西南證券：禹洲(01628-HK)收購後核心城市土儲增加 上調目標價至7.39港元

禹洲地產(01628-HK)全資子公司收購沿海綠色家園旗下全資子公司100%股份，獲得北京、天津、武漢、佛山、沈陽共7個優質項目全部/部分股權，交易對價約人民幣38億元，獲取約人民幣400億元的潛在權益貨值。

收購資產包，核心城市儲備增加

本次收購公司將獲得核心城市大量優質資產，總貨值超900億元(人民幣，下同)，潛在權益貨值接近400億元。資產包包含天津、北京、沈陽3塊優質土地，持有權益分別為30%、65%、100%，總建面分別為332、3.9、188萬方，權益貨值約370億元；另包含武漢菱角湖、武漢賽洛城、沈陽沿海國際中心、佛山沿海馨庭4個在售項目，持有權益分別為60%、100%、100%、100%，總建面分別為3.9、10.9、9、0.85萬方，權益可售貨值約32億元。此次收購完成後，公司總土地儲備將由1,200萬方提升至1,500萬方，總貨值提升400億元至2,800億元，為後續銷售目標完成提供堅實保障。

銷售增長強勁，全年目標兌現

2017年全年公司實現合同銷售金額403億元，同比增長74%，圓滿完成公司年度銷售目標400億元；合同銷售面積238萬方，同比增長30%；銷售均價16,929元/平，同比增長33%。2017年銷售金額60%貢獻自長三角經濟區，34%貢獻自海西經濟區，堅持區域深耕。

土地儲備豐富，拿地力度不減

截止目前，不包含本次收購項目公司總土地儲備約1,200萬方，平均土地成本約5,900元/平方米，其中長三角的土地儲備佔比超50%。公司的收併購團隊已有22年的實踐經歷，通過收併購其他小型地產公司來拿地的方式極大地降低了土地成本。2017年公司新獲取23個項目，絕大多數於上海、蘇州、天津、南京等一二線核心城市，總地價約258億元，總建面379萬方，平均樓面價約6,800元/平。

嚴控凈負債率，融資成本逐步降低

公司嚴格控制凈負債率，近五年的凈負債率均維持在80%以內，資本結構持續改善。同時，公司通過多元融資渠道，進一步降低融資成本。加權平均融資成本從2014年以來一路走低，2017年上半年降至歷史最低點5.99%。

盈利預測與投資建議

預計公司2017-2019年每股盈利分別為0.58、0.76和1.02元，未來三年歸母凈利潤覆合增速超30%，當前股價市盈率分別為8、6、4倍，西南證券給予公司2018年8倍估值（參考恒生地產平均估值），對應目標價為7.39港元，維持“買入”評級。

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