中國三、四線城市房市調控可望鬆動

圖:AFP
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中國政府針對房市調控已持續兩年多,不過在去年底時出現了變化,一些被認為是房市「鬆動」的訊號正在山東菏澤、廣州、杭州、安徽等地陸續出現,因此今年中國房市將如何發展成為各方關注的焦點。

最初山東省菏澤市取消新購住宅限制轉讓期限,讓市場大為震憾,之後因中國高層並未對其放鬆政策有所表態,接著廣州市鬆綁商辦類地產,而甘肅蘭州、山西太原等地也在限購、限售等政策層面進行鬆綁,直到湖南省衡陽市限價令遭到中國高層關切被撤銷,又再度引發市場關注。

不過以中國中央政府目前針對房市的態度來看,因為中國不同城市之間房地產差異大,每個地區房屋庫存量都不同,庫存量大的應適當減少供給,而城市房價上漲壓力大的地區,就需要增加土地供應。

由於之前中國政府在房市調控採取「一刀切 」,許多城市被逼著執行不符合自身房市發展的政策,導致房市出現崩盤。因此彈性的調整各地房市情況,似乎是目前中國房市政策的主軸,並無所謂絕對的鬆或緊。

今年中國房市調控政策出現微調的數量,將進一步增加的地區就屬三、四線城市機會最大。主要在於去年上半年,三、四線城市產生的房市亂象導致房價上漲速度太快,這個現象已經過度消耗未來購屋者的購買能力,同時棚改政策調整導致供給端出現下滑,使得供需兩方面同步走弱,加上三、四線城市吸引人流能力較差,以需求面支撑房市相對於一、二線城市來得弱,因此房價下滑壓力也較大,要想穩住這些地區的房價,勢必要在政策上做出調整。

圖: 廣發證券
圖: 廣發證券

而想要了解中國房地產調控政策未來會在哪些方面進行調整,最重要的就是能清楚中國各地方政府對哪些政策有自由裁量權。由於限購、限價、限售及規定社保繳納年限等政策是由地方政府自行規定,此類政策很有可能是調控政策鬆綁的首要出發點。

其次是信貸政策和限商政策也可能出現不同程度的微調,而有兩類城市可能出現房市鬆綁,第一是對於房地產相關收入依賴程度較高的城市;第二則是經過這一波房市調控後,房市交易與土地拍賣下降幅度大的城市,而這類城市一般集中在三、四線城市。

儘管目前一線、一線周邊及部分熱門二線城市房價已經出現明顯回檔,但這類城市人口持續流入,剛性需求較強,所以政策鬆綁可能性較低。因此從此趨勢來看,2019 年一線城市將繼續低迷,二線城市則保持平穩降溫,三、四線城市則有機會反彈。


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