樓市已轉角 政策卻依舊

常聽到政府官員說，政府會以Proactive的態度去制訂政策，而不會只用Reactive的方式去補救問題；說得真是漂亮。但我認為，Proactive只是管理人員作出的詞彙，在現實世界，人能夠React得快一些已十分難得。

所謂Proactive，應可理解為主動預應的意思。它要求負責制訂政策的營運者，在客觀環境出現重大變異之前，率先作好策略部署，透過自己的行動，引導環境朝着對自己有利的一面發展；而不是待環境改變後才作出回應。

根據海耶克的說法，這是人類最「致命的自負」，是計劃經濟與政治獨裁的源起。量子力學決定了事物最底層是不可測的，此之所以，上帝亦予人自由意志，讓每個人都可以有或然的選擇。當社會上每時每刻都有千萬人在作或然的選擇的時候，官員如何去主動預應？官員能在事情發生後及早作出適當的回應已經不錯。現實是政府在大部分情況下都反應遲鈍，在房地產政策上尤其如是。

亞洲金融風暴後，原先流入亞洲的廉價美元被抽走，亞洲的資產價格全面下跌，但政府卻遲遲未修訂「八萬五」政策，導致供過於求，樓價跌了七成，大量小業主變成負資產，市民的消費意欲不足，社會的投資能力被破壞，經濟進入長期的收縮周期。如果政府能在亞洲金融風暴後，早點作出回應，通縮就不致於弄到這麼嚴重。

2003年9月，本港樓市已見底回升，如果當時只算是一個苗頭，還不能確認見底；那為甚麼到樓市明顯進入上升周期之後，政府仍沒有撤銷一些不合時宜的救市措施？遲遲不肯復建居屋，遲遲還要用勾地表方式賣地！時至今天，政府尚未恢復用拍賣的方式賣地，反應十分遲鈍，哪有能力奢談Proactive？

中美貿易戰爆發後，股市已由高峰回落四分之一，樓價下跌的幅度雖然不多，但交投量已不足正常的一半，顯示市況已出現根本性的改變。如果政府的政策不在這個時刻立即作出回應(不用預應)，將來只會引起社會埋怨，被反對派拿來作政治籌碼

現時樓市的氣氛已全面逆轉，不但前綫的地產經紀意識到形勢嚴峻，連大部分投資銀行的分析員也已轉了口風；難道政府認為自己的市場觸覺會比這些人更好嗎？面對一場基本上可以確定的轉角市，政府難道認為自己的政策仍可以不變嗎？

我不是要政府放棄增加土地供應的努力，這是長遠的基本需要，當然應該堅持；但部分辣招與限制按揭措施基本上已經過時，應該立即加以檢討。以壓力測試為例，根本不用政府做，市民都有加息預期，懂得自我遏抑。此外，3厘的外加測試實在太高，會妨礙真正有需要的人置業。另一方面，在當前的市況下，已沒有需要限制外資買樓，因為現時會有愈來愈多的本地小業主想減持，外資可幫助他們轉身。現時政府的辣招，大部分會妨礙小業主作出賣樓的判斷，若果將來因而損失慘重，他們一定會埋怨政府。