手裡有礦，這家公司赴港上市原因不簡單！

一手收拾了“長安8號”這個聞名北京城的“高富帥”爛尾樓，佳兆業集團（01638-HK）不負“舊改大王”名號，在遁隱兩年後成功回歸人們的視野。只是不巧恰正逢地產青黃之年，縱使手握優良地產資源，也難逃五行山的壓制之苦，一時難有大動作。不過既能死裡逃生，就有辦法對付目下的千瘡百孔，近來，佳兆業頻繁更換發展引擎，除了開啟一輪輪多元併購業務外，最近又將自己的綜合物業管理服務公司推到台前。

佳兆業物業（02168-HK）最終還是趕在年底前上市，對新股而言，當下的市場行情或許不是上市的最佳時機，但對於某些公司而言，往往最壞的時候，卻是最好的時候。

與其他物業選擇“介紹上市”不同，佳兆業物業毫不避諱對資本市場的渴望，直接IPO發行新股，募集資金。佳兆業物業今次發行3500萬股，其中90%為國際發售，10%為公開發售，另有不超過15%超額配股權。每股發行價區間為9.08港元至10.88港元，若按中間價每股9.98港元計算，本次其集資淨額約2.795億港元。

佳兆業物業的質地如何？

佳兆業物業成立於1999年，主要服務中高端物業，按其2017年收益，能躋身百強物業企業第14名，在粵港澳大灣區物業企業中排名第7位。

截至今年年中，佳兆業物業一共服務124個物業項目，包括101個住宅社區及23個非住宅物業，總在管面積約為25.4百萬平方米，服務業態也涵蓋住宅、商業、寫字樓等，比較多元。值得一提的是，佳兆業物業項目主要分佈在粵港澳大灣區，城鎮化比率高達85%，區位優勢明顯，期望未來能帶動公司物業服務業務收入增長。

佳兆業物業和市面上所有物業公司一樣，其收入構成不外乎下圖這幾類業務，除物業服務收費佔大頭，還有交付前及顧問業務（有的公司叫銷售中心服務費用）、社區增值服務（兼做小買賣）及智能解決方案（上門收費維修等）服務。

(佳兆業物業收入構成 圖源：佳兆業招股書)

常年雷打不動坐收物業費，所以物業公司業績一向都很穩定。佳兆業物業2015-2017年三年間，實現營業收入分別為4.78億元、5.39億元、6.69億元，淨利潤分別為約5772.0萬元、5811.4萬元、7144.1萬元，均保持了持續增長。這也是我們說的物業公司只賺不賠的原因，有持續穩定的收入，沒有大的資產消耗，若公司管理得當，比一般企業活得長久。這也是為什麼行業有數万眾大大小小物業公司，且一般都有20年左右司齡的原因。

不過細究近三年業績毛利率略有下降，分別為34.6%，30.1%和30.53%，這是因為收入佔比第二位的“交付前及顧問服務”這塊業務受人工及外包成本上升影響所致。同樣因素導致淨利潤率亦有所下降，分別為12.07%，10.78%和10.68%，與百強物業第一梯隊相比仍有一段差距。

圖源：中國指數研究研究

上市的物業管理企業整體淨資產收益率都明顯偏高，淨資產收益率超過50%的有8家，而三年來，佳兆業的股權回報率即淨資產收率分益別為33.1% 、25.0% 、23.4%，呈現下降態勢，所以上市後，盡快提高股權回報率是對股東最好的交代。

按發行價，佳兆業物業市值應在12.7-15.2億港元，以2017財年市盈率15.8-18.9之間看，估值將會低於行業平均。發售後市淨率為2.07 – 2.26之間，也低於行業平均水平。盈利能力方面，2017財年的ROE、ROA分別為23.4%和6.0%，低於行業平均水平。

綜合行業地位，業績情況與估值水平，佳兆業物業與第一梯隊TOP10還有很大差距，也就是一普通物業公司，不過鑑於其具備物業公司的優質屬性，期待上市後能有好的表現。

物業上市要反拉佳兆業一把？

如無意外，12月6日，佳兆業物業會正式上市，成為今年第四家由房企分拆出來赴港上市的物業股，也是本年度內地10家上市的物業公司。在香港上市的物業公司還有雅生活服務（03319-HK）、彩生活（01778-HK）、中海物業（02669-HK）等。另外旭輝控股集團（00884-HK）旗下的永昇物業和濱江服務集團旗下物業也已向港交所遞交了上市申請。

相較於上述這些物業行業明星企業，佳兆業物業板塊體量不大，但佳兆業絕不容錯過這場資本的盛宴。房產寒冬，圍繞消費終端進行價值挖掘成為大型房企佈局的主要方向，將業戶與多元服務鏈接起來，物業公司扮演了重要角色。

這是當前環境下房企們大都選擇的路徑，地產褪去黃金甲，以地產為主業的企業通過各種途徑去地產化，除了地產公司更名外，還紛紛將旗下物業拆分上市，成為新的穩定業績來源。

物業公司在A股上市進程較為緩慢，因此大多數都原意在港股上市。現在A股上市一家物業，港股上市9家，都在資本市場反應良好。其中，雅生活上半年的收入達到了14億多元，同比增長了103%。

圖源：中國指數研究研究

物業行業具備輕資產、強消費需求、抗風險能力強等特點，上市後一般都會有較好的估值，且有利於進一步融資。上市後，佳兆業物業少不了要拉一把地產公司，同時也急於搶占社區增值服務發展先機，對資金需求較大。

物業板塊一直被視為優質資產，在港股市場是一個估值相對較高的板塊。物業公司在大多數人眼裡是躺著賺錢的，它逃離了一般企業的屬性，不受市場波動，更不管年成如何，都會有持續穩定的物業費收入。很多物業公司根據收入定服務檔次，低端、中端、高端，小區新舊和物業服務永遠成正比，且修理小區可以向政府申請公共維修基金，中間商服務又可以有額外收益，就目下行業10萬多家物業公司幾乎都具備這幾種服務，也就是說物業公司從不賠錢，還會賺錢。

圖源：中國指數研究院

顯然，物業行業目前的收入多少與他實質掌握的資源有點背馳，潛力尚待挖掘。與市面上那些爭奪人口流量的企業來說，手握大量人口資源的物業公司得來全部費工夫，投資價值前景是十分巨大的，尤其是未來隨著線上產業升級，圍繞著社區增值業務收成或超物業費。

除了擴張，佳兆業物業還想要什麼？

物業公司融資的主要目的是進行持續的規模擴張，在不斷增大的基數基礎上經營更多元的業務經營以盈利。以佳兆業物業為例，上司所得款項淨額約70%會用於併購或投資同行業公司，以擴充現有規模。

這個擴張邏輯是很容易理解的。物業公司主要靠坐地收費過活，所以手頭的管理面積決定了每年的收成。物業公司上市後，第一件事就是開始圈地，在行業間進行管理面積的爭奪。目下地產業的蕭條讓物業公司減少了來自地產母公司的樓盤供給，除了積極拓展第三方業務外，最有效的辦法莫過於兼併收購別的物業。

這也是幾家龍頭物業公司的共同願望。國內物業服務行業有數十萬家企業，整體呈現大行業、小龍頭的競爭狀態，這將為擁有資本優勢的龍頭企業提供極好的拓展空間。

不過佳兆業物業野心勃勃，這只是第一階段目標，並不是最終目標。

物業公司潛力挖掘

其中，隨著互聯網行業進一步發展、住戶需求多元化，近年社區增值服務規模急速增長。 2017年，中國住宅社區O2O的市場規模達3179億元，過去五年的複合年增長率達73.8%。社區新零售、長租公寓、K12教育、租賃服務，試問這些新經濟業務哪集能逃過物業公司的地盤？

物業公司手握所有住戶的最詳盡的資料，自然也不敢於坐收物業費。行業頭部公司在經歷過早年一波O2O試水後，增值服務始終是外強中乾，在互聯網勢力面前敗下陣來。

物業服務企業增值服務或與新經濟企業撞車

不過近年愈演愈烈的新零售讓“社區”成為一座金礦。前有美團，後有阿里成立的本地生活服務公司，上能鏈接“衣食住行”領域超過千萬量級的商家市場，下能擁有數以億計的消費者，這讓一直沒有任何創新的物業行業看到了新風口，徘徊在“社區商業”門口蠢蠢欲動。

物業公司上市不僅成為地產商變更賽道的一招制勝之棋，更可以藉助資本的力量晉級互聯網新貴們競逐的“社區大商業”。物業公司雖是後來者，但他們對業戶瞭如指掌，又掌握最後一公里到業主家的大門，可謂獨闢蹊徑，或成社區生活服務商最大贏家。

正所謂螳螂捕蟬黃雀在後，即使完美如物業公司，但仍然有風險。當下物業企業都面臨一個致命的風險，相較之下，佳兆業物業招股書裡那些所謂“人力成本”等風險提示弱爆了。這個風險就是物業服務的對立面，業主。物業公司再有能耐也逃不了業主們的一票否決，幹得不好就會被換掉，所以提示佳兆業物業，不要重“金”忘“本”。

總結：若論穩定性和增長空間，物業行業卻是一個好行業，手裡一個個社區項目儼然就是一座金礦，極具想像空間。雖然現上市的物業公司各有盤算，無論是拓展地盤也好，接濟地產母公司也好，但發展前景確實是好，保不齊不久的將來，万科、保利等股龍頭房企也會物業分拆上市。但有一條始終是物業公司需要清醒認識的，不管資本市場如何風雲變幻，始終要記得自己人居服務提供商的身份，哪怕有一天物業費不再是物業公司的最主要收入。