當前社會住宅政策應有的策略性規畫
※來源:理財周刊

文.莊孟翰

十幾年來雙北市房價漲幅高達 1.1 至 1.2 倍,2016 年總統大選,民進黨提出興辦二十萬戶社會住宅政策而普獲年輕族群歡迎,然截至今年三月底,台灣六十五歲以上老年人口 331.2 萬人,占總人口 2357.2 萬人之比例達 14.05%,正式邁入高齡社會,未來在少子化衝擊下,總人口必定隨之減少,加上老年人口逐年增加,依照目前 85.36%的高住宅自有率,再加上政府刻正積極興建社會住宅,不少人擔心未來是否會出現房市供需失調的問題。

依內政部營建署統計資料,歷年共計協助 40 萬 4427 戶購 (建) 國(住)宅,其中 17 萬 4891 戶 (民國 65 至 88 年) 屬政府直接興建國宅,41751 戶貸款人民自建國宅,67479 戶屬獎勵投資興建國宅,12 萬 306 戶輔助人民貸款自購住宅。

此一數據顯示,民國 65 至 88 年,23 年之間政府直接興建國宅僅 17.5 萬戶,如今短短八年就要興建 12 萬戶社會住宅,未來空屋餘屋驟增之後遺症實不容小覷。

因此,建議政府除應以廣義社會住宅概念推動政策之外,更應將八年興辦二十萬戶社會住宅政策調整為以租金補貼與利息補貼為主,一則兼顧去化餘屋與都市更新之推動,再則輔助年輕人貸款自購,協助成家立業,而不必花費大筆資金,又徒增大量空屋,其中尤以中南部房價便宜最為可行。

空屋量大  社會住宅興建宜緩和漸進

其次,如就目前社會住宅推動進度,顯然都集中在雙北市,其中既有 (截至 104 年)7259 戶、興建中 1 萬 2398 戶、已完工 2733 戶,三者合計 2 萬 2390 戶。

由此可知,除雙北市之外,其他縣市對於社會住宅的實際需求未必如預期殷切,尤其是在當前大量空屋前提下,社會住宅之興建,除要事先做好調查之外,更應視實際需求以緩和漸進方式推動為宜。

如再以桃園市為例,住宅基金連續兩年編列共計新台幣 34 億 2000 萬元,至於工程造價每坪約 10.5 至 11 萬元,低於台北市的 12 萬元,顯然單就造價而言代價並不低。如再就目前房價行情加以對照,大量興建之政策顯有檢討之必要。

六都房價除台北市與新北市較高之外,其餘四都應該都是以利息補貼方式較划得來。

以下謹就社會住宅提出十五項策略性規畫建議事項:

一、兼顧北中南區域均衡發展與在地老化之實際需求

在人口快速老化過程,應格外重視在地老化之實際需求,除產業發展之外,六都更應儘速完成交通建設,並積極建構獨立自主生活圈,俾免人口過度集中於北部都會區,城鄉差距擴大,衍生更多的住宅與社會問題。

二、以整體住宅政策,並兼顧高自有率、高空屋率與都市更新之實際需要,進行綜合評估、規畫,俾免全國各地大興土木,徒增大量空屋。

三、社會住宅之興建應以雙北市為主,其他縣市則側重租金補貼與購屋貸款利息補貼,不必急於大量興建,因桃園以南空屋量大,不僅房價較低,租金也較低。

四、以租稅手段促使大量空屋釋出,俾免大量興建社會住宅,徒增閒置資產,又排擠其他社福資源。

五、捷運共構宅分回部分應全數供作社會住宅或中繼住宅使用。

六、在捷運三環三線沿線適度興建「中繼住宅」,俾便提供都市更新、增加社會住宅之所需,例如蘭州街、斯文里都更案之實際需求。

此外,亦可藉此幫助年輕人先達成首購「中繼住宅」之第一步,日後再自行換屋,此一方式亦可兼顧「下濾作用」之經濟效益。

七、除租金補貼之外,在協助中低所得階層首購過程之「中繼住宅」階段,亦可將房貸延長至三十年,以拉近房貸本息與租金支出之差距,美國四十年固定房貸機制不妨列入參考。

八、應以地上權觀念取代所有權,讓年輕人可以較低房價購屋,新加坡模式可供參考。2014 年五月景美捷運站附近之「華固新天地」地上權七十年,售價約市價六成,即是成功的開發案例。惟 2016 年大幅提高公告地價之後,卻衍生不少購屋糾紛,今後應再重新建構可行之運作模式。

九、利用學校預定地開發兼顧學校、社會住宅、老人住宅、停車場等多功能用途之都市再生規畫構想,日本東京「戶越台老人住宅」多功能開發案可供參考。該案係將學校預定地改建,規劃不同出入口,一至三樓供學校使用,四樓以上供社會住宅與老人住宅使用,並藉此增闢地下停車場,解決部分停車問題。

十、鼓勵地主與建商合作,主動提出興建計畫,當年六萬一坪之勞工住宅模式亦可參考改良,英國經驗亦可供參考,一方面既可兼顧建物與居住品質,另亦可免除日後管理維護所衍生之種種困擾,主要原因在於交屋後結構體可由建商保固十五年,管理維護則交由社區管理委員會自行管理。另外,歐洲亦有不少公用住宅合作社參與社會住宅政策之推動。

十一、改良合宜住宅機制,運用農地進行區段徵收之「無中生有」策略,提供廉價住宅。

十二、積極推動都市更新容積獎勵或容積移轉回饋機制,藉以加速累積社會住宅公共基金。都市更新案如不願與弱勢族群混居,亦可以代金方式回饋。

十三、應將房地合一實價課稅所增加之稅收全數或部分挹注於社會住宅公共基金,以加速社會住宅政策之推動。

十四、最近針對產業界多年來不斷提出的「五缺」,亦即缺電、缺水、缺地、缺人與缺工等五大問題,行政院長賴清德承諾將設法儘速解決,惟如進一步檢討工業用地短缺問題,台北市與新北市之需求亦極為殷切。如再檢視機場捷運沿線各站地形地貌亦可看出鐵皮屋之工業廠房林立,因此,如能就此將其立體化,既可有效利用土地,亦可兼顧結構安全,更可藉此騰出社會住宅用地,可謂一舉數得。

十五、土地儲備:大台北生活圈之大台北捷運、機場捷運與桃園捷運沿線,尤其是大台北捷運三環三線沿途,可經由都市計畫變更、地目變更或區段徵收等方式,大量儲備土地,台中市與高雄市亦是如此,香港模式可供參考。

 

來源:《理財周刊》 925 期

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