大的買不起　預售屋2房比重嗆辣

【文 / 住展雜誌】

當首購、自住需求成為主流，建商就得調整腳步跟上時代變化，必需往小坪數住宅靠攏，新成屋已經蓋下去無法更改，但若是預售屋，當然能改小就改小……

隨著房價持續盤整，北台灣房市換屋族群買氣遲遲不出現，首購、剛性需求成為房市第一把手；為了搶食主流客源的買氣，北台灣三都新推出的預售屋建案，有志一同規劃二房型，二房戶數占總量比重持續創新高。

據住展雜誌最新統計，去年截至十二月中為止，台北市預售案（不含新成屋案）二房型共釋出六九八戶，已超越前年全年的五七一戶，占總體戶數比重推升至約四一點六％，較前年增逾七％。去年一房型則略成長至二六六戶，占比近十五點九％，比前年增逾一個百分點。

四房仍黯淡無光

北市最冷門的四房型，去年供給量持續下滑，僅釋出二一六戶、占比約十二點九％，比前年減少近三％。曾為主流房型的三房，去年僅釋出四九七戶，遠低於前年的五九五戶，占比較去年銳減近一六％。

北市這股二房推案瘋，不分蛋白、或蛋黃區，建商大多臣服於市場需求，向低總價需求靠攏。值得注意的是，自去年下半年起，北市套房供給量有擴大跡象，原因是市中心低總價的套房產品非常搶手，墊高業者推案方向信心。反觀四房平均銷售率只約三成，表現相對落寞。

與北市相比，新北市預售案二房型可謂陷入瘋狂，去年已釋出四五四四戶，但前年卻只有二二六四戶，去年二房供應量整整比前年多出一倍，占比從前年的三六點六％暴增至四七點七％，大增超過十個百分點。

新北市的四房型衰退最慘烈，去年僅釋出六一六戶，占比由前年的十三點五％，一口氣降至六點五％，占比慘遭腰斬。雙北市去年四房總供應量不到千戶，突顯出大坪數市場有如霜凍，連業者也不得不棄守。

雖然新北市二房供給噴發，但分布的狀況不像北市那麼平均，而是高度集中在新興重劃區，例如土城暫緩發展區、板橋江翠北側重劃區等地，尤其是江翠北側最為驚人。然而，因目前二房銷售仍一帆風順，業者短期內恐怕也不想琵琶別抱。

小宅占比逾五成

從統計表上觀察，二房躍居預售市場主流是毫無疑問的。又，若統計一房加二房的小宅比重，可以發現去年三都的小宅比重全已超過五成，顯示小宅推案熱度越升越高。

總的來說，業者對於市場的敏銳度頗高，所以預售案規劃就依市場需求調整為二房，因為二房具有低總價、又不像一房在使用上缺乏彈性，較能爭取民眾青睞。但業者仍需注意區域同樣房型供給量是否過多，規劃上應儘量作出差異化，以免缺乏競爭力而陷入滯銷。

本文摘自 2018 年元月 5 日出刊之《住展雜誌》430 期房市話題單元，同期內容除本文外，並有「二○一八房市 三隻小豬現蹤」、「選用耐燃建材 多一份保障」、等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 謝謝！

來源：《住展雜誌》 430 期

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