標普：行業周期性下滑 中國弱小開發商的風險加劇

香港，2018年11月7日—標普全球評級今日表示，中國住宅銷售價格已見頂，2019年下降幅度或達5%。詳見標普全球評級今天發布的報告《樓市大潮退去，檢驗開發商信用成色》（China Property Watch: Which Developers Will Be Dragged Down In A Sliding Sector?）

“在經歷兩年多的強勁樓市後，今年樓市傳統銷售旺季“金九銀十”黯然收場，”標普全球評級信用分析師葉翺行表示。“大家早已預測到行業的周期性下滑，但由於信用環境亦不佳，行業下滑的時點尤為不利。”

2018年9月當月住宅銷售面積同比下降0.8%；且購地和房地產投資等其他關鍵指標在近兩年內首次出現下滑。

各項調控措施對房地產的負面影響逐步顯現。從各大城市出台的限價令到放慢預售審批，各項政策在不同程度上扭轉中國飛漲的房價並拉低成交量。

我們預計2019年房價將下跌，同時住宅銷售面積也將下滑3%-7%，可能導致明年該行業整體縮水8%-12%。

明年土地交易及價格將延續今年年初開始的下滑趨勢。三四線城市更容易受到行業下行的影響，從行業的增長動力迅速轉為拖累。在行業上升期，開發商已經進行適度土地補給，同時對區域覆蓋範圍進行擴張或調整。上述土儲應能滿足開發商更長期的發展需求，特別是在增長減緩且土地補給需求下降的時候。

“中國開發商面臨的主要風險依然是流動性和再融資，”葉翺行表示。“開發商的各大融資渠道都已收緊。”

融資環境近年來最為不利——不管是限制非標融資、限制境內債券所籌資金只可用於償債，還是境外債券的票息上漲。此外，因到期債券或可回售境內債券的規模較大，眾多開發商的再融資需求較高。規模較小的開發商不得不承受債券發行的更高票息。某些情況下，投資者需求太低還將導致債券難以發行。

盡管眾多開發商已降低對外幣債務的依賴，但其占比仍較高。人民幣貶值使境外融資承壓，盡管單獨而言這並非主要因素。

上述融資環境將導致該行業的信用進一步分化。多數受評開發商可能通過接手陷入困境的同業的資產從而擴大其市場份額，而弱小開發商則存在破產的可能性。

因融資受限，銷售帶來的現金回款依然是最可靠的融資來源。因此，多數開發商重視去化情況，甚至可能為了確保有良好的現金流入而下調銷售價格。在執行上占優勢的房企或有能力在行業下滑時收購更多不良資產。近年來房地產行業已在持續整合，但當前整合速度更快。

如果房地產行業推出更嚴格的調控措施，那麽行業下滑將加劇。但經濟增長減緩的壓力上升，這可能促使政府推出更多刺激措施。

“我們認為房地產行業進一步調控的可能性較小。如果行業下滑較為嚴重，政府或將輕微放松調控，”葉翺行表示。

本報告不構成評級行動。