〈分析〉中國房市修正壓力大 明年有望落底?

圖:afp
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今年中國房價受到中國政府利用限貸、限購、限售,以及限價等多項打房政策衝擊下,價格漲勢已經被抑制。部份中國建商單月銷售業績持續呈現年減,而一線城市中古屋價格連續幾個月呈現月減。

不過,在中國建商 11 月份舉債規模大幅成長、碧桂園宣佈重新啟動土地投資,加上近期出現部份中國地方政府微調放鬆房市政策,市場開始關注明年中國整體房市調控是否會有新變化。

多位業內人士預期,在「房住不炒」的長期目標之下,中國政府對於中國房市態度仍有很大機率保持目前調控力道,而「穩健發展」仍是中國房地產產業的關鍵字。

中國房市進入修正

根據中國統計局資料顯示,11 月 4 個一線城市中古屋銷售價格下降 0.4%,降幅比前一個月擴大 0.2 個百分點;其中,北京、上海、廣州和深圳分別下降 0.6%、0.1%、0.3% 和 0.2%。建商營收方面,雖然前 11 個月上市建商營收整體仍位在高檔,但已有多家企業最近兩月單月營收出現年減。

即使中國建商在房地產投資、開工、成交等面向仍處在正數的成長區間內,但市場價格已反映出下跌訊號,中國房價整體成長速度也正在趨緩中。中國房價下滑因素來自投機客退場、首購族買房意願低、換屋族出現觀望等,顯示出中國政府的房市調控政策衝擊開始慢慢顯現。

目前中國房地產景氣下滑的壓力正逐步擴大,在經歷兩年超出預期的成長後,市場普遍預估明年房地產投資可能位於年減 5%~10% 之間。而在 2019 年春節前,中國大城市的房價還是存在下滑壓力;新屋市場銷售壓力仍在,其中小城市的下滑的幅度可能更明顯。以單月來看,建商土地購置面積成長已連續三個月下滑,房地產開發投資成長趨勢將面臨反轉。


圖: wind、國元國際


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穩定中國房市波動

中國房地產和金融體系存在著錯綜複雜的關係,在中國經濟面臨壓力之下,金融系統的穩定是中國政府首要工作,因此中國房市會進入修正期,而不是崩盤,以防金融系統連帶受累。只要在長期「房住不炒」基調和目前「一城一策」的調控體系下,中國房價不至於有大幅波動,而確保市場穩定運作將是下一個階段中國政府留意的重點。


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