美大都市房市泡沫2.0來了！

30 日公布的標普／凱斯席勒全國房價指數 (S&P/Case-Shiller) 顯示，11 月份未季調同比上升 6.2%，超過 2006 年 7 月被稱為「房市泡沫 1.0」的瘋狂高點 (6.1%) ，且自當時谷底上升了 46%，可見房市泡沫 2.0 即將來臨。

房價是當地動態的結果，但也受國家和全球因素的影響，包括貨幣政策和外國非自住投資者等，這會使當地房市泡沫照自己的時間表運作，一旦有足夠的地方泡沫一起發生時，就會變成全國性泡沫。

Case-Shiller 房價指數是變動式 3 個月的平均，所以 30 日發布的資訊包含 9 月、10 月和 11 月的數據。Case-Shiller 房價指數以重複銷售定價法，係指當一間房屋再一次被出售後，新價格會在一段時間後與舊價格作比較，從而得來房價變化的數據。在收集數據後，會再經過加權計算來編製成指數，藉此真實反映房屋價值。使用重複銷售定價法，必須要有 2 次或以上的交易紀錄，因此新成屋並不列入計算範圍內。

以下呈現美國幾個大城市的房價泡沫：

波士頓

以月為基礎，波士頓的指數在連續 22 個月上升後，已經連續 2 個月下降，但基本上 4 個月的走勢都蠻平緩，但同比仍上升 6.3%。這月度小滑可能是在正常季節變動原因內，但 2016 年和 2015 年房價大增的時候沒有季節變動原因在內。在房市泡沫 1.0 時 (2000 年 1 月至 2005 年 10 月)，波士頓的指數在暴跌之前漲幅達 82%，但現在該指數已較房市泡沫 1.0% 上升 12.5%。

西雅圖

西雅圖的 Case-Shiller 房價指數只有小小上升，過去 5 個月來幾乎是持平走勢。但是在 2014 年連續兩次下滑後，到 2015 年之前可是一路上升，下滑或小升在此時期都很罕見。該指數同比上升 12.7%，與 1.0 時期 (2007 年 7 月) 相比也已經上升 20%，若與 1.0 的谷底 (2011 年 2 月) 相比，漲幅更達 79%。

洛杉磯

洛杉磯房價指數上升 0.7%，同比上升 7.0%。洛杉磯房價在 2001 年 1 月至 2006 年 7 月這段房價泡沫 1.0 期間漲幅達 174%，暴跌一段後已經回升，如今又略高於之前瘋狂高點。

紐約市

紐約市的指數 11 月同比上升 4.4%，但在房價泡沫 1.0 期間漲幅達 131%，但現在已比之前房價泡沫 1.0 的高點又上升 18%，而且與過去 17 年相比，房價已經是近 3 倍了。

這就是資產價格通膨，現在「房子」已經是全球資產類別，但這些房子不會因為過了幾年，品質就變好 50% 或變大 50%，反而是美元對此類資產的購買能力被 Fed 的貨幣政策有意的破壞，導致實際上工資沒有上漲，消費物價通膨溫和，但資產價格卻大幅度膨脹。資產價格通膨如果沒有配上相對應的工資成長，意味著勞動力對家庭的價值已然崩潰。

美國各大都市出現這樣的現象，被稱為「負擔能力危機」，畢竟美國人均較去年同期僅增加 1.4%，而且儲蓄率已創 12 年來最低點。