分裂的十年：金融危機如何重塑美國房地產市場

從次貸危機醞釀前夕的 2006 年至 2014 年之間，美國有近 1000 萬的房主因房屋被法院拍賣售出而失去房屋。

次級抵押貸款危機的影響不僅今天仍能感受到，而且不可磨滅地改變了美國人看待房屋的方式和我們生活方式的方式。

在很大程度上，美國成了一個「租房」的國家。房地產泡沫破裂後的十年，美國人對房屋的負擔能力反而更弱。

在經歷了住房平權法案後，不同族裔之間的居住條件並沒有明顯改善。而次貸危機後，貧困家庭的居住條件依然處於崩潰邊緣。

「租房客」的國度

第一個重大變化，是 2006 年至 2016 年間，美國變成了「租房客的國家」。

一方面，由於克林頓在總統競選時提出讓更多中低收入者擁有住房的政見，以及美國大銀行機構放鬆對購房者貸款的審核，使得許多此前沒資格買房的人能以超低首付或零首付從銀行貸款買房。

也因此，到 2006 年時，美國的自有住房擁有者比例達到階段高峰，但隨著 2007 年次貸危機及隨後的金融危機爆發，美國房地產市場被打回原形，許多房主失去了房屋。

據 APM Research Lab 的數據，2006 年和 2016 年的最新可用人口普查數據顯示，在全美國 173 個人口超過 15 萬的城市中，租房者的數量在次貸危機發生的十年後遠遠超過了自有住房擁有者，從 2006 年的 21% 大增至 2016 年的 47%。而自有住房擁有者的比例從 2006 年的 79% 降至十年後的 53%。

在這 10 年的時間裡，沒有一個城市的租房人數出現了統計上的顯著下降，許多城市的租房人數都出現了兩位數的增長。

同樣在這段時間，擁有住房的家庭比例從 69% 降至 64%。這也意味著與 10 年前相比，如今的租房人數增加了 730 萬戶。

泡沫破裂後，更難擁有自住房

美國全國房地產經紀人協會 (NAR) 的數據顯示，在過去 10 年因房屋被法院拍賣而失去住房的家庭中，只有不到三分之一的家庭重新擁有了住房。

提高貸款標準也降低了住房擁有率。城市研究所 (Urban Institute) 住房金融政策中心聯席主任 Laurie Goodman 估計，在過去幾年裡有 600 萬人本可以繼續擁有住房，但卻無法獲得抵押貸款。

與此同時，美國房價中位數自金融危機觸底之後，已反彈超過 50% 以上，這意味著過去十年的房地產泡沫破裂已經讓位於許多家庭面臨住房負擔能力降低的危機。目前，住房負擔能力已降至 2008 年以來的最低水平。

Marketplace 研究認為，上述現象與美國學生貸款增加一倍多的時間點重合，此時的學生貸款總額達到 15 億美元，這可能有助於解釋為什麼千禧一代的住房擁有率約為 35%，低於過去 50 年裡的任何一代年輕人。而 Marketplace-Edison 的調查研究顯示，大約 75% 的 18-24 歲的年輕人表示，擁有房子仍然是他們的一個重要目標。

不同族裔間居住條件差異巨大

擁有一個房子是家庭積累財富的主要方式，以確保他們的退休和把錢傳給他們的孩子，這意味著住房擁有率的下降可能會產生持續幾代人的影響。

次貸危機十年後，黑人住房擁有率下降 5 個百分點至 42%，這比白人的住房擁有率低 30 個百分點。

城市研究所 (Urban Institute) 住房金融政策副總裁 Alanna McCargo 表示，如今黑人的住房擁有率與 60 年前《公平住房法案》(Fair Housing Act)通過時一模一樣。

這意味著，黑人家庭的境況並不比法案通過時更好，經過了兩三代人之後，美國不同族裔之間的居住條件差異並沒有明顯改善。

「從租到擁有」的興起

儘管「次貸」曾引起美國房地產市場大崩盤和金融危機，但哪裡有市場，哪裡就會有產品。在十年前那波因還不起貸款而自住房屋被法院拍賣的危機過後，另一類購房計劃在過去幾年在房地產市場推廣開來，也向那些沒有資格申請傳統抵押貸款的人提供了一個進入市場的途徑。

其中一些中低收入者通過「從租住到擁有」（rent-to-own）的交易獲得了住房。Marketplace 的報告指出，這些交易中有許多都帶有房屋所有權的責任，但卻並沒有很多益處。這類房屋通常價格偏低，不過想要買的人往往要承擔昂貴的維修費用和物業稅。

這類住房的居住者，往往首先是租住在其中，因此也可能像傳統租房客那樣，突然被驅逐出來。

儘管像次貸危機那樣，「從租住到擁有」的住房不會像次貸危機那樣對經濟造成嚴重威脅，但它可能會對處於崩潰邊緣的家庭造成威脅。