〈房產〉IMF：香港樓市調整一旦失序 恐觸發惡性循環拖慢經濟

國際貨幣基金組織 (IMF) 昨 (29) 日發表訪港後初步評估，香港未來將主要面對 4 大風險，其中以樓價被高估幅度上升的風險居首，認為一旦樓市調整失序，可能觸發樓價、償債能力與消費減少之間的惡性循環，導致經濟增長減慢，銀行資產負債表將受到衝擊。

香港《文匯報》報導，IMF 報告指出，市場供求失衡下，儘管港府已推出一系列措施，但截至今年 9 月，樓價仍上升 15%，認為物業價格被高估幅度上升。此外，鑑於相當部分的新造按揭貸款 (房貸) 採用浮息制並以香港銀行同業拆息為基準，家庭供款負擔對利率變動的敏感度仍然偏高，一旦物業市場調整失序，負財富效應可對個人消費造成重大打擊。

IMF 認為現時港府採取的三管齊下的方法，可有效遏抑熾熱的樓市，包括增加房屋供應、提高金融體系應對風險的能力、推出兩項辣招 (買家印花稅、雙倍從價印花稅)。但亦同時指出，高稅項可能減低樓市流動性，日後一旦系統性風險減退，當局應逐步取消兩項印花稅，並以其他不會區分居民及非居民的措施代替。

IMF 分析，持續增加房屋供應是解決結構性供求失衡的關鍵。然而， 面對在短期內進一步增加供應的各種障礙，包括缺乏即時可供興建房屋的土地及相關的發展限制，要達到《長遠房屋策略》的 10 年房屋供應目標或會有一定難度。故此，當局宜加快物色建屋土地及地盤，並進行相關的環境、交通及社區設施評估。

宏觀審慎措施有效地為金融體系建立緩衝空間，並提高銀行的按揭貸款批核標準，IMF 認為要維持。但指出從銀行獲取融資的地產發展商對置業者提供的貸款正急速增長，雖然與銀行整體的按揭貸款餘額相比仍處相對低的水平。但 IMF 認為當局應該因應未來金融穩定風險的轉變，考慮調整宏觀審慎措施。

至於上述 2 招樓市辣稅，IMF 認為措施合適，但認為繼續收緊有關措施可能會加劇有關風險外流至不在監管範圍內的非銀行財務機構及地產發展商。此外，當局亦可分階段取消以按揭貸款利息得到稅務扣減的安排，因相關措施刺激房屋需求及鼓勵增加貸款槓桿。

除樓市風險外，第 2 個未來要面對的風險是環球金融狀況較預期收緊，若因美國或歐元區推行意料之外的貨幣政策而導致市場波動加劇，金融狀況便可能較預期收緊。鑑於香港的金融業與全球連繫密切，一旦全球金融狀況較預期收緊，可能會遏抑香港的本地需求及帶來財務壓力。

第 3 個風險來自中國可能出現調整失序，將打擊佔香港本地生產總值及就業人口超過 1/4 的旅遊、貿易及物流業。與中國日漸深化的金融聯繫令香港受惠，但同時亦形成新的傳遞渠道，接收波動及金融壓力的溢出效應，包括偏高並正在上升的銀行體系與內地相關風險 (現時評估仍處可控水平)。

第 4 個風險為跨境融合的倒退，不少先進經濟體轉向包括保護主義等內向封閉政策的風險正在升溫。這些政策轉向將會減少跨境貿易、投資及勞工流動，可能遏抑生產力及全球增長。香港作為高度開放的經濟體，將會受到負面影響。