【蔡志雄專欄】避開當房東容易陷入的三個迷思

當房東，就是把房屋出租享受長期穩定的收益，所以通常房東追求的不外乎「租金高、出租快、租越久」。這樣的目標乍看之下似乎也沒錯，但是魔鬼往往藏在細節裡，也正是「租金高、出租快、租越久」這三點，很容易讓房東落入迷思，一旦發生問題，輕則財物損失，嚴重的話可能還會衍生訴訟，曠日廢時，一定要特別小心：

一、租金投報越高越好：

講到租金投報率高，第一個想到的一定是過去市場上熱門的產品「頂加」，最流行的廣告台詞是「一層自住，一層收租」，多了一層使用空間，價格卻只要合法樓層的二成到三成，但是租金卻跟合法樓層差不多，標榜高投報率就是銷售頂加最好的方法。

但是為了創造高投報，把頂加隔出密密麻麻的房間，居住環境不佳，房客住不久，流動率勢必提高，甚至有沒有人會租都是一個問題。因此，計算投報率的重點絕對不是總租金，而是出租率，而且，所謂的高投報是用滿租來計算，其中顯然忽略了閒置期的因素。近來因一連串頂加失火造成房客傷亡，政府大力整頓頂加違建，過去標榜高投報的頂加，瞬間變成了市場毒藥，千萬別被數字好看的投報率矇蔽了！

二、出租速度越快越好：

當房東如果房子沒有人租，一定會很煩惱，那麼，只要有人要租，趕快把房子租出去就好了嗎？當然不是，萬一碰到惡房客，不管是拖欠租金、惡意破壞，或者把房子搞得像垃圾場，這下房東一定比當初沒人租更煩惱。所以，當房東的重點不能只是追求出租的速度，找到好房客更重要。

所謂的「好房客」，除了指房客本身的條件之外，還要考慮房客是否適合這個房子。居住人數不同，需要的生活空間也不一樣，比如說，一對夫妻住十坪左右的小套房可以，但如果是一對小夫妻帶著一個小孩，就比較適合兩房的產品。

另外，還要考慮房客交通車程時間，如果上班地點距離租屋很遠，房客應該住不久，一旦搬家，房東又要重新招租產生閒置期，找到適合的好房客，一定比出租速度快來得更重要！

三、房子出租越久越好：

房東所投入之購屋及其他成本，會隨著租金回收逐年降低成本，投報率會越來越高，但是，要注意屋況及社區管理也會隨著時間逐漸惡化，所以當房東絕對不是買了房子就可以繼續一直出租下去。

房東在出租期間一定要適時整理房屋，維持良好屋況，這會影響房客承租以及續租的意願。另外，長期收租當屋齡太久時要特別注意社區管理的狀況，尤其是出租戶比例較多，自住戶較少的社區，大部分房東只在乎租金卻疏於關注社區管理，惡化之程度會更嚴重，房東適時要選擇換屋，否則一旦沒人想要承租，又無法出售就為時已晚了！

房東千萬不能只是盲目追求「租金高、出租快、租越久」，選擇優質的物件，找到適合的房客，適時換屋維持良好管理，才是安穩正確的好方法。