崩盤尚不足慮 但美國房市已然「入秋」

美國房市跑不動了。

近來，美國房貸利率再次刷新七年新高，還創下川普勝選美國總統以來最大漲幅。受此影響，儘管房價增速有所放緩，房價卻在節節攀升。種種因素疊加之下，美國 8 月成屋銷售連續六個月年增率回落，有分析稱現房銷售已經見頂。

《華爾街日報》援引房利美首席經濟學家 Doug Duncan 指出，抵押貸款利率的上升，加上強勁上漲的房價，已經拖累美國樓市。

但上述媒體也表示，好消息在於，與金融危機前的歷史性崩盤相比，當前的美國樓市還不具有太大的下跌空間。上一次美國樓市泡沫破裂時，房價暴跌 25%，單戶型住宅開工率從超過 170 萬戶的峰值跌至 2011 年的 43 萬戶。

《華爾街日報》還看到，此次周期與前次不同，部分原因在於建築業未曾在美國經濟擴張期中真正受益。

美國正在經歷至少三十年來最嚴重的待售住房短缺問題，而非供應過剩。這再次推高了房價，並將首次購房者拒之門外。

目前來看，住房仍然是美國人投資的首選商品，是經濟趨勢的傳統風向標。

華爾街見聞會員專屬文章《全球經濟兩大支柱「現拐點」：車市已入秋了，樓市也風雨飄搖》曾提到，但在過去幾個月，美國房地產市場一直在下滑。

涵蓋美國 20 大城市的 Case-Shiller 房價指數 7 月年化漲幅為 6%，年增率漲幅為 5.92%，是去年 8 月以來的最低，也遠低於上漲 6.2% 的預期。指數實際增幅偏離預期的幅度也是 2016 年 5 月以來的最大，這是美國樓市放緩的又一信號。

此外，房價和工資之間的巨大差距最終將使市場陷入停滯，同時利率上升，抑制了需求。

數據顯示，2018 年第三季，全美中位數房價為 25 萬美元，年增率上漲 6%，是平均薪資增速（3%）的兩倍。從 2012 年第一季觸底以來，美國中位數房價累漲了 76%，同期的平均周薪漲幅僅有 17%。

標普道瓊斯指數公司負責標普凱斯席勒全美房價指數編制的主席 David Blitzer 也曾表示，不斷提升的住宅價格和房貸利率正在侵蝕房市購買力。

截至 10 月 11 日的數據顯示，美國 30 年期固定抵押貸款利率跳漲至 4.9%，創 2011 年 4 月中旬以來最高，打破了上周 4.71% 的七年新高紀錄。

這代表房貸利率上漲了 19 個基點，創 2016 年 11 月 17 日以來最大單周漲幅，當時上漲了 37 個基點。

有評論稱，30 年期固定房貸利率若「破 5」，將嚇跑很多住宅買家，加速美國樓市下行趨勢，進而影響更廣泛的經濟領域。

房貸利率瘋漲之際，大部分地區房價也在漲，美國人越來越買不起房。

住宅調查機構 Attom 數據解決方案公司近日發布了 2018 年第第三季美國住宅可負擔指數，讀為 92，低於第二季的 95 和去年同期的 102，並創 2008 年第三季以來的十年新低（當時讀為 87）。

Attom 公司高級副總裁 Daren Blomquist 指出，不論在全美或按當地市場標準衡量，住房抵押貸款利率走高，已將美國房價推升至十年來最不可負擔的水平。