國内首單社區商業CMBS：大華社區CMBS成功發行！

近日，由大華集團作為差額支付承諾人的大華社區商業資產支持專項計劃成功發行，大華社區CMBS是國内首單以社區商業作為底層資產的CMBS項目。本單產品總規模為20億元，其中優先A檔發行規模12.8億元，票面利率6.0%，評級AAA。

本單產品的計劃管理人為海通資產管理，監管銀行/託管銀行/項目安排人為浦發銀行，信託機構為西部信託，評估機構/現金流預測為世聯評估。

1中國社區商業REITs及CMBS方興未艾

（一）中國社區商業證券化市場廣闊

根據中投顧問數據，在歐美國家，社區商業已佔據社會商業總支出的60%以上，而中國目前整體水平不足30%。預計到2020年，全國住宅物業面積將達到300億平方米，社區服務消費將超萬億元。面對萬億級的市場，從阿里巴巴、京東、騰訊等互聯網巨頭，家樂福、天虹等傳統零售商，到順豐等物流巨頭均蜂擁而入，上演了前幾年的社區O2O、“最後一公里”投資熱潮。

據21世紀經濟報道，目前，諸多地產商都在精心盤活社區商業，自成規模的業主客群為其提供了穩定的消費基礎，是天然優勢。品牌房企都在研發自身的社區商業產品線，成為其住宅社區的標配。

社區商業是以週邊居民為主要服務對象的零售商業形態，與居民生活剛性需求密切相關，以住宅項目或住宅街區為載體，滿足居民在家門口體驗一站式生活配套服務的需求。

萬科社區商業實踐在四大區域和各城市公司分别進行，從五菜一湯、v-link到萬科2049、萬科里、鄰里家Live，一直在更新升級，鄰里家通過業態規劃組合以及公區創意，既融合親子共同消費，又搭建分流消費通道，完成雙向互促的消費閉環，以及從單純商業體到關係融洽中心的轉變。

保利的社區商業品牌“若比鄰”則實行“1+X”模式，其社區商業平台產品總監宋曉宇曾透露，保利以自營的社區超市“比鄰超市”為核心驅動，搭配其他内外部延展商家的12項社區基本功能。

（二）國内首單社區商業REITs：新建元-鄰里中心REITs

2018年4月2日，由蘇州新建元控股集團發起設立的“中聯東吳—新建元鄰里中心資產支持專項計劃”（以下簡稱“新建元-鄰里中心REITs”）在上海證券交易所成功掛牌上市，成為中國首單在交易所掛牌交易的社區商業REITs產品。

新建元-鄰里中心REITs於2018年2月8日在上交所成功發行。新建元-鄰里中心REITs是國内首單以“社區商業物業”為底層資產的REITs產品，也是監管新規後，新交易結構下第一單成功發行的產品。本單產品認購倍數3.42，發行利率5.8%，低於同期同類產品利率30-40BP。同時，本單產品在產品架構搭建過程中，通過靈活的機製設計，為未來順利對接公募REITs預留了空間。

本單產品由蘇州新建元控股集團有限公司作為原始權益人，東吳證券擔任計劃管理人和主承銷商，北京中聯國新投資基金管理有限公司擔任財務顧問，蘇州元聯投資基金管理有限公司擔任基金管理人，以分佈在蘇州工業園區各區域生活圈核心、住宅區中央地帶的10處鄰里中心為底層資產，產品總規模20.5億元，期限為5年（可根據約定提前進入市場化處置期），其中優先級產品規模14.5億元，次級產品規模6億元。

新建元-鄰里中心REITs是國内首單獲批的以“社區商業物業”為底層資產的REITs產品。社區商業是以週邊居民為主要服務對象的零售商業形態，與居民生活剛性需求密切相關，以住宅項目或住宅街區為載體，滿足居民在家門口體驗一站式生活配套服務的需求。鄰里中心以“服務於社區的商業”為理念，深耕社區、服務社區、共建社區，是社區商業模式的“新興代表”。

新建元-鄰里中心REITs的成功發行，有利於鄰里中心運營模式的轉型，併形成“開發-成熟-REITs-再開發”的良性循環，實現持續發展，提升企業核心競爭力與運營服務能力。

2大華集團簡介

大華集團初創於1988年，總部位於中國上海，是國内第一批擁有房地產開發國家一級資質的房地產開發企業，也是中國最早開始全國化佈局的房地產企業之一。大華集團是一家以房地產開發為主，集房地產投資、開發、建設、物業管理等業務為一體的，兼及投資管理和商業運營等多元化經營的企業集團，業務發展遍佈中國最具發展潛力的10餘座城市以及澳洲的悉尼、墨爾本兩大都市。

大華集團以“城市化進程的探索者和實踐者”為目標，秉承“全心全力為人居服務”的企業宗旨，以專業化的城市投資、建設和運營商作為發展方向，不斷改善城市化進程中的居住品質和設配套服務，逐步形成了大型社區的總體投資運營能力，包括城市更新、城中村改造、新農村建設等綜合開發運營模式。

大華集團堅持以地產開發改善居民生活環境，提升區域價值，推動城市功能升級。在成批舊改、新農村建設上配合政府進行道路、管網等大市政基礎設施建設；在開發區域内建設幼託、中小學、醫院、社區公園等大公建配套；開發區域内整體規劃和建設酒店、辦公、購物中心等區域配套商業，“嘉年華”係列社區商業和時尚購物中心、城市精品酒店等持有運營的商業面積已逾80萬㎡。

根據《大華（集團）有限公司公司債券半年度報告（2018年）》，公司截至2018年6月30日，公司國内房地產開發用地儲備面積達559萬平方米，待開發項目儲備充沛。

（一）公司主要業務

大華集團是一家以房地產開發為主，集房地產投資、開發、建設、物業管理等業務為一體的，兼及投資管理和商業運營等多元化經營的企業集團，業務發展遍佈中國最具發展潛力的10餘座城市以及澳洲的悉尼、墨爾本兩大都市。

（二）主要產品

大華集團從最早以滿足動遷戶為主的動遷配套房開發，發展到商品房開發，再到以開發高品質國際化居住社區為主的產品開發理念，形成了城市街區、城市公園、城市度假、城市别墅、城市商業、城市辦公酒店等6大產品線，能夠滿足住戶的不同檔次居住需求。現階段，大華集團房地產產品以大型開發社區為主，倡導提供高水平生活住宅體驗，通過完善的社區配套公園、商業中心、中小學等硬件基礎設施，以及提供高質量的物業服務等配套軟件服務，不斷提高客戶選擇的性價比與滿意度。

（三）經營模式

發行人房地產開發業務的開展以自主開發為主，兼有少數合作開發。在自主開發的房地產項目中，較大部分主要針對成批舊改、新農村開發進行大市政建設、大公建配套，以及區域商業的開發。大華集團堅持以地產開發推動程式化進程，在成批舊改、新農村建設上配合政府在區域道路交通、供水、供熱、電力、電信等方面進行大市政基礎設施建設，併在開發項目的同時，集中建設區域的地下管網（包括雨水、污水、有線電視等專用管網）的建設。

（四）行業地位

大華集團從2004年以來，榮膺“中國企業500強”、“2017中國民營服務業500強”、“上海企業100強”、“2017中國房地產開發企業100強”、“2018中國房地產開發企業發展潛力10強”、“2018中國房地產開發企業100強”等行業殊榮。

（五）未來發展展望

大華集團將繼續保持著穩健的經營策略，堅持以房地產開發為主，兼具投資管理和商業運營等多元化經營的發展方向。現階段，我國尚處於新型城鎮化建設期，對舊區改造、新農村開發具有極大的需求，同時由於城市人口的集中化和土地供應的緊缺性，公司整體開發模式或將受益。目前，公司擬建、在建的舊區改造及新農村開發項目，主要包括上海寶山區的聯東村、場中村、康家村、顧村城中村改造項目，同時，公司對廣州、惠州、昆明等城市進行了前期拓展，預計未來將在上述城市佈局房地產開發項目。公司截至2018年6月30日，公司國内房地產開發用地儲備面積達559萬平方米，待開發項目儲備充沛。

在鞏固傳統住宅地產業務的基礎上，公司將持續整合商業地產板塊，通過加強對商業體係的標準化建設和強化上海市外的商業地產市場參與度，大力挖掘存量資產運營價值，借助商業經營創新，促進提高開發主業服務附加值。公司將憑借自身在整體開發項目積累的豐富經驗，堅持“全心全力為人居服務”的宗旨，確保公司未來發展目標的實現以及盈利的可持續性。

文章來源：REITs行業研究