日本不動產投資買賣專家 東急房地產：總論篇

    4 年一度的 2020 年東京奧運即將來臨，事實上，在大型開發利多、GDP 連續 6 個季度呈現正成長、負利率環境、日圓對台幣匯率偏低等利多因素帶動下，早已吸引以台灣及外資國際買家前進東京置產，帶動價格大飆漲，在海外不動產市場獨樹一格。

    東急房地產台灣區董事長木內亮表示，東京奧運題材熱門，且台灣民眾對投資日本不動產情有獨鍾，深究背景因素的，包括台日關係向來友好、地理位置鄰近、對於 MADE IN JAPAN 的信賴等重要原因，讓台灣民眾敢放心大筆投入日本市場，無論是商業型辦公大樓、店鋪，收益型整棟住宅或豪宅套房皆有強大的買盤。

    木內亮董事長表示，真正帶動海外資金前往日本投資不動產的分界點是 2012 年安倍政權上台後所採取的經濟政策就是透過弱勢日圓來創造經濟，儘管日本經濟是否因此有顯著復甦、仍待時間驗證，但日圓走貶至今，確實帶動龐大海外資金前進日本不動產，且只要安倍在任的一天，這趨勢大致上不會改變。

    此外，投資首重風險控管，相較於近幾年也相當熱門的東南亞房地產，日本政府對於政策與稅率上對外資投資人並沒有特別限制，加上法規明確透明，讓投資人相對安心。

    自 2013 年起的日本不動產投資熱，也確實推升了房價，但網路謠言「拋售潮將啟動、東京房地產賣壓沈重」則為不實說法。根據日本不動産研究所的統計，近年東京的住宅價格呈現正向緩慢穩定上揚。對此，木內亮表示，有別於其他海外城市「以賺價差為主」的思維邏輯，日本、尤其是東京著重於「保值並賺取穩定收益」，也就是說，2020 年東京奧運題材對房價也許是有加分效果，但日本不動產真正吸引買盤進駐的是「穩定投報率」，這對追求穩定收益的國際資金特別有誘因。房價成長高於 2008 年雷曼風暴前的水準。

    也許外界會相當好奇，為何在東京這樣的大都市，「租屋」市場特別發達？木內亮表示原因有兩項：一、是 2011 年 311 發生東北大地震當晚，住在郊區通勤東京市區工作的上班族因為停電而必須夜宿東京街頭，開始有危機意識覺得在東京租屋當災害發生時會是較保險的做法；二、是台灣近幾年開始出現的少子化問題，日本 20 年前就開始發生，家庭人口越來越簡單的構造改變，不再需要郊外大房子提供小孩居住，為了節省通勤時間人口逐漸遷入東京。且國際化需求下工作型態改變需要時常移動，租屋變成現在的中少年人口的首選。

    另外，J-REIT(不動產投資信託) 的市場也正在擴大。J-REIT 的保有資產現已超越 16 兆日圓，比起 2013 年已擴大了 1.7 倍。同時隨著 J-REIT 的保有資產擴大，東京也出現的更多優良的租賃物件，形成了現在的租賃市場。

    因此，木內亮表示，即便東京奧運題材不再，東京房價也不會出現大幅下跌現象，因為龐大的租屋需求會支撐，且這樣的現象不僅發生在住宅，包括商辦也是，根據日本不動産研究所統計，在 2008 年雷曼風暴後，丸之內與大手町等東京甲級商辦的期待報酬率大多維持在 4.5% 至 3.5% 的水準，截至 2017 年 10 月的統計數字為 3.5%，而包括日本橋、赤坂、六本木、西新宿等地仍有 4% 的水準。

    木內總經理指出，台灣投資家在購入物件後，不管是要保有物件或是要出售物件，都需要有不動產的專門人士依照物件的特性及市場狀況等提供分析建議，才能做出最好的選擇。    

    東急房地產母公司東急 LIVABLE 是所屬於日本不動產業界的大型控股公司 - 東急不動產控股公司。其中東急不動產控股集團旗下業務包括：東急不動產 (開發)、東急 LIVABLE(仲介)、東急 Community(物業管理)、東急 Hands(生活百貨)、東急住宅 Lease(包租代管) 等，專業分工能夠提供客戶不動產供應鏈一條龍服務保障。

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