候，房價上漲的時候，又遏制房價，在穩增長和惠民生之間老是在搖擺，我們的政策搖擺很大，我們就無所適從。這里就牽涉到房地產如何與經濟社會發展相適應，和相關產業的發展相協調。總理這次也專門提到了，住房既是經濟問題，更是民生問題，這句話在2010年的國務院檔案里頭是強調的，我認為這次的再次強調，對住房提出了新的定位。第二，房地產與政策的調整怎么協調，第三，怎么完善住房保障體系，構建總量基本平衡、結構基本合理、價格與支付能力基本適應的體制機制。第四，住房的一級市場、二級市場和租賃市場怎么協調發展。我認為這些問題是非常關鍵的，當然是不是就是這些問題，講得對不對希望大家研究。

另外，房地產的協調問題，總理的原話是“中國的城市化進程還在加快，房地產的需求是剛性的”。這里面的核心問題就是理論目標與實際情況結合的問題。咱們的理論目標里頭，比如說我們的城鎮化、城市發展方針是大中小城市的協調發展，但是我們的人口流向並不完全是按這個來流的，這是一個問題。第二個問題，在城鎮化里頭著重要解決農業轉移人口問題，但是農業轉移人口是很難買得起商品房的，這里面有一個支付能力問題，也有一個地方承受問題。第三個問題，如果要解決好農業轉移人口的住房問題，涉及到土地制度改革的問題，涉及到宅基地和原來的房地產流轉的問題，所以我認為理論與實際的問題比較多。

最後，限於時間問題，我簡單地跟在座的房地產企業談幾點個人的希望。第一，要適應新常態，認識新常態。第二，需要謀求新的發展，這里首先要認識到我們穩定住房消費還是第一任務，所以住房市場還是一個比較大的市場。第二，我們還要探索新的業態，包括一些養老問題、旅遊問題，這些在政府工作報告里面是多次提到的，尤其像國務院在2013年的檔案里頭提到的，將來新建的小區都要按照人均用地不少於0.1平方米的標準來構建養老服務設施。不管你將來搞不搞養老社區，今後新建的小區一定要配養老設施，所以這些問題可能都要研究。另外，環保的問題，轉變發展方式的問題等等課題，需要研究的問題還很多。另外，怎么走出去的問題，現在不少企業已經有這方面的建議了。還有一個問題，我認為大家必須要重視，就是今年可能企業的兼並重組比往年會更大。事實的情況是，去年12月16號，中國經濟測評中心和國家統計局發布了一個公報，它公布了房地產的數據，2013年末全國房地產開發經營企業是132000家，比2008年末增加了50.3%。這個數字是什么意思？我算了一下，按城鎮的常住人口算，每5000個人就有一個開發公司，顯然這個量是大的。所以在當前的情況下，必然會面臨著兼並重組問題。當然，有實力的開發企業怎么樣從項目層面、從企業層面來做好並購工作，對企業也是發展的機遇。