美國房市「涼涼」?10月20城房價指數年增率漲幅創兩年最低

※來源:華爾街見聞
美國房價降溫。(圖:AFP)
美國房價降溫。(圖:AFP)

過去五年的房市快速復甦與聯準會升息的影響正在放大,越來越少的美國人能夠買得起房,進一步拖累了房價走勢。

周三公布的標普 CoreLogic 凱斯席勒房價指數顯示,美國房價增速正在延續多月降溫的趨勢:

今年 10 月,全美房價指數年增率增長 5.5%,與 9 月時的漲幅持平,季調後環比增長 0.5%。

20 座大城市季調後的房價指數年增率增長 5.03%,好於預期 4.8%,但弱於 9 月前值,且前值由年增率增長 5.15% 上修為 5.52%;環比漲 0.41%,同樣好於預期 0.3%,弱於上修後的前值 0.73%。

10 座大城市季調後的房價指數年增率增長 4.7%,弱於 9 月前值 4.9%;季調後環比增長 0.5%,值得注意的是,季調前 20 城與 10 城房價指數環比沒有增長。

據金融部落格 Zerohedge 觀察,標普凱斯席勒 20 城房價指數在 10 月年增率漲幅 5.03%,創下 2016 年 11 月以來的最弱增速(即川普勝選以來),並已連續下降了七個月;與修正後 9 月前值的環比增速差距也創 2016 年 1 月以來最大,明確釋放出美國房市正在承壓的信號。

彭博社補充道,20 城房價指數的增速連降七個月,刷新了 2014 年以來最長連降紀錄,代表在按揭房貸利率走高和房價上漲的雙重壓力下,需求端出現疲軟跡象,特別是來自首次買房者:

而且最近幾個月的各項數據顯示,美國房市正在經歷一次全面的降溫,銷售與建設都展示了疲軟。

不過華爾街見聞發現,標普凱斯席勒指數官方認為,全美的房價增速「僅為」連續三個月放緩。各方分析也注意到,儘管增速放緩,所有 20 座美國主要大城市在 10 月的房價都年增率上漲,其中拉斯維加斯以 12.8% 的漲幅遙遙領先,舊金山與鳳凰城漲幅接近 8%,分列第二、三名。

拉斯維加斯在 2006-2012 年的房價暴跌潮中是承壓最深的重災區,期間房價下調了 62%。10 月雖年增率漲幅驚人,且連續第五個月成為全美房價增速最快的城市,但也低於 9 月獲得的年增率增速 13.5%,代表目前美國最熱門地區的房價上漲趨勢已經開始降溫。

《華爾街日報》還發現,過去兩年都是全美最熱房市的西雅圖,今年 10 月房價漲幅跌出了 20 城統計的前三名榜單,代表當地樓市大幅降幅。此外,20 城中只有 6 城的房價年增率漲幅在 10 月高於 9 月前值,華盛頓、紐約和芝加哥等最主流城市年增率漲 3%,對美國樓市來說並不是好的預兆。

從月度數據來看,也許趨勢更為「危險」,20 座大城市中有 8 城的房價增速環比回落。其中,美國中部的芝加哥環比下跌 0.3%、克利夫蘭跌 0.5%、丹佛跌 0.3%;西部的聖地亞哥跌 0.1%、舊金山跌 0.7%,西雅圖更是環比下跌 1.1%。

標普道瓊斯指數委員會主席 David Blitzer 表示,不僅房貸利率更高,美國房價漲幅始終高於薪資漲幅,兩者結合代表有更少的人能買得起房:

30 年期固定按揭利率現為 4.75%,雖較最近幾個月的 5% 高位下調,但高於去年同期的 4%。從 2012 年觸底以來,美國房價累漲 54%,經通膨調整後累漲 40%,買房可負擔性的降低正在拖累新屋與獨棟成屋住宅的銷售。銷售數據在 2017 年 11 月觸頂,隨後回落。

美國房地產經紀人協會 NAR 上周發布的數據表示,11 月美國成屋銷售年增率下跌 7%,創 2011 年 5 月以來最大年增率跌幅;美國今年前 11 個月的房屋銷售較去年同期下跌 2.3%。同時,11 月的成屋房價中位數較去年同期上漲 4.2%,至 25.77 萬美元

美國成屋銷售約占房市活動的 2/3,今年以來的月度環比數據一直不如人意。雖然 10 月和 11 月的環比數據連續上漲,但 9 月成屋銷售總數環比連降六個月,創逾兩年半最大降幅。經濟學家評論稱,成屋銷售下滑與利率回升有關。9 月上旬,30 年抵押貸款利率升破 5%,創逾七年半新高。

分析普遍認為,美國房市最新趨勢對買家更有利,可能在未來幾個月保持下去,全美房價指數在 10 月的年增率漲幅持平於前月,也是值得關注的跡象。這不僅代表,美國薪資漲幅將有可能跟上房價上漲的步伐,也可能令地產仲介、學者與投資者加入川普的陣營——要求聯準會暫停升息。


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