〈都更政策加速〉國銀3大面向助攻 可掀起都更金融商機逾500億元

國銀3大面向助攻,可掀起都更金融商機逾500億元。(鉅亨網資料照)
國銀3大面向助攻,可掀起都更金融商機逾500億元。(鉅亨網資料照)

都更條例修正案將於 11 月 23 日 (周四) 行政院會通過,並送立法院審議,政府加速推動都更,國銀在協助「都市更新、美化都市」的過程中,可透過自有行舍都更、提供融資取得適足資金活水、創新不動產金融商品等 3 大面向的業務,以助攻政府都更政策目標加速達陣,預期包括:設立都更服務公司、行庫自有行舍翻新、信保基金與融資等「都更金融」商機就將超過 500 億元。

為加速推動都更,財政部規劃,由八大公股銀行帶頭合組「台灣金融聯合都更服務股份有限公司」,最快明 (2018) 年 3 月成立,初期資本額 5 億元,未來再逐步增加為 20 億元。財政部表示,藉由公股銀行社會信賴感,成立具公信力的專責都更服務公司,聚焦危老重建與都市更新業務。

台灣金融聯合都更服務公司業務範圍涵括前期整合、興建計畫與營建管理,形成金融都更「一條龍」的服務,與住都中心將形成推動危老重建與都市更新的兩大支柱。

據內政部統計,都市危險及老舊建築物加速重建條例公布後迄今,新北市、桃園市、台中市及高雄市等 4 地方政府已開始受理民眾申請重建計畫,預計明年 1 月,將陸續再有 14 個縣市開始受理重建計畫申請。

公股行庫老舊行舍可率先翻新

相較過往政府對都市更新議題的各項推動計畫,政府今 (2017) 年開始重視金融機構的角色參與,此與日本近 20 年來不斷藉創新都更金融機制,支持都市再生復興的做法可謂不謀而合。若能藉由公股行庫位於市中心的自有老舊行舍率先
更新,導入城市公共開放空間與美學,將是一個良好的切入點。

公股行庫的自有不動產,過去因為法令規範而不易更新,甚至成為都市老化的表徵。金管會近來已為銀行利用自有行舍參與都更開闢了一條新路,今年 4 月宣布修正《商業銀行投資不動產辦法》,使未來銀行利用自有不動產參與都更後,不動產自用比率將從 50% 降低為 20%,購地自建部分更從最長 2 年修改為 7 年。

在政策鼓勵下,銀行老舊行舍都更後,資產使用效率可望提高,相信對提升銀行以自有行舍參與都更的意願有激勵效果,未來金融機構都更將成為北市精華區商辦主要新增供給。

據了解,各大行庫所主導或以自家土地參與的都更案,開枝散葉的腳步已經加快,包括:臺灣銀行啟動 3000 坪花博原址都更計畫、第一銀行位於水源快速道路旁的水源路都更案、臺灣土地銀行位於敦化北路 1 號的土地改革紀念館大樓;以及合作金庫銀行搬遷到中崙總部大樓之後,隨即將啟動位於捷運國父紀念館站旁的寶通大樓都更案;臺灣中小企銀位於重慶南路書街、大安森林公園旁等都更案,各行庫的「指標都更案」代表作正積極進行中,業界人士初估,光八大行庫自有行舍都更市值就高達超過百億元。

金融機構積極參與都更融資

金融機構面對都市更新,可從財務面提供融資及導入信託機制,其中,根據行政院拍板的都更條例修正草案,目前規劃運用都更基金 20 億元經費,透過中小企業信保基金,提供都更案信用保證,以十倍計算,將可提供 200 億元融資額度。對自辦都更案來說,如果銀行貸款九成,就可以運用信保機制,籌措另一成的自備款。

同時,增訂金融機構對實施都更事業所需資金放款,不受銀行法第 72 條之 2 有關建築融資放款額度限制,也就是,排除銀行法建築融資上限 30% 限制,以利都更籌資,建築放款空間將擴大,對銀行、不動產業都是利多。

創新不動產金融商品引資金活水

除了財務面的助攻,金融機構更可推出新的不動產金融商品,輔以專業的建商或營造廠搭配,為台灣的老舊公寓改建帶來新模式。

目前台灣雖有高額儲蓄所帶來的中長期資金,但由於缺乏合適的金融商品,使資金無法順利流入都更。若由公股行庫所具備的不動產及金融資源,發展如日本開發型 J-REITs 一類的都更金融商品,提供中長期資金合理的報酬,將有助於吸引超額儲蓄資金轉投入都更,這是短期可見成效的穩健策略。

也正因為由公股行庫主導都更金融商品,藉由透明的協商與公開機制,由地方政府提供開發案租稅優惠或容積獎勵等, 獲利將不致有流於圖利私人財團的無謂爭議,而相關證券化後的受益憑證,更可流通於金融市場。


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