【蔡志雄專欄】買賣凶宅不告知 當心變成詐欺罪

近日藝人夏于喬父親因為買賣凶宅，遭臺灣新北地方法院判決詐欺有罪登上新聞版面，法院認為，夏父與陳姓男子先以 200 萬元購買凶宅，卻隱瞞凶宅資訊，再用 400 萬元賣出，賺取差價 200 萬元，夏父分得 160 萬元，因陳姓男子堅稱夏父知情，兩人又簽有合夥投資及各負擔一半財產交易所得稅之合約書，故依詐欺取財罪判處 1 年 2 月，並沒收不法所得 160 萬元。

所以，出售凶宅，並非僅有民事上的求償，若故意隱瞞凶宅的資訊，小心還會吃上刑事官司，可不是賠錢就能了事！那麼，所謂凶宅的定義是什麼？告知義務的範圍又是什麼呢？

講到凶宅的定義，通常會引述內政部 97 年 7 月 24 日內授中辦地字第 0970048190 號函釋，針對 92 年 6 月間公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次 11 內容，「本建築改良物 (專有部分) 於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分 (包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡 (不包括自然死亡) 之事實 (即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為致死 (如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為 (即未陳屍於專有部分)。

綜觀該函釋，凶宅似乎僅包括兇殺或自殺致死，且僅限賣方產權持有期間所發生之事實，才有告知義務。但要特別注意，上開函釋開宗明義已明確指出，是針對「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」的規定做出解釋，換言之，當規定不同，凶宅可能就有不同的定義。

不動產交易文件除了不動產委託銷售契約書以外，尚包括仲介所製作之不動產說明書及買賣雙方簽訂之成屋買賣定型化契約。104 年 11 月 25 日修正之「不動產說明書應記載及不得記載事項」規定，本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明，顯然已將凶宅定義擴大至「一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」。

再觀之 101 年 10 月 29 日所公告「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」附件一「建物現況確認書」規定：

本建物（專有部分）是否曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事：(1) 於產權持有期間□是□否曾發生上列情事。(2) 於產權持有前，賣方□確認無上列情事。□知道曾發生上列情事。□不知道曾否發生上列情事，

告知義務的範圍除了產權持有期間，也包括產權持有前。

規定不同，造成實務上判決針對凶宅定義，也有不同的見解，曾有法院以「不動產委託銷售契約書範本」為依據，認為一氧化碳中毒意外死亡不屬於凶宅之範圍，但亦有法院認為，發生一氧化碳中毒等非自然死亡也算凶宅，追根究底，與凶宅定義及告知範圍規定出現歧異，應該大有關係。

不動產交易應重視資訊透明及公平，尤其以凶宅對不動產價格造成波動，影響深遠，針對凶宅的定義及告知事件的範圍，實在應該做出統一的規定啊！